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近一个月,随着北京“小产权房热”的曝光,以及紧跟着的建设部购房风险提示和北京市国土资源局禁令的出台,一个看似新鲜的字眼频频出现在各大媒体与公众视线:小产权房。有关小产权房的热论,揭开了其实早已存在多年的地产现象。而“北京事件”,仅仅是撕下创可贴。
小产权房何以存在多年?又为何时至今日才被“提示”和“禁止”?在天津,小产权房是否也在暗接珠胎?面对小产权房的诸多风险,为什么那么多人愿意铤而走险?它的存在,是愿打愿挨的“民间协商”?是高房价压力下的“泄洪”?是对国家土地管理制度的揶揄和法律的藐视?还是另一种地产存在方式的提示?
北京小产权房的存在不是一个新案,也不是一个个案。有媒体披露,北京市的小产权房大概从上世纪90年代中期开始陆续出现。当时主要是一些明星、艺术家等为了休闲或养老到郊区买地盖别墅、买农家院。然而,从2003年开始,小产权房的性质开始发生了变化,很多人开始购买小产权房,作为第一居所使用。2003年之后,小产权房的开发建设也开始变为当地村委会、乡政府的大规模开发行为。
而在天津,这种“行为”也由来已久。小产权房在天津大有市场。
这座楼盘位于西部新城,在周围几座规模大盘的包裹中,它的“便宜”显得格为抢眼。周围楼盘的开盘价格大多在5000元/平米左右,有的已飙至6000元以上。但这座楼盘一期开盘起价仅为3000多元,均价也不过4000元出头。这样的价格在当下,算是相当便宜。从楼书上看,这座楼盘与其他楼盘没什么不同,合理的容积率、绿化率、交通情况、周围配套。但与项目负责人的交谈中,记者发现了蹊跷。
“购买这个项目不能办理银行贷款。”该负责人进一步解释,“这块地是当地乡镇政府开发的,银行不给予按揭贷款服务。”对于“房产证”问题,负责人一直避而不谈,但最终没能绕过这个敏感词。“这个房子没有国家发的产权证,但当地政府会发一个相关证书,但这并不影响房子的交易、转让、买卖,只要找到合适的买卖双方,一个愿打一个愿挨,交易照样可以进行,还省去很多烦琐的手续。”当记者问到这样的房子是否合法时,负责人的回答有些匪夷所思:“不合法也合法。在法律上,没有房产证的房子不受法律保护,但买卖双方乐意交易没有房产证的房子,也不能说他们违法吧。我五年前买了一套这样的房子,去年转手一卖,赚了近10万元。这样的房子虽然没有产权证,但是有即得利益呀。”据了解,这个项目一期开盘4万平方米,而开发商从当地乡镇政府手中拿到的地是60多万平方米。大批量的开发还在后头。
事实上,正像这位项目负责人说的,“即得利益”成了“小产权房”交易红火的最直接原因。据有关部门统计,在天津郊县地区小产权房销量已经占到整个市场的20%。西青区大学城、王顶堤、东丽区华明镇、北辰区双街镇等地区均有小产权房在售,其价格相比同地段商品房每平米至少低2000元左右。
“价格低”是小产权房吸引购房者的最主要原因。家住南开区的王大爷,把市里的房子让给儿子结婚后,在近郊花了20多万元买了一套“小产权房”。王大爷算了一笔帐:在市里买一套小独单最少也要三、四十万,而且地点偏远。如果坐车去儿子家,加上堵车,时间也和现在的住所差不多。如果在市区买一套可心的房子,那将是一笔相当大的数目。即使贷款,利息也会非常高。用王大爷的话说:“贷款利息都够买一间小产权房的了”。王大爷也想过租房。但房租依然是个不菲的数目。如果在南开区繁华一点的地方租一个两室偏单,价格起码也在两千元左右。按2000元每月计算,一年下来1.2万,10年就是12万。到头来,房子也是别人的。“小产权房”好歹可以自己支配。对于“小产权房”的风险,王大爷这样理解:“我是自己住,又不打算卖。更何况那么多人都买,国家总不能把咱们都赶出去吧。”
“卖也没关系。”李先生对“小产权房”的理解似乎更大无畏。事实上,李先生确实“顺利”地卖过“小产权房”。几年前,李先生花10万元钱为父母买了一套“小产权房”养老。不久前,二老相继去世。李先生打算卖掉这套闲置的房子。张贴广告后不久就有买主找上门。一番讨价还价后,李先生按照稍低于当前世面的价格卖出18万。在向物业交了1万多元的手续费后,使用权证上换成了对方的名字。李先生还赚了一笔。
李先生的收获或许是意外的。但有些人却是有意地打起了“小产权房”低成本投资的主意。在西青区大学城、王顶堤等地,小产权房销售甚火。一些人因为住,一些人因为租。章女士在王顶堤一带有一套小产权房,是多年前购买的。房子一买来就租出去了。租金从500元一直水涨船高到2500元。章女士得意地推算:“再过六、七年,房租就是净赚了。”
“小产权房”的即得利益,使越来越多的购房者愿意与国家赌一把。而且,一直以来的相安无事也使他们在意识上放宽了顾虑。中原地产华北区总经理李文杰一语中的:“一直以来大量小产权项目开发商或者村集体组织没有受到应有的处罚,很多先买房人的‘示范作用’是小产权房红火的真正原因。”
“小产权房”尴尬在哪里?在这场有关房产的困局中,究竟隐藏着怎样的权利制衡和利益博奕?
按照正常程序,农村土地一般归村集体所有,如果要在农村集体所有的土地上进行商品房开发建设并出售,须先经国家征收,转为国有土地,才能出让给开发商。开发商要向国家交纳一定数额的土地出让金和各种税费。而“小产权房”逃走的恰恰是土地出让金和税费。一位不愿透露姓名的地产商说,做房地产开发,除土地出让金以外,还需要缴纳50多种税费,盖上百个图章,以及大量“灰色交易成本”。当土地出让金与各项税费“逃”走后,“小产权房”的价格自然便宜不少。而对于当地乡镇政府而言,把集体土地资源建房出售,显然比被国家征收、再被开发商高价卖回落下更多实惠。结果,当地政府对“小产权房”是“周瑜打黄盖”,“小产权房”对购买者是“愿打愿挨”,只落得国家政策和法律在一旁空叹望。
为什么会出现这种局面?对“小产权房”,业内人士说法不一。
潘石屹撰文指出,土地供应不足造成了投资回落、房价上涨、“小产权房”的兴起、违法占地案件增多等结果。在实行双轨制之时,正常的市场没有发育成熟,无论政府的打击力度多大,都可能会有黑市的存在。消灭黑市最好的办法就是取消双轨制。
而任志强的态度更加强硬。他在自己的博客中写到:“建设部完全可以理直气壮的去管理……不管这些‘小产权’的建设是否合法,但其对社会销售的行为是违法的。建设部有权依法禁止这种对社会公开的销售行为和没收其所得。”
北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新则认为:“小产权房形成已有很多年,客观地说反映了市场需求,虽然法律没有保护,国家不承认,但一棍子打死不符合中国市场经济的发展规律。中国的法律本身滞后于现实,并不是目前没有规定,就说它是违法。”
天津房协研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录的态度,更加一针见血地捅到土地管理制度的痛处。一方面,由于房价的居高不下,无奈之下,一部分购房者在明知无法律保障的情况下,把目光投向了这种价格相对低廉的小产权房,实际上是一种饮鸠止渴的行为。而另一方面,对于出售小产权房的乡镇来说,这种形式取得的利润远远高于国家征用土地付给的费用。对于买卖双方来说可谓“双赢”,且由于我国进入市场经济时日尚短,一些人法制观念淡泊,存有侥幸心理,于是一拍即合,致使其明明非法却也难以禁绝。
尽管北京已明确了对小产权房的态度,但关于小产权房的存在和争论并没有立竿见影。人们仍在努力寻找解决问题的方法。无论是小产权房触犯了法律,还是法律落后了市场;无论是高房价催生了小产权,还是小产权搅乱了产权证。很显然,回答这些问题,一纸禁令不够。