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开发理念有差异区域发展现不同
合纵连横之后,大盘地产成片开发已开始席卷滨海楼市,楼盘格局也因此变得清晰起来。前些年滨海购房者还在为选择区域而焦头烂额,如今他们的选择却因为大盘开发而简单了许多,因为房子都扎堆在少量的几个区域内。但是,同样是大盘开发,由于理念不同,造成开发状况大相径庭。有些区域,运用先进理念,不仅吸引了众多知名地产商投资建设,而且提高了居民的居住品质和居住环境。反观一些区域,虽然楼群林立,但基础设施配套不完善,给老百姓居住暂时带来不便。
大盘开发成为趋势
经过5年左右的持续开发建设,滨海新区在历经了散兵游勇、零打碎敲式的小规模开发和中等规模开发之后,出现了大规模、成片开发的“大盘地产”,从而使得楼市格局呈现出明显的板块特征。
塘沽的海洋高新区、开发区的泰达时尚广场-泰达市民文化广场、大港的港东新城、汉沽的东风路沿线,均以数十万甚至上百万平方米的大型住宅开发体量,成为所在区域内房地产发展的重心所在。
目前塘沽区海洋高新区内有7个住宅项目正在开发建设,总开发面积超过一百万平方米,今后3-5年内该区域依然是塘沽区房地产发展的主力军。开发区的泰达时尚广场和泰达市民文化广场,更是吸引了国内一线品牌开发商联袂开发,直接将区域内的居住品质从滨海新区中脱颖而出。随着其他区域的住宅用地接近开发尾声,未来开发区的住宅将主要集中在泰达时尚广场周边和泰达市民文化广场周边。
大港区大盘开发更是明显,该区住宅项目已经从学府区转移到位于大港东部的港东新城,未来港东新城将一家独大,成为大港区房地产市场的主场。对于汉沽区来说,随着城市空间的扩张,东风路沿线大片待开发建设用地,已经吸引了众多本地和外地开发商投资建设,房地产发展的重心也将随之向东偏移。
大盘地产的开发建设,将加快区域的发展,从而提升区域的价值。
先规划再开发
大盘地产开发,由于需要大量的建设用地,而作为土地的提供者,政府在很大程度上承担了大盘地产的主导者。
目前,滨海新区的大盘地产开发存在着两种不同的理念,分别是“先规划后开发”和“边开发边规划”。而两种理念,也对不同区域的楼盘发展产生了不同影响。
开发区泰达时尚广场和泰达市民文化广场,秉承“先规划再开发”的操盘理念。早在规划之初,就将其作为城市功能的一个重要部分,不仅规划有高档住宅小区,而且还有相当体量的生活配套设施,包括购物、休闲、娱乐、教育、医疗等居住服务设施。同时,将配套设施先行建设,以配套设施引导区域崛起,以区域吸引房产商投资,最终形成住宅开发与生活配套并驾齐飞的阵势。泰达足球场、泰达市民文化广场、泰达二中、森泰商业服务中心等一些生活设施先后投入使用,给周边的居民提供了生活便利,小区入住后,业主即可以享受便捷的生活。房产价值因此得到迅速提升,推动了区域内房地产的迅猛发展。众多开发商和置业者都非常看好开发区的房地产发展潜力,虽然宏观环境趋好是一个重要因素,但超前的城市运营理念,在大盘地产开发中起到了关键的作用。
边开发边规划
与此同时,有些区域,则走着与开发区大盘项目完全不同的建设道路——“边开发边规划”。每一块土地被分别转让给不同的开发商,开发商再根据土地的性质状况进行楼盘建设。开发商往往只从自身利益出发,开发重点主要集中在单个项目的住宅开发上,对于区域的整体开发,投入精力较少。
这种开发模式的不足,在一些小区入住后逐渐暴露出来。经过多年的开发,一些区域的住宅建设已经初具规模。但一排排气派的新建楼盘,却无法掩饰作为新型居住区并不完善的生活配套设施。业主从别处搬到后发现,这里的交通不方便,公交车不多,而且少有直达的;日常购物仍需要回到闹市区,教育资源也比较缺乏。
事实上,这些区域拥有丰富的自然生态景观,但这些生态资源至今未能得到很好的利用和开发。
目前,一些大盘地产项目,生活设施配套依然是其发展的瓶颈之一。虽然这里的楼盘并没有因此而减慢其开发速度,这里的房价也一如既往地不断攀升,但从长期来看,迟迟无法完善的生活配套,将限制这里房产升值的空间。毕竟对于居住者来说,他们希望购买的不仅仅是钢筋混凝土包裹着的居住空间,还有各种配套带来的便捷生活。
大盘地产应协调开发
“先规划后开发”与“边开发边规划”的区别,归根结底是大型住宅区开发眼界不同。前者将房地产开发融入整个城市发展的范畴,让楼盘不仅仅是居住区,更是城市的一个功能区,这个功能区不仅服务周边居民,而且辐射整个城市。而后者,则将大盘开发简单地看作是多个小区的联合开发,无法形成一个整体,必要的区域综合功能更是无从谈起,造成区域发展缺乏后劲。
近年来,大盘地产开发在全国各地风起云涌,也有许多成功的案例,其实大盘开发完全可以实现多赢。只要有关部门对大盘进行适当的规划引导,经过开发商的协调开发,区域面貌将焕然一新。购房者在这里安居乐业,房产价值得到提升,区域价值得到体现。