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概念解释:明洲律师事务所的单薇律师表示,小产权一般是指购买在农村集体土地上建设的房屋,由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证,又称为“乡产权房”,小产权房实际上是无产权房,因为这种权属证书在法律上是无效的。
政策解析:《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基的,不予批准。”第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”单薇律师表示,根据《中华人民共和国土地管理法》规定,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
法律风险:单律师认为,首先因为城镇居民不具有购买小产权房的主体资格,不是集体经济组织成员,因此直接法律后果是签订的买卖合同的无效,不能够取得有效的权属证书。其次,购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以购房人很难维护自身权益。最后,不能够自由处分。由于所购乡产权房得不到法律的认可和保护,没有得到国家房地产主管部门的批准,无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户。