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房子形态较多,有别墅、洋房,新房、二手房,乱花渐欲迷人眼,究竟哪类房子最适合于投资?投资房地产,购房者该注意什么?本文将尝试通过对各类房产的投资优劣、投资收益等方面进行分析,为购房者提供帮助。
投资一手大户型:较易出现空置风险
投资优势:户型较新较大、产权明晰、建筑年代较近,商住皆宜。
投资劣势:投资总额较大,贷款购买短期投资后再出售存在转按揭问题,投资高档物业后若出租较易出现空置风险。
投资分析:大户型买主、豪宅买主在购置房产时考虑的不仅仅是自住需求,还有保值升值因素。在选择投资大户型住宅时应注意几个方面。
一、应考虑未来租客和物业的定位,注意物业和所处区域的形象是否相符,此外交通情况、商圈的成熟程度也很重要。
二、留意大户型住宅的环境因素。市区楼盘要看其周边的“商气”、“人气”氛围,城郊楼盘则着重看自然环境条件,这直接决定大户型楼盘的档次和升值潜力。
最后当然是看价格。参考同类型产品价,按照个人的购买能力决定是否购买。
投资一手小户型:配套设施需较齐全
投资优势:投资少、风险小,回报相对较高。
投资劣势:如果没有商圈、客户、原创等优势,效益就难以保证。
投资分析:小户型的成长期约为5年,目前是投资最敏感阶段。当越来越多的投资者认为小户型有丰厚的投资回报收益时,小户型的市场价格就会逐渐背离其基本价值,从而创造了一个不断扩大的美丽气泡,直到它最终破裂为止。特别是2006年国家出台的房地产宏观调控政策后,各地的小户型项目会大规模集中上市供应,一旦小户型饱和,供应大于需求,租金下跌甚至出现空置的可能性极大。
投资商铺:有双重风险
投资优势:投资潜力大,回报率较高,可出租、可经营,方式较为灵活。
投资劣势:资金投入较大,具有房产和商业双重风险。不少人怀着“一铺养三代”的良好愿望投资,但稍不留神难免也会误入“一铺套三代”的陷阱。
投资分析:购买商铺着重需考虑的是投资回报率,因此看房时不仅要了解商铺的实际情况,更要了解该地区的商业开发潜力。成熟的地区往往店家密集,对投资者较为有保障。准确的市场定位则可以大大提高投资的回报,比如“电脑一条街”、“美食一条街”等,投资有准确市场定位的商铺可事半功倍。
投资写字楼:交通尤为重要
投资优势:回报率透明度高,租客群体较为稳定。
投资劣势:投入资本较大,如果周边商业不旺,投资风险较大。
投资要点:写字楼所处的交通位置及便利度非常重要。地处偏远交通不便,或交通拥挤处的写字楼,不适合投资。处于地铁旁,价格又合适的写字楼,则可以投资。除此之外,写字楼所拥有的停车位多少,也很重要。一般来说,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=房产购买价”。若物业年收益×15年>购房款,则表明该项目尚具投资价值,对于像写字楼这样的高端物业而言更是如此。
投资产权式酒店:投资自住两相宜
投资优势:买主可以委托开发商或酒店经营者出租、打理,自己按时收取租金或分红,省去不少麻烦。可自主经营,可集中打包出租,方式灵活。
投资劣势:一般价格较高,中高收入阶层才买得起,出租也难以保证。
投资分析:投资产权式酒店,买主可以像购买住房一样投资置业,从经营利润中分红,每一个客房都可以有独立的产权。但产权式酒店在我国还是一个新兴投资方式,市场有待成熟和规范。个别产权式酒店发展商容易盲目跟进,后期配套服务可能会跟不上,如酒店延伸服务(航空、餐饮、休闲娱乐等)是否到位,客房大部分时间的维护、出租、管理能否跟上等问题,开发商不易给出准确的答复。