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“开发商的利润率到底有多高?有的地产大腕说“一年下来也就7.7%”,也有另外的大腕说“大概在20%左右”。今年两会时,前中国首富、新希望集团董事长刘永好说:一年做房地产的收益超过做十年农产业的收益。
在采访中,有同意通过不具名方式透露内情的开发商表示:市场好的时候,原计划卖8000的房子,最后一万八卖掉了,你说利润率有多高?”
非上市企业嘴上说:利润不高
目前,绝大多数的房地产企业并没有实现上市,相比于上市公司,这部分企业的财务透明度不高。因此,在谈到利润率问题,这部分企业说法最为多样。
4月初,在北京举行的一次房地产界活动时,有地产大腕表示,该企业的净利润率“一年下来也就7.7%”。此前,与网友聊天时,SOHO中国董事长潘石屹表示“房地产的极限净利润率是26.6%,媒体上常常有90%、50%利润率的说法,都是没有根据的”。
2005年中,国土资源部通过调研数据,曾对房地产商的利润率问题进行过分析,结论是北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1%,其中最高的在二、三环之间,达到了20.4%。目前,全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10%以上,中高档房地产平均利润率更高,一般达到30%~40%。这种暴利使得社会各行业纷纷进军房地产开发,为获得土地竞争激烈,导致炒作之风盛行。
上市企业面上说:利润不少
非上市企业由于财务的不透明,或许说法不一,进行诸多掩饰,但已经上市的企业在利润率的问题则无可回避。按照规定,上市公司必须公布相应的财务数据,从相关报表看,部分上市房地产公司的利润率正好符合国土部的调研结论。
从2005年的财务报表数据来看,万科2005年的房地产主营业务利润率为29.22%,相比于2004年增长了3.47%;招商局的房地产主营业务利润率为23.67%,比2004年增长了5.72%;金地集团的毛利率为38.04%,比2004年上涨了10.78%;业务主要集中在上海的中华企业主营业务利润率为30.98%,该利润率比2004年还回落了4.21%;北京城建房地产销售利润率为22.13%,比2004年增长了5.02%;陆家嘴在土地使用权转让业务上的利润率为66.92%,比2004年上涨了15.5%,在房产销售方面的利润率为20.01%,该利润率比2004年还回落了10.29%。
上述数据均选自具有相对代表性的上市房地产企业,从上述来自房地产公司报表的数据可以看到,近两年上市房地产公司的利润率普遍在30%左右。
分析师说:财务报表或藏利润
30%的利润相对于其他行业,已经是非常高了。但是就面对上市房企财务报表披露的30%左右的利润率水平,相当一部分证券分析师也表示了不同看法,多认为有房地产公司通过种种财务手段,对企业的真实利润率进行了调整,隐藏了部分利润。
3月中旬,万科发布了该公司的2005年度报表,报表显示公司2005年实现销售面积231.8万平方米,增长41.5%;销售收入139.5亿元,增长52.3%。年末,公司结算面积176.9万平方米,结算收入103.8亿元,已售未结面积达65.7万平方米,金额计48.7亿元。
有几位证券分析师对记者表示,万科算是国内房地产企业中最规范的了,但2005年该公司的已售未结金额达48.7亿元,比2004年出现了大幅增长,这并没有任何不符合财务制度之处,但或多或少让部分利润转移到了2006财务年度。
另有分析师表示,从财务报表分析,相当部分公司都纷纷加大了土地储备的力度,土地储备对房地产企业的重要性不言而喻,但这种增加土地储备的做法实际上也在降低当期的利润率。世界经理人文摘上市公司将大把利润投向地皮,而这些未来的成本,往往就被打入本期的财务报表中。
有企业私下说:赚钱赚到手软
相比于财务报表披露的利润率水平,一些开发商私下透漏的信息,更让人惊异,其在个别项目上的利润率水平高达100%以上。
4月10日,在全国都有项目的一位开发商对记者表示,2005年初,上海楼市非常火爆,该公司此前在上海开发有项目,项目原计划以每平方米7000元到8000元的价格出售,7000元到8000元的价格就已经包含了相当部分的利润,但因为市场非常火,该项目最后是以每平方米17000元到18000元的价格出手的,利润率在100%以上。“当时总部都不相信我们能赚这样多,要求我们详细地标明具体的利润情况、交易细节,赚钱赚得我们自己都害怕,最后按总部的指示,做完该项目后,就从上海市场全面退出了。”回忆起当年的暴利过程,该开发商还是一脸兴奋。
在采访中,有同意通过不具名方式透露内情的开发商表示:市场好的时候,原计划卖8000的房子,最后一万八卖掉了,你说利润率有多高?”
开发商如何获取高利润一、调高楼盘容积率
调高容积率是压缩楼盘成本的重要砝码。据一位李姓的房地产商介绍,目前规划和城建部门批准的市区内楼盘的容积率一般不超过2(也就是说,房地产商可以开发不超过2倍于土地面积的商品房)。
而有“实力”的房地产商会通过特殊的途径,打通主管部门的关系,以“做城市标志性建筑、政府重点工程或其它多种理由”把楼盘的容积率调高到3或者5,有的甚至调到9或10,这就意味着在同样一块土地上可以开发3倍、5倍甚至10倍于土地面积的商品房。“平地拔高楼,利润马上成倍增长。”
二、做假账、巧避税
一些开发商对记者说,房地产商手上往往都有猎头公司招来的资深会计,深谙开发商做假账的需要,可以轻车熟路地将楼盘账目上的成本金额加大。明明赚1亿元的楼盘,可以处理成只赚4000万元或者更低,给外界造成楼盘成本越来越高、不得不提高售价的假象。
一些开发商还告诉记者,房地产商很善于利用城市高新区、开发新区的税收优惠政策,在销售新的楼盘前往往都会在这些地方注册一个新的公司,以享受高新区、开发区招商引资的新企业税收减免等优惠政策。
三、差价空转
按照国家的政策,土地必须先进入各地的“土地储备中心”,然后再挂牌拍卖。有的房地产商会与当地政府事先达成私下协议,许诺如果得到这块土地,将会如何回报。
当事先做了工作的开发商如愿拿下土地标的后,账目上按对外拍卖的价格将钱划到地方财政,紧接着又会给地方财政打一份报告,说明自己无偿修建市政公益设施,希望政府给予价差补贴或优惠。然后就像企业出口创汇、外贸退税等一样,财政会通过土地局返还开发商约定比例的款项。这样开发商实际上是以折扣价买到了好地块。如果管理和控制建筑成本有效,返还的款项除了修建公益设施还可能有剩余。而房地产开发商还会以“楼盘周围环境绿化好、公益市政设施齐全”为由抬高房价。