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上半年,全国房地产过快增长势头有反弹之势,今天统计局新公布的数据显示:上半年,房地产开发投资9887亿元,同比增长28.5%,比上年同期加快4.3个百分点,比一季度加快1.6个百分点,房地产投资增速明显偏快。
二季度全国物价上涨速度加快,6月份CPI大增至4.4%。5月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,涨幅比上月高1.0个百分点,并创2005年12月以来新高。上海尤其市场回暖特征非常明显。6月13日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议指出,当前经济运行中存在的突出问题主要是:工业增长偏快,外贸顺差过大,投资增速继续在高位运行,流动性过剩问题依然突出,价格上涨压力加大,节能减排形势严峻。下一步宏观调控要有效防止经济增长由偏快转向过热。第三季度不排除有影响较大的政策出台。
对于第三季度或者说下半年有可能出台的新政策,大致做如下预测。
第一,货币政策仍将偏紧,开发信贷继续紧缩,加息势不可免,提高存款准备金率及发行央行票据仍会继续,而且很有可能减免存款利息税;
第二,税收政策仍将重点抑制投资和投机需求,不排除按20%严格征收二手房交易个调税的可能性,针对大户型的保有税有可能进行尝试性征收;
第三,土地政策继续严厉化,将会加大查处力度,其方式仍以中央督察地方为主,地方政府也会整顿囤地行为,逼迫开发商加快开工进度;
第四,对于外资持续涌入,还有可能出台更加严厉的政策,不仅限制境外个人购房,而且还可能限制机构整栋收购成熟的物业,对于投资高档房地产的开发行为有可能严加限制(以前虽有相关规定,实则没怎么落实);
第五,对于政策性住宅,上海政府有可能会出台新的举措,比如限价房就有可能重新启动(2005年“两个1000万工程”中的中低价普通商品住宅就是这种性质,但后来没能执行)。
二季度房地产政策评析
2005年和2006年的第二季度都是房地产政策多发期,“新国八条”和“国六条”及其“十五条细则”都是在二季度出台。2007年的第二季度,全国和上海的政策面则相对比较平静,这表明今年年初我们预测的“2007是宏观调控的执行年”基本正确。值得关注的是,虽然全国及上海的房地产市场运行状况有所改善,但仍然存在许多矛盾和问题,比如一些热点城市如深圳、北京、北海等房价增幅过高,房地产投资增幅提高,市场供应结构仍不合理,市场秩序有待改善等等。
正是在这一基本背景,大的政策没有,小的政策却仍在持续出台。总体而言,二季度出台的政策按重要性和影响力可分为以下几类:
第一类,是市场整顿,包括八部委联合进行市场专项整治行动,九部委土地调查等,上海方面也有相关动作;
第二类,是土地政策趋紧,第二次全国土地调查筹备进行,地方土地督察分局全部到位;
第三类,是税收政策加强,清算土地增值税开始执行,上海二手房转让扩征土地增值税,甚至个调税也想按20%严格征收,全国城镇土地使用税条例修订,提高了税额幅度,并取消了对外资企业的免征规定;
第四类,是外资政策,继续规范和约束外资进入房地产业,出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》,今年4月起,国家外汇管理局在沿海10个省市启动了外汇资金流入与结汇检查,对19家中资银行和10家外资银行违反相关外汇管理规定的行为进行了处罚,查明部分海外热钱进入股市和楼市;
第五类,是住房保障政策,上海20亿元收储配套商品房用作廉租房之用。(作者杨红旭为房地产资深专家)