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2007年上半年,在经历楼市调控后,滨海却凭借政策带来的各种利好,发展势头旺盛,房价步步走高,其中6月二手房均价同比2006年上涨了69.6%。传统核心塘沽区,凭借多家实力雄厚的大型地产商同步发力以及旺盛的需求,市场热潮迭起,一手商品房均价已攀升至6000元/平方米。
在良好的表现之下,市场竞争进一步加剧,供应持续快速增加,迅猛的势头也引发了部分业内人士的关注和担忧。
滨海楼市涨势凶猛
“房价涨得太快,上个月还是5800元/平方米,现在已经涨到5900元/平方米。”在塘沽区某售楼处,记者听到某买房人这样的感叹。
随着滨海新区的快速发展,滨海房价和成交量也是水涨船高。2007年上半年,大量投资客和炒房团开始转战滨海新区,塘、汉、大和开发区的房价开始飙升。据纵横地产研究部统计,5月滨海新区商品房成交面积136522㎡,与以往相比环比增长27.4%,整体区域的成交均价,环比增长了34.8%。
而在其第一季度的统计中,滨海新区(塘、汉、大)商品房总成交面积255810.8元/平方米,成交均价4136元/平方米,整体均价同比上扬了36.9个百分点,环比上扬了14.1个百分点。
其中,滨海新区房价持续走高,塘沽区作为区域楼市的桥头堡,近期几乎全部在售项目的单价都突破了5000元/平方米,并向单价6000元/平方米追进。一些拥有较好地段的房子,价格已经超过6000元/平方米。其中,塘沽2号水库附近的大户型住宅,均价已经高达6200元/平方米,但是房源仍然销售一空。
在新房销售的火爆的同时,区域二手房方面,塘沽及大港两区成交情况仍然保持较高水平。根据纵横地产提供数据显示,2007年6月份滨海新区(塘、汉、大)二手房总成交面积66039.6㎡,同比06年6月上升了23.3%;成交均价3561元/㎡,同比2006年6月增长了69.6%。
竞争加剧显现供求矛盾
在滨海新区整体向好的情况下,发展前景广阔,滨海楼市的呼声也越来越高。以开发区为例,开发区受到众多楼市投资客的青睐,房价也是一步步走高。
今年上半年,开发区上市的住宅项目,房价几乎都超过了7000元/平方米,甚至超过8000元/平方米。在第三大街附近的多层住宅,单价已经攀升至9000元/平方米,甚至接近万元大关。但是,在高涨房价的背后是以投资购房为主和竞争的加剧,一定程度上可以说明房市存在过热风险。
以上北生态区为例,该区域曾被认为是“滨海小梅江”,有巨大的升值潜力。但是,根据合富辉煌市场研究部张兴华调研,从2006年开始,上北房价一度高达6500元/平方米,但是随着融科心贻湾的入市,均价下降,一直保持在5500元/平方米。今年四月,贻成的某项目以4900元/平方米的均价面世。由于土地成本几乎为零,所以单价较低。较低的价格,再次拉低整个上北地区的房价。在低价格的基础上,该项目销售火爆,在3天的选房时间,95%的房子被销售出去。
上北区域的“价格革命”并未结束,据张兴华介绍,2007年年中,另一个项目“盛星东海岸面世,而近期价格已经出炉,最低价格为4700元/平方米起价,均价不超过5000元/平方米。
张兴华认为,这种现象在某种程度上可以说明,市场竞争加剧、出现供大于求。没有大的品牌优势,开发商难以突破销售的瓶颈。
辐射动力不足制约未来发展
在塘沽楼市的火爆之时,开发区销售情况却是下滑趋势。近日,新浪房产频道“津城楼小道”被报,通过国土局每日成交量监测显示,开发区日成交量不超过5套。
滨海楼市在一片乐观的同时是否存在问题?开发区作为滨海新区经济发展的桥头堡,是什么原因造就了开发区楼市如此的局面?
天津开发区一直以来,经济发展较快、整体区域环境优越,众多实力派消费群体首选在开发区投资、置业。目前来自山西、内蒙、河北、北京等地的房产消费群体,非常看好开发区房产巨大的升值潜力,纷纷在开发区进行房产投资。
在投资客增多的同时,不可避免地看到本地置业人群并未增加。根据合富辉煌房地产市场研究部调查显示,以开发区某一住宅项目为例:外地购房者占到40%以上,远远高于天津市区16%的平均水平。
近几年,滨海新区中的塘沽及开发区发展快速,房地产市场也是向四周大幅扩张,但是,与其相配套的购物、教育、医疗等配套设施没有得到相应的发展。导致仍以投资客购房为主,不能吸引市区市民的目光,且众多小区在入住后,仍然不能满足居民的生活需求。
配套跟不上在一定程度上会影响本地市民购房比例,据纵横地产总经理张良在滨海新区房地产发展现状暨趋势论坛上表示,从长期来看,滨海新区房地产市场五至八年后的形势肯定是好的。但是,他提出,滨海新区的产业布局较为分散,这与浦东乃至深圳的模式是不同的。浦东与上海只有一江之隔,十分便于资源的流动,而滨海新区与天津市区有着几十公里的距离,资源的流动相对不够便捷。
配套问题加上资源流动不便捷,都会影响滨海的发展。《楼市·天津刊》主编谷林对此现象表示,天津虽然房价涨得很凶,但仔细分析起来,天津滨海新区相对北京、上海等这些发展更成熟的区域存在几点问题:一,天津的发展以及滨海新区的发展,相对北京没有朝阳公园、奥运配套等强力支撑,品质难以实现突破;二,相比北京、以及上海的辐射能力,滨海新区作为环渤海中心,连通、辐射山东半岛、辽宁半岛、中原地区的能力明显过弱。
目前,楼市基本都是天津本地人自我消费,而滨海等地的客群不能分流到市区。相对于北京众多高素质的外来人口和购房需求以及长三角浙江、江苏等地富裕的消费人口,作为天津中心的市区,市场空间过于狭小,房价上涨动力受限;三,作为天津发展龙头的滨海新区,与天津市区以及北京等地的连通相对不够顺畅,区域配套有待大力完善,过渡区域发展不足,这些都将较大地阻碍天津楼市未来的发展。
未来供应“井喷”增加消化悬疑
尽管出现冷热不均的现象,但总体来看滨海新区仍是保持旺盛的发展势头。有数据显示,5月份,开发区商品房成交量27663平方米,均价为7544元/平方米;6月份成交量下降为27722平方米,均价则上涨为7654元/平方米。
据合富辉煌房地产市场研究部的张兴华介绍,造成这种“有价无市”的现象,是因为近期开发区没有新项目上市,而多以尾盘为主,所以成交量较低,属于正常情况。随着下半年,一些新盘的上市,开发区成交量会有所上升,保持稳定。那么,滨海新区后市会如何?会有怎样的变化?
据合富辉煌市场部提供的统计数字显示,2006年滨海新区住宅类物业上市规模已突破488万,而这些在售项目基本以2004年、2005年的土地供给开发为主,而2006年的土地供给中已开发的数量仅有50万平方米左右,还有近400万平方米的居住类以及居住和商服综合类用地有待开发。
根据2006年新上市土地的综合容积率大于2的要求,按照容积率为2保守计算,那么2007~2008年两年内新增住宅类物业上市量将突破800万平方米。同时再加上2005年未开发的土地和各大地产商的原有储备用地,都将在2006年以后有所举动,以及2006年的尾盘和续盘销售,可以判断出,未来两年滨海新区的房地产市场将出现“井喷”现象。
由此,专业人士认为,如此大量的市场供给,单凭本地市场消化是不足以支撑整个市场的发展,如何拓宽消费渠道,寻求足够的市场消化空间,这是各大地产商的所要解决的首要问题,也是整个滨海新区区域所要深入思考的问题。
核心区市场扫描
项目名称 所属板块 在售户型 目前均价 动态
欧美风情小镇 海洋高新东区 最小75 起步价4890 观景高层6月30日盛大开盘均价5600
蓝山国际 70-160 5450 正在咨询中
贻成尚北 60-120 5000 6月16日开盘一次性2个点优惠
天津DE小洋楼 60-140 未定 目前处于咨询期,预计7月份开盘
水域未来城 海洋高新西区 115-150 5400-5800 二期9栋板式高层正在热销中
裕川·家园 103、124 5400 底商开始销售100-120平米户型正在销售
融科·心贻湾 90-118、130 5500 4栋高层正式开盘,6000平米梧桐主题广场6月16日光耀启幕
盛星东海岸 65-135 5100 售楼处6月16日上北亮相,现处于登记阶段,预计9月正式开盘
阳光金地 塘沽中心洋货商圈 43-46 南向43-47万北向38-39万 销售中
安邦艺景 78.37 6300-6500 销售中现在仅余两室78.37的户型,商铺接受咨询
世纪向阳居 140.11 5300起 5800均 准现房销售6.15-6.30购房优惠有礼相送
时代名居 50-140 6500 户型齐全,可以签协议
滨海名都 70-200 未定 内部登记阶段
林立鑫铭水岸 塘沽中心核心区域 155 5500 售完
弘基天城 2栋32层 80-120 均价6500 内部认购
新馨家园 新河地区 70-110 5800 二期馨筑.佳H6小户型推出75/85平米小两室
贻港城 60-140 5500-6500 一期5月26日开盘,现正在销售
贻成·尚海国际 新港 104-113 166-173 4958起5500均 现房发售中,7月31日准时入住
贻芳嘉园 三期80-120 5700 三期销售中,85-95两室一厅,110平米两室两厅
紫云绿洲 105-110二室跃层 131-133三室 6200 销售中
紫云华庭 80-100 6000 两栋板式高层正在发售中
贻泽园 70-112 4800 1号2号楼6月24日正式开盘
东海云天 70-130 预计6000 未开盘,现接受内部咨询
宏苑领海 海河南岸 120两室130三室 4800-4900 三期销售中
贻成·泰和新都 60-120 5000 7月8日开盘
爱丽榭 泰达居住 150 7500 销售中
天保金海岸 160-200 8000-10000 艺景洋房一组团正在销售中
万通新城国际 64-120 8500 5月26日真人行为艺术展揭幕
伴景湾 220-350 8000 楼王9000 售完
万科·金域蓝湾 100-142为主 7800 两室,三室正在销售中
御景园邸三期 开发区中心 170-184 7800 三期销售中
东方名居 108.2二室 141 -145三室 185.65四室 7100-7200 二号楼主题封顶,102.64-158.52平米户型发售中
滨海新城 93-160户型 7800 6月16日销售中心全新开放
云锦蓝庭 140 7600 仅余三室,正在发售中,100-500平米底墒接受咨询