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法律条文:《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第118条:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
条文解析:明洲律师事务所单薇律师表示,目前,二手房买卖在房地产交易市场上占据了相当的份额。在二手房买卖过程中,作为买方,在买房之前,要充分考虑方方面面的因素。如果准备购买的房屋是空房,买卖一旦成交,房屋权属证书变更以后,买主就可以行使房屋的所有权了。可是在出卖房屋存在出租的情况下,买方就要小心从事了。
根据上述法律规定,在房屋出租的情况下,出租人仍然有权出卖已经出租的房屋,但这个时候,房屋所有人出卖房屋的权力是受到一定限制的,首先出卖人要在合理的期限内,也就是在三个月内,负有通知承租人的义务,应当告知承租人,出租的房屋准备出卖,卖多少钱,承租人在同等条件下享有优先购买权。如果房屋的所有权人没有履行通知的义务,就侵犯了承租人的优先购买权,在承租人主张优先购买权的情况下,房屋的所有权人与欲购买房屋的人所签订的合同就属无效合同。买方的买房目的就会落空,同时也会无端地遭遇官司。
律师提醒:即使在出租人不主张优先权的情况下,买方如果是准备买房立即用来居住,一定要注意售房人和原来的租户所签的租赁合同的期限,如果买方购买时出售方和承租方的租赁合同还没有到期的话,租赁合同继续有效,只不过是承租人承租房屋的租金要给买方,这对买方来说,就是买了不能立即使用的房屋,会影响到买方的使用权。