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南开大学教授:刘玉录
一、区域房地产走向首先取决于大气候。
现在滨海新区大气候特征有两个,一是纳入“十一五”国家开发特区,二是正在推进的房地产宏观调控,必然要覆盖滨海新区,中央必然要给一个项目,这对房地产市场的营造都是很好的,这一点现在已经反映出来了,在政策方面今年的5月26日国家发放了一个滨海新区的开发开放意见,具体给滨海新区几个方面政策,一是金融可以创新,二是土地流转方面可能在滨海新区搞一个试点,三是搞一些税收。我想政策在别的地方没有,只有滨海新区有,在项目方面我觉得东港的影响很可能要超过滨海新区。这实际上形成经济的增长点,有发动型的产业,现在实际上效应已经显露出来,我们前几个月天津市引入外资中的很大一部分是由滨海引入。
另外清华大学教授发布了一个空间发展规划研究,提出了一个新的思想也包括了滨海新区。这个东西对天津的影响将来一旦变为现实可能比滨海纳入国家战略布局不在话下,一轴三带,“轴”是环渤海,“三带”是生态文化发展带、传统城市发展带、大滨海地区。首都新机场建在武清,这样的话对天津没有什么副作用,等于京津两地连在一起,我想大环境这一点比较新对天津未来得影响很可能非常大。
我们同时还看到国家宏观调控已经显现它的效果,虽然价值问题没有解决,但是有些地方已经显现,比如天津市前9个月完成交易1060万交易,跟去年持平,如果没有宏观调控应该长一大块,最明确的是二手房,今年二手房销售是266万平方米,去年是850万平方米,减少了22%,这是宏观调控的结果。实际上都是宏观调控政策背景发生变化,我们认为这仅仅是开始,破产肯定是今后陆续要发生。在这种背景下,既有好的方面,也有约束条件,两个方面结合起来才是滨海新区的大气侯。如果不谈宏观调控我觉得是缺一方面,不真实,两个结合起来,我觉得滨海新区存在着温室效应,调控风声比较紧,政策一个接一个,滨海是开发热土,政策还不错,叫做高天调控升升级,微风微微吹。我们讲上北的发展首先应该看大气候。
二、上北地方住宅比较优势。
我们讲一个区域的发展,有优势就有劣势,我们不应该回避这个缺点,现在上北地区的劣势我个人认为有三个方面,环境、基础、污染。环境,这个地方原来是旧工厂区,在城乡结合部,所以现实环境不是很好。在城市基础设施,居民生活配套比较薄弱,比较上档次的商业比较缺乏。教育、医疗、文化、娱乐都比较少,另外在污染上一是大的汽车扬尘比较厉害,再一个是西北角的涂料场。我们谈发展就要看矛盾,解决矛盾就能发展。与劣势向比,上北的优势比较显著。对于区域营销来讲关键在于扬长避短在可以控制资源约束的条件下如何比较优势,弥补劣势。上北有一个缺陷、劣势,但是我们也存在优势,我们可以利用比较优势来把劣势弥补,然后取得开发利益,所以营销工作就在这。任何一个地方不可能没有缺点包括人,如何把缺点控制住,缺点不承认是不可以的。具体上上北需要整合自然优势和劣势,也就是说以开发解决环境问题,现在的环境是过去留下的,开发以后肯定不是这样,以配套解决生活设施不足问题,以规划来解决污染问题。通过方方面面的努力把这些缺点解决了,同时我个人认为在适当场合这些应该实事求是告诉客户,合情合理把解决的试图融合在楼书中,不要采取回避态度,这才是实事求是的营销。
三、未来上北的发展前景。
第一目前上北区域开发过程是局部工程对厂区的功能替代,从观念到现实转化,在纵向观察上北仍然是成长区。第二,上北未来城区发展前景。普通住宅1072万平方米,上北的发展应该要考虑到滨海的整体发展,从上北具体的项目开发具体讲需要超前谋划,应该根据区位的成熟程度特别是区位的配套情况包括交通、生活设施循序渐进。为了实现新区开发新的除了本土企业应该吸入大量的外来企业,包括广厦,万通、万科,在整体上实现新城市主义。
四、上北房地产未来前景展望。
上北只是一个阶段性概念,在不久的将来上北应该是正在形成的泛东丽湖生态区,实际上在地图上可以看见跟东丽湖连成一片,这个面积比梅江还要大,它应该成为泛东丽湖生态居住区。实际上上北就好象是梅江似的,是一个起步阶段工程。至于它的建筑形态和生活形势构造,建筑形态应该体现滨海风貌,另外还要考虑到户型限制,最主要的是将来户型应该取决于未来居住者主流的偏好。