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从长远看,商铺、写字楼、服务式公寓等商业物业出租及物业增值获取的收益,远远高于一次性分割销售,开发企业持有商业物业,是一种理性的选择。而分割销售商业物业,产权分散,会对后期的经营管理带来许多的问题。
持有型商业物业在增多一方面是对自身管理能力没有信心,另一方面是受制于资金的短缺,商铺、写字楼等分割销售,快速回笼资金,是国内开发商的无奈之举,而这种情况正有所改观。
近期,中国商业地产联盟发布了《2007中国商业地产发展报告》,2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示:选择“只租不售”开发模式的达到了39%,而在2006年的调查中,选择持有型物业比例仅为21.4%。
国内商业地产开发商的经营理念正在转变,青岛也不乏这样的实例。在城阳,青岛目前最大的商业地产项目宝龙城市广场中,约70%的商业被开发商持有。另外,香港中路正在开发中的大型城市综合体——万邦中心,8.7万平方米左右的写字楼和4万平方米的裙楼底商将全部是开发商持有经营。
分割销售问题多写字楼分割销售,产权分散,后期运营会受到限制。一些地段优越,硬件设施先进的写字楼物业,开发商免不了会“惜售”。比如,建设中的万邦中心,设计有接近1000个停车位,高峰期的电梯等待时间将不超过40秒,这在一直受停车、电梯问题困扰的香港中路写字楼市场,优势突出。这类优质写字楼如果建设后分割销售,也很难体现其远期的价值,而且分割后物业管理、楼宇租金等都很难协调一致,会影响整个写字楼的形象。
如果说写字楼分割带来的仅仅是经营与管理的阻力,那么商铺的分割销售却可能带来巨大的投资风险,进而有可能引发社会矛盾。如国内一家颇有实力的商业地产开发商在沈阳开发的商铺,销售三年后因经营不善,不得不被拆掉重建。
商业地产运营创造价值新兴商圈需要很长的培育期,如果开发商急功近利,商铺售价过高,势必抬高租金价格,提高经营成本,有可能使整个商业项目“夭折”。
上海标志性商圈上海新天地,与青岛的中环国际广场均由香港瑞安集团开发。谈到如今一片繁荣的上海新天地,中环国际广场项目营销总监邱旭文介绍说,瑞安集团整体持有该项目,开始几年用非常优惠的租金吸引优秀的业户,给业户营造更好的生存空间,市场越来越好,物业价值也逐步增长。
所以说,培育期开发商需要继续投入,而非“一卖了之”。此前,青岛宝龙城市广场总经理王克喜也向记者介绍,宝龙城市广场的商铺每隔三五个销售一个,开发商拥有绝大多数,可以有选择地出租给品牌经营商,这已经在宝龙的其他商业项目中被证明是有效的运营方式。
长期持有是商业地产的良性发展之路资金紧张是多数本地开发商选择分割销售的主要原因,上市、REITs等融资手段还仅仅是少数房地开发企业的“盛宴”。中国商业地产正向二三线城市扩张,进入青岛的商业地产开发商,有着更多的融资渠道。比如,中环国际广场的开发商瑞安建业,近期将旗下7个近年在国内收购的停建工程项目注入中华汇,在英国成功上市。7个项目分别位于北京、大连、青岛和成都四个城市,包括大连希望大厦、青岛中环国际广场、北京圣元中心和成都汇通大厦等项目。上述几个项目绝大多数是持有型物业,未来中华汇将专注在中国二线城市收购与经营停建物业项目。
今后几年,在商业地产开发中“卖掉就走”的房地产营销策略将会减少,商业地产开发“金融产品化”是商业地产发展的长远趋势,青岛的持有型商业物业项目也会更多。