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目前,汽车已经以生活必需品的姿态进入了越来越多的家庭。私家车越来越多,空间越来越拥挤,车位问题自然而然地成为人们关注的话题,因为人们不仅仅要解决自己住的问题,也要提供给爱车一个“安身立命”之所,车位问题,困扰着越来越多的有车人。因为车位而引发了这样、那样的问题:车位不够,业主有车没地方停;车位有限,开发商只卖不租;车位价格过高,动辄十几万,让人无法承受……做本期选题前,我们通过调查的方式向部分读者征集了关于车位的问题,本期把集中反馈的问题进行“病例分析”,做出相应诊断。可是,各种问题病根到底在哪?是开发商把车位卖得太贵?是业主要求不合理?其实,延伸下去,这绝不仅仅只是车位问题,这其中还掺杂着人与人之间的情感,关于约定、关于诚信、关于责任、关于素质。
病例1:车位配比 有多少车位可以“抢”?房子到入住时才知道购买车位到底需要多少钱,有的小区干脆只能买不能租,如果不买就没有地方停车。而且车位严重不足,甚至出现借钱也得“抢占”车位的现象,这样的情况应该怎么处理?
买了车位还收管理费,这种情况是否合理?
病例分析:“物以稀为贵”,针对车位同样适用。车位配比能让你较早地了解每个项目的车位稀缺程度。法政牛津律师事务所的赵勇律师说:“一般来讲1:1的车位配比基本能满足小区业主的停车需求。如果车位配比低于1:1,则意味着车位需求可能紧张,这样的话‘抢’车位,‘抢’个好位置的,自然成了有经济实力业主的不二之选。”
据记者了解,目前天津市的停车问题还没有严峻到“有车难停”的程度,虽然正如很多开发商所说的:“车位不愁卖。”可是,开发商还是会积极地替没有能力购买车位的业主想办法,金地格林世界的销售负责人向记者介绍:“8月30日金地格林世界首批业主将要入住,早在6月份,物业公司就已经针对这部分业主进行车位需求调查,目的就是能够准确地判断业主车位需求状况。”针对车位问题,金地格林世界从根源入手,“公司购买了两辆47座的大金龙巴士,每户业主都将得到两张免费的业主巴士卡。巴士将会在一期入住后使用,预计20分钟一趟,往返于项目和双林地铁站之间,这样也缓解了业主的出行压力。”从金地格林世界的举措不难看出开发商的真诚用心。
对于“买了车位还要收取管理费”的情况,赵勇律师给出了这样的解答:“如果物业起到了管理车辆的作用就不能说不合理,但是建议业主与管理部门签订文字协议,明确责任,以免在发生问题时没有依据。”
诊断结果:最重要的是在买房子的时候问清楚车位的配比情况,如果低于1:1,肯定会出现车位不足的情况。
在签订预售合同时就要向开发商咨询清楚关于车位的问题,如果开发商并未在预售合同里约定相关信息,最好保留与车位相关的文字信息,以便在出现车位纠纷时有据可依。
病例2:《物权法》让业主的力量更强大《物权法》中关于车位的相关解读是什么?
开发商是否有权出售车位?在什么条件下,才允许开发商卖车位?价格因何而定?
病例分析:2007年10月1日即将实施的《物权法》让一直处于弱势的老百姓们看到了希望。开发商是否有权出售车位?赵勇律师说:“开发商是否有权出售车位要看开发商是否获得了车位预售许可。如果开发商在申报规划时车位是独立使用面积,并未纳入公摊,开发商有权出售车位。”
开发商能卖,业主该不该买?记者在调查时发现,很多业主苦恼于车位价格过高,几万甚至十几万的车位费,开发商因何而定?针对这一问题,记者采访了部分开发商,津河壹号(查看地图)的项目负责人周小姐说:“津河壹号在售的车位为地下两层车位,为了方便业主,在建设时采用了电梯直达的方式,每个车位的建设成本就在十万元左右。”据记者了解,车位的价格是主要根据房产地点、环境、配套设施及业主汽车的价值而定的。车位价格与地产项目价格息息相关,可谓水涨船高。
诊断结果:《物权法》第七十四条有这样的规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
是否有产权是车位能不能出售的重要依据。车位的价格是根据房产地点、环境、配套设施及业主车子的价值而定的。
病例3:我的车何时才能有个家随着现在城市的快速发展,汽车逐渐进入家庭,成为老百姓日常生活的重要交通工具。车位问题也成为在购房选择上仅次于房屋质量的第二大问题。有了车库却无法使用,爱车只能露宿街头。这样的情况何时才能解决?
病例分析:有了车库却无法使用,像这样的问题在很多刚刚入住小区内普遍存在。家住和平区的李先生自打今年5月份入住富力城至今,两个多月以来项目地下配套车库一直无法使用,使得李先生每天只能将车停靠在小区外的马路上。因为没有专门人员负责管理,所以业主的车辆被刮伤碰伤的现象经常会出现。
李先生因车库问题也多次向开发商和物业部门反映,但对方一直没有明确的答复,只是说地下车库暂时无法使用,请李先生耐心等待。李先生对记者说:“每天上班下班都需要为停车所烦恼,停得太靠里吧,怕出去时不方便,停得太靠外吧,又怕被碰伤。我的爱车何时才能有个安稳的家啊。”
近日,记者来到了该项目。富力城小区门口马路有十多米宽一端因项目建设问题已被堵住,处在一期楼盘和后期项目之间,是富力城小区业主主要的出行通道。记者看到,由于没有专门人员对车辆进行管理,原本十多米宽的马路基本已经被各种车辆占满连路边的人行道上也停满了车辆,左右方向只能允许一辆车通行。而马路另一边就是正在施工中的工地入口,各种车辆来往频密,不仅容易造成车辆进出的拥堵,而且使小区业主的车辆存放增添了危险。
诊断结果:记者就此事采访了富力城项目部门负责人王先生,对方表示:目前车库无法使用的问题只是暂时性的,因为小区在前期项目施工当中,建设工期与配套工期不同步,致使业主在入住后一段时间内地下车库无法使用,此问题正在加紧解决。目前地下车库建设已经接近尾声。基础设施基本建设完成,只剩下一些后期的扫尾问题,预计将于七八月份投入使用,届时李先生所反映的问题将会被妥善解决。
律师提示:在签订购房合同时,前期最好对车位问题有明确的条文规定,避免在以后发生纠纷时处于不利态势。购房者还要注意,如果车位采用租赁的形式,车位、租赁的最长有效期不能超过20年。因为《合同法》第214条规定:“租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。”
病例4:车位使用权转让费过高如今拥有私家车的人越来越多,所以购房者在选购房屋时也会把小区中的车位状况放入购房的参考条件中。一些高档社区也会把车房比例配置到1:1。开发商会根据相关的法律条文选择出租或者出售使用权的方式把车位配备给业主,出租就是以月为单位来收取一定的费用;出售就是将使用权(最多30年)一次性移交给业主,费用大概在6万元左右。日前一位购房者向记者反映位于开发区第三大街的爱丽榭(查看地图)社区的车位使用权的转让费用过高,该项目的开发商以平均10万元的价格向业主一次性出售车位的使用权。
病例分析:就此事记者采访到了该项目的负责人肖小姐,她说开发区内的大多数楼盘车位使用权的转让费都在10万元左右,并且爱丽榭项目现在暂时还没有确切地制定出车位使用权的转让费用,但会根据业主购房的大小预计定制在8-15万元这个范围之内。肖小姐介绍说,他们的车位采用的是地下两层的设计建筑方式,施工和建材的成本就会相对增加很多,而且电梯可以直接到达车库,这一点对于业主来讲提供了很大的便利条件,而且车库的出入口也比一般的车库高出很多。记者还获悉除了车位使用权的转让费之外,爱丽榭社区的业主每月还要向物业部门交纳几十元的车位维护费。
诊断结果:记者专门采访了法政牛津律师事务所的赵勇律师她提醒购房者在购买车位时一定要看清楚开发商的购房合同与规划图,看它卖车位的位置是不是公用位置,因为公用位置是不可以卖的。有一点要注意,没有车位消费许可证的开发商只可以以租赁的方式把车位转让给业主,而没有权利将车位的使用权卖给业主。对于开发商制定出的车位价格,法律上还没有一个指导性的规定。
病例5:物业车位管理混乱明明自己购买了车位,但却不能正常使用,面对此问题肯定让人大动肝火,由于小区物业部门管理不当让非车位的人抢占车位的事情屡见不鲜,业主该用一种什么样的方法才能避免这种现象呢?
病例分析:第六大道(查看地图)业主张女士打电话到报社向记者投诉,她所居住的第六大道社区存在物业车位管理混乱问题。在入住后,张女士就购买了该项目为业主配备的车位使用权,按道理来说这个车位就应该属于张女士个人使用,可事实上经常会有小区外的车或者该小区其他业主抢占车位的情况。为此她还找过该项目的物业管理公司,可物业管理公司给予张女士的答复让她感觉相当的无奈。就此事记者采访到了该项目物业公司的负责人路先生,首先他承认该小区的物业车位管理工作确实有很多不足,但也存在很多客观原因。由于该小区局部地段的施工还没有完成,所以有一部分的业主还没有配备车位,加之电力部门正在小区中施工,也造成了外来的流动车辆还无法控制的情况。路先生说,针对此情况他们也在逐步改善,在此之前他们已经招聘了很多4050人员到小区中来加强小区的物业管理。最后他表示,此情况只是暂时的一个阶段,随着小区施工的逐步完成,他们的物业管理工作将会更加完善。
诊断结果:就此事记者也专门采访了律师,她说单就业主车位被占问题,不能够成为物业管理单位的根本违约,因为物业公司相应其他义务内容还都在履行。有关法律规定:一个义务的履行不到位并不能导致整个合同目的的无法实现。所以业主应该继续向物业公司交纳相关的物业费用,但就此现象律师给业主提出了两个解决的方案。
1、可以先找到物业公司协调此事,如果协调不成业主有权利向物业公司提出经济赔偿。
2、同样先找物业公司协调此事,如果因为种种原因物业公司暂时不能解决业主的相关问题,业主可以要求物业公司减少该项目的物业费,直至问题解决。