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房屋买卖、抵押、赠与等房地产交易行为越来越多地在市民生活中出现,将于10月1日实施的《天津市房地产交易管理条例》对这些和人们密切相关的房地产交易行为做出更为合理的规范。昨天,记者就市民对本市房地产交易中的疑问,请市国土房管局相关负责同志进行了解释。
存在权属争议的房屋是否可以转让?房地产转让的方式有哪些?
答:有7类房地产不得转让:房地产权属未进行登记的;房地产权属有争议的;未取得商品房销售许可证的;土地使用权被依法收回的;共有的房地产,未经其他共有人书面同意的;已作他项权登记的房地产,未经他项权人书面同意的;被司法机关或者行政机关依法查封的,以及法律、法规规定不得转让的其他情形。
房地产权利人可以通过5种方式进行房地产转让:买卖;拍卖;抵偿债务;法人或者其他组织因设立、分立、合并等情形,发生房地产权属转移;赠与,以及以其他合法方式转让。
此外,房地产在个人独资企业与其投资人之间的转移,按照房地产权属变更登记办理。不用办理房地产交易手续。
转让房地产的时候,签订口头合同符合规定吗?怎样签订书面合同?
答:不符合《天津市房地产交易管理条例》的规定。房地产转让时,当事人应当签订书面合同。当事人签订的房地产转让书面合同,一般包括11项内容:当事人的姓名或者名称、住所;房地产坐落地点、四至范围和面积;房地产用途;房地产权属证书编号;土地使用权取得方式和使用期限;房地产附属设施、设备情况;价格、支付方式和期限;交付条件和期限;违约责任;争议解决方式;双方约定的其他事项。
房地产开发企业的哪些销售行为是违规的?如果违反相关规定,开发商要承担哪些法律责任?
答:《天津市房地产交易管理条例》规定,房地产开发企业不得有3种销售行为:未取得新建商品房销售许可证,销售或者变相销售收取款项的;返本销售或者变相返本销售的;发布新建商品房虚假已售、待售信息的。发生上述3种销售行为之一的,由房地产交易行政主管部门责令改正,并按照每套房屋三万元以上五万元以下的标准处以罚款。
在独家代理房地产交易期间,委托人怎样支付中介服务费?
答:在独家代理期间,委托人与第三方就委托代理的房地产达成交易的,应当按照独家代理合同约定的收费标准向房地产中介服务机构支付中介服务费,并承担违约责任。
房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中哪些行为是违规的?
答:房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有8种行为:伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章;向委托人隐瞒房地产成交价格,获取非法交易差价;在代理房屋交易过程中,收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等,扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等;在两个以上房地产中介服务机构注册执业;发布房地产交易信息未注明房地产咨询、经纪机构名称;发布虚假房地产广告和信息;冒用客户的名义签订房地产交易合同或者委托代理合同;违反规定收取中介服务费用,以及法律、法规规定不得从事的其他行为。
房地产中介为获取交易差价而向委托人隐瞒房地产成交价格,该如何处理?
答:房地产中介服务机构及其从业人员向委托人隐瞒房地产成交价格,获取非法交易差价的,由房地产交易行政主管部门处以交易差价一倍以上二倍以下罚款。
在代理房屋交易过程中,房地产中介收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等,或扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等的,该如何处理?
答:房地产中介服务机构及其从业人员在代理房屋交易过程中,收取房款和房屋交易的押金、保证金、定金等,扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等的,由房地产交易行政主管部门责令改正,并处以一万元以上三万元以下罚款。(扬)