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一、上半年楼市总体印象,房价越调控越涨
据发改委消息,国家发展改革委、国家统计局调查显示,2007年6月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.1%,涨幅比上月高0.7个百分点;环比上涨1.0%,涨幅与上月持平;二手住房销售价格同比上涨7.8%,环比上涨1.0%。
一、新建商品住房销售价格同比上涨7.4%,涨幅比上月高0.8个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看,经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨1.4%、7.7%和8.5%,环比分别上涨0.6%、1.0%和1.2%。分地区看,所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨,涨幅较高的主要城市包括:北海15.5%、深圳13.9%、南京11.3%、北京10%和石家庄9.4%等。环比涨幅较高的城市主要包括:惠州5.6%、乌鲁木齐2.8%、宁波1.9%、南宁、杭州和洛阳均上涨1.7%等。
二、二手住房销售价格同比上涨7.8%,涨幅比上月高1个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月低0.3个百分点。同比涨幅较高的主要城市包括:深圳16.1%、蚌埠9.9%、北海9.9%、北京9.4%和韶关8.7%。环比涨幅较高的城市主要包括:牡丹江3.8%、遵义2.8%、蚌埠2.6%、唐山2.3%、杭州和贵阳均上涨2.2%等。
三、非住宅商品房销售价格同比上涨5.4%,涨幅比上月高0.1个百分点;环比上涨0.9%,涨幅与上月持平。办公楼、商业娱乐用房、工业仓储用房和其他用房销售价格同比分别上涨7.8%、6.2%、1.2%和4.4%。
二、影响2007上半年房价上涨因素浅析
房价是这几年越来越受社会关注的民生话题,进入2007年在国家的宏观调控和增大需求的有利措施下,抑制房价上涨显得有气无力,于是这个民生的话题变得格外敏感。那么到底影响房价的因素有哪些呢,以前我在《中国房价持续上涨40大理由》、《房产调控值得探讨的两个关键问题》、《“宏观调控是为了房价稳涨”这话有点道理!》、《评论:2007中国房地产业面临六道坎儿》、《推荐:解决高房价问题的十项对策》、《姜仁:对目前房地产业的十大感悟与思考》、《中国房价,七上八下》等中都从不同侧面有详细分析,下面以北京为例再次从民生方面进行剖析:
一、北京的房价分布像一条大头鱼。低档房是头,中高档房是腰,高档房是尾。
平均房价其实是不能说明任何问题的,它的涨或跌同样也不能说明问题。全社会最关注的重点是普通住宅的价格,特别是住宅中中低档房屋的价格变化,中低档住宅的价格变化是真正影响到那些广大困难家庭的生活。如果还用“大头鱼”来形象描述05年、06年的房价分布的变化趋势,那就是说,这条鱼的头略有缩小,腰和尾巴在变粗。
二、回眸2007的上半年,影响房价不断上扬的因素有七个。
首先,是中国经济持续快速增长的大环境。因为经济的持续增长形成了房地产市场持续强劲的需求。这是构成房价上涨的主要原因,这也是最基本的原因,2007年这一点并没有变化,中国与过去几年一样,仍然保持政治稳定,经济快速发展。
其次,是人民币升值的压力,最终导致人民币资产的重新估值。在众多的全球经济大潮中,坚挺的人民币不贬值和有效的行政力量,保证了人民币保值升值的信心。例如:全世界许多地方我都亲眼看到许许多多勤劳的中国人的身影,把自己赚的辛苦钱用各种办法带回国或寄回国,换成人民币或购买人民币的资产来保证资产不贬值。
第三,近几年房屋供应量的相对减少也是促使房价上涨的一个因素。从总量上,看房子的供应量在增加,但是比不上市场需求量的增加。
第四,最近一些部门的政策导致进入房地产行业的门槛在一步步提高。一大部分中、小型房地产开发商因为资金紧张、进入门槛高了而一步步在萎缩,这并不利于房价的回落。另一条政策就是清算从1994年1月1日以来的土地增值税,这也会使许多没有预提和预交土地增值税的中小型房地产公司和企业在未来几年时间慢慢消亡。这些实际上都会影响市场上房屋的供应量。
第五,从中国人的消费观念上来看,中国人过了许多年的苦日子,不愿意消费,更愿意投资。购买房子大多是为了投资,而不是消费。房子对很多人的意义已经不只是居住,而是获得生活安全感的重要基础。
第六,北京市对外宣布未来将推出一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房(俗称的“两个一千万”),一共两千万平米。而北京每年销售面积约两千万平方米,在未来三年,这两种房子约占市场销售面积的三分之一。如果集中在7000元/平方米以下的价位,将对这个区间价位的房价起到很大的抑制作用。
第七,在去年,曾有传言说,在2008年奥运会期间,北京市政府要让工地停工。今年初,北京市政府正式澄清了谣言,08奥运会期间施工工地不停工。这一措施有利于北京市稳定房价,并且增加市场上房子的供应量。
三、非常看好的房地产市场,需要的是少走弯路
全国房地产的发展到现在为止其实是很不平衡的,沿海开放城市和内陆城市是没法比的。 2005年,广州、上海、北京三市,再加上江苏、浙江两省占了全国房地产税收的55%,这个数字就足以证明全国房地产发展的不平衡。所以,解决住房问题,政府应该把主要的注意力放在经济适用房的供应和销售政策的严格执行上,不能轻易地把政府补贴了多少年的经济适用房又通过上市转化为商品房,不要让那些不该买经济适用房的人购买经济适用房,占到不该占的便宜,从而真正通过经济适用房和廉租屋的手段来解决困难户的住房。
北京和全国的房地产市场与中国的经济形势一样,我都非常看好。当然,在这样快速发展的过程中,一定会出现不协调的问题,但这些都是发展中问题,成长的问题。大家献计献策,不断地提醒,就不会犯大的错误,也能避免走更远的弯路。
四、下半年楼市依然我行我素,涛声依旧
影响房价上涨的因素很多,当政府在积极调控房价的同时,我们也看到了来自政府、社会、市场、经济等的种种压力,以前我曾经用周期理论研究房地产的走势,但我想市场经济的发展是有一定规律的,受到外力后它或许会逢回路转、或许会停止不前、或许会减缓漫步、或许会一意孤行、或许会铤而走险,或许会……但不管怎么样,我认为下半年楼市依然我行我素,社会呼声依然是涛声依旧。(作者为资深地产专家)