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编者按:李小姐2004年在回龙观以4280元/平方米购进一套三居室,总价54万多元,今年她以8800元/平方米的价格将这套房卖出,三年的时间,李小姐通过一套房子获利57万多元。来自北京房产中介公司的统计数据表明,在北京的购房人群中,投机性购房比重占总体购房的26.7%。也就是说,每四个购房人中就有一个是投机性购房者。环顾全国,来自国家发改委公布的信息显示,今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅6.4%,深圳房价半年涨幅超50%……是民间游资在推动房价恶性上涨吗?
易宪容 中国社会科学院金融研究所研究员
今年以来,总是有不少外国的朋友问我,未来中国经济发展会如何?什么是他们应该关注的重心?而我总是会告诉他们,房地产市场是中国经济现在和未来最应关注的重心。
一线城市房价轮番上涨。房地产市场价格快速上涨的问题,完全是房地产市场发展模式脱离中国实际导致的结果,而这种发展模式只有利于极少数人。
从政府公布的数据来看,中国的经济形势一片大好,特别是,有关部门近期公布了城镇居民连续4年来工资收入增长在12%以上,而住房价格上涨几年都是在6%的水平。也就是说,几年来国内城镇居民的工资收入增长远远超过国内住房价格上涨。既然是这样,国内房地产上涨、国内房地产市场投资加快也就有了现实的经济基础,国内这几年房地产市场宏观调控政策也就是多此一举了。
但实际情况并非如此。今年以来,随着深圳房价翻倍上涨,北京、上海、杭州、广州、重庆等国内一线城市房价又开始出现市场价格上涨潮。深圳房价,一年内不上涨两倍以上就算正常的了。目前深圳的房价同2004年前后上海内环的房价上涨3~4倍的情况一样,有部分投机者买卖、交易。同时我们也看到,重庆借获批成为“试验区”的消息,房价就能够在短时间内上涨10%以上。
现在我们要问的是,为什么中央出台房地产宏观调控政策密集度越高,全国房地产市场价格上涨越快、上涨范围越广?
在上海,最早的房地产炒作者是一部分台湾居民及香港居民。而近来深圳房价快速上涨,最早进入房地产炒作的是香港居民。据统计,近年来香港居民在内地频繁购买住房,基本上两个香港人就购买住房一套。也就是说,基本上每一户香港居民在国内购买住房一套。这样一个数量,对于国内偌大的一个房地产市场来看,可能也算不了什么。但是,这些购买力如果大部分放在深圳,以香港居民的收入水平(香港人均GDP36000美元,深圳人均GDP仅8000美元左右)到深圳购房,要推高深圳的房价就易如反掌了。更何况,房地产市场是投资市场,只要有一部分人预期市场的价格会进一步上涨,那么,这个市场价格上涨也就容易了。
现在,我们再要问的是,如果国内房地产市场的价格如此飙升,不仅房价上涨幅度快得无法让人相信,而且房价快速上涨已经蔓延全国。在这样的情况下,它会给整个社会经济带来什么样的结果?
可以说,中国这一轮经济快速增长,基本上是房地产快速发展带动之结果。因此,如果房价快速上涨,它必然会推动国内房地产开发投资快速增长,推动既定土地资源进一步挥霍,而且国内经济投资过热与银行信贷过热的态势会进一步恶化。就目前中国房地产市场形势来看,房地产泡沫早就是不争之事实,房地产市场早就成了少数人投机炒作的市场。这种房地产投机的过热与炒作,不仅使稀缺的资源会挥霍使用完,也最终会使房地产市场的泡沫吹破。
在土地公有制的条件下,房地产市场首先是一个消费品市场,是解决国内居民住房基本需求的市场。但是,政府既把它界定为投资品,又把它说成为消费品市场。
说房地产是投资品市场,一是无论是国内居民还是国外居民,都能够轻易进入房地产市场而不受到任何市场进入限制;二是容易增加全国的GDP;三是可以不把房价上涨反映到居民的CPI中等。说它是消费品,一是政府扩大内需,就可以加大房地产投资而不受到经济投资过热的限制;二是既然住房是消费品,那么,政府就得通过各种优惠政策来保证居民进入房地产的购买,如把利率压在极低水平上;三是住房市场极度开发、极度使用资源,也可以解释为是为民众福利水平增高等。正因为这样对房地产市场定位不清,各个部门(无论是中央还是地方)就能够根据自己的需要来解释或出台相应的房地产政策等。试想,在这样的情况下,各地还不会大力来发展房地产市场,还不会预先大量地使用中国土地资源吗?
因此,如果中国的房地产市场不从根本上来调整政策,而是把中国绝大多数居民完全拒绝在房地产市场之外,成了一个完全让少数人炒作的市场,那么,这个市场的泡沫肯定是会越吹越大,而且任何市场吹大的泡沫是不可以一直膨胀下去的。这吹大的泡沫最后一天破灭时,中国经济所面临的巨大风险也就会全部爆发出来了。