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一、核准当事人信息
准备签订二手房购买合同时,买卖双方当事人应该预先了解清楚对方的姓名、住所、联系电话,并认真核对信息的真伪性。避免因为不了解当事人的具体情况和联系办法而上当受骗。
二、明确合同标的
一般来说,合同标的,就是指双方要进行交易的二手房,是合同的关键。合同中应写明房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修、设备设施等情况。另外值得特别注意的是,合同中一定要写明房屋产权归属,是否共有财产;原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋所有权纠纷;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费及其他费用交费状况等重要细节内容,以及房屋相关文字资料的移交过程。
按上述步骤运作,可以提醒交易方详细了解房屋的各方面情况,尤其是以前容易忽略的租赁情况、抵押情况等方面,避免交易后发现房屋已经出租,而承租方不配合的情况出现,也避免所交易的房屋属于抵押资产。
三、落实合同价款
合同中一定要写明总价款、付款方式、付款条件,其次还要写明如何申请贷款、定金、尾款。房款按照一次性付款、分期付款、担保贷款三种方式支付,明确支付金额、支付时间、付款条件、余款支付时间、甲方提供贷款资料时间等其他细节内容。同时,专家还提醒交易方要在合同中详细规定卖方逾期付款的违约责任,以及违约处理情况,违约金的具体比例或者金额。避免因为约束不清,而产生交易双方因房款无法及时支付、贷款无法按时办理等问题引起的纠纷。
房屋成交价格中,明确规定价格为按套转让价格,包括房屋的附属设施、设备、物品等。据专家解释,这是因为大多数二手房的公摊较小,有的存在使用面积超过产权面积的情况,所以约定按套转让。此外,以前的二手房交易经常出现交易成功后,卖方搬走所有家具,甚至包括门窗等附属物品的问题,新的合同则明确约定了哪些东西是随房屋一起交易的设施、设备、物品。避免过多的纠纷。
四、确定履行期限
地点、方式。写明交房时间,条件,办理相关手续的过程,如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务,各种税费、其他费用如何分摊,遇有价格上涨、下跌时如何处理。
房屋一经交付,乙方(卖方)和丙方(中介)不再承担任何维修责任。约定了交房的三种方式;同时约定交付内容:乙方迁出房屋,结清已发生的全部水、电、气、电话、收视费、宽带、物管费等,交付房屋钥匙;约定了乙方逾期交房的违约责任,以及具体处理方式,违约金比例或者金额,甲方有权要求是否继续合同等。有效防止乙方故意延迟交房等问题引起的纠纷。
五、说明违约责任
合同中应说明违约责任及如何承担违约责任、违约金的计算与给付,在什么情况下可免责,担保的形式等内容。合同签订时应当注明,合同履行期间任何一方要求变更合同条款的,应及时书面通知相对方,并征得相对方的同意后,在约定的时限内,签订补充协议,注明变更事项。并明确规定了擅自变更合同的责任承担方。
六、讲清合同生效条款
买卖双方在签订合同时,在合同文本中一定要注明合同生效时间、生效或失效条件、生效或失效期限,以及致使合同无效的情况。此外;合同无效的免责条款、当事人要求变更或撤销合同的条件、合同无效或被撤销后,财产如何进行返还等相关细节也不能缺少。
七、约定合同中止条件
终止或解除条款。二手房买卖,双方必然是希望交易成功,但因为出现问题而导致交易取消的也不罕见。因此,在签订合同时,为避免留有后患,应该在合同中明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还等。