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开发区的土地年度成交量从2003年到现在基本都处在30万平方米到50万平方米的水平,年度涨幅在25%左右。不过由于开发区土地面积的限制,现有可供房地产开发的土地已所剩不多。业内预计,未来开发区房地产市场的供应量将逐步减少,住宅的保值增值功能将明显体现。
今年上半年,开发区只有一块土地成功出让,该地块位于开发区第一大街北侧,总面积27772.35平方米。天津高盛房地产开发有限公司以51274万元获得这块土地的使用权,每平方米地价约为18462万元,核算后的楼面价约为每平方米1800元。由于该地块的规划性质为酒店、公寓、写字楼、商业及附属设施,所以不会对未来开发区普通商品房住宅产生明显影响。
中原物业顾问公司高级投资分析师高飞认为,开发区未来住宅的走向会有保值增值的特点。今后的供应量则不会太大,主要原因是土地资源的紧缺。今年下半年的成交量预计还会下降。因为年内不会有太多的新增供应上市。较高的价格也是抑制成交的阻力。另外,开发商也会控制销售进度,利用进度的控制来保证他们的利润。开发区在未来均价突破万元大关是可以达到的。
目前在开发区的新建楼盘中,以高层居多,土地的紧缺使开发商把房子盖得越来越高。高飞认为,时至今日,滨海新区整体土地出让的容积率是比较高的。在高容积率的基础上做出精品是有一定难度的。如果开发商都做板式高层的话,那么住宅的亮点会必然减少。
目前开发区占地约40平方公里,以京津塘高速公路为界,南部为生活、办公行政与金融商务片区,简称南部生活区,北部为工业区。其中生活区占地约11.3平方公里,截至2006年底累计开发土地面积42平方公里,其中工业区32平方公里,生活区10平方公里。
目前开发区内较为成熟的居住区集中在第三大街以南,新港四号路以北,滨海新区管委会以西,洞庭路以南。这一区域内公交系统发达、商业场所和生活娱乐设施可以满足市民的生活需要,基础配套设施较为完备。由于生活区面积有限,仅10平方公里,区域内可开发土地已经非常紧缺,目前已经形成的居住格局未来不会发生大的改变,各个板块已经基本定型。
万通和万科的入驻使得泰达时尚广场近来成为热点区域,该区域的未来定位是集体育健身、购物休闲、娱乐消费、观景办公等多种功能于一体的主题公园综合体。12万平方米的滨海湖,9万平方米的体育休闲公园、10万平方米的泰达时尚购物广场以及泰达足球场和滨海国际会展中心,公共设施的完备和现代化为这一区域提供了得天独厚的资源优势。万通新城国际、万科集团的金域蓝湾和星运集团的伴景湾将会在这一区域形成三足鼎立的格局。另外,天保金海岸也将分享这一区域的配套设施。
泰达市民广场周围的滨海新城、云锦蓝庭和泰达时代等项目形成了开发区的又一小板块,毗邻津滨轻轨市民广场站,交通便利,友谊名都的开业使得该区域消费环境、消费档次、商业气氛等指数均大幅提高,也提升了周围楼盘的竞争力。
以滨海新区管委会为核心的CBD板块,将来会成为开发区高端项目的集中地。这一区域的在售项目有爱丽榭,据该项目开发商泰达建设集团滨海分公司的内部人士介绍,爱丽榭目前已经销售了90%。据悉,同是该公司开发的商业项目金融街二期将在今年下半年开盘,二期在一期基础上以金融机构的服务行业为主要客户群。该项目2006年11月动工,预计于2008年3月竣工,今年下半年主体将完工。同处CBD板块的还有万通华府和洪泽项目。
第二大街和黄海路交口的友谊名都和乐购超市是泰达老商圈核心,该区域拥有开发区最稳定的消费人流,生活设施非常完善,位于这一区域的东方明居和御景园邸三期将坐享各种成熟配套的优势。