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上周三、周四,天津土地交易中心大厅充满紧张的“夺地”气氛。华润、中海、金融街、金地、首创、复地等实力雄厚的房地产企业虎视耽耽,针对河东区津塘公路和新开路两挂牌出让地块展开了争夺战。这两块地最终分别被金地天津公司和深圳振业两家上市公司夺得,价格为22.666亿和10.6亿元,创出了楼面价之最。可见这些企业争地不遗余力。
业内人士分析,争地背后反映了天津房地产土地及开发格局的大变动——超强房地产资金及企业的涌入,以及由此带来的房地产业态及产品进一步细分和升级。
天津地产进入超强竞争时代
实际上,上周天津土地交易中心上演的争地战只是今年以来天津土地交易大战的一幕。早在年初就有南方香江、富力集团、新加坡国浩、香港建设等资金雄厚的地产企业将通过收购等形式取得天津重要地段开发权的消息。目前这些消息已基本落实,香江集团属下的天津市森岛置业锦绣香江项目已经动工;新加坡国浩(中国)收购的老城厢12号地块正进入动工准备阶段;富力集团以50亿元获得梅江湾综合项目开发权。目前华润置地入驻泰达城的洽谈正在紧锣密鼓,而通过挂牌竞价方式取得开发权的上海景瑞地产等外地企业也正式在天津安营扎寨。
这些国内外超强房地产资金及企业的涌入,一方面显示出国家经济发展重心转向环渤海区域的号召力,一方面说明天津地产继2003年土地争夺高峰之后,又开始进入超强竞争时代。
记者采访仲量联行(天津)及宇轩顾问、天津世联等专业机构人士了解到,自2003年土地交易市场开始量价齐升之后,2004和2005年天津土地交易持续量价稳步增长的走势。但是从去年二季度以来,由于市区土地出让面积减少,国内外超强企业涌入,土地市场中市区住宅地段地价开始成倍提高,同时滨海新区的商业、工业地价也快速增长,呈现总体成交量增长速度减慢而成交价格急速攀升的势头。
如去年11月30日,广西阳光股份通过拍卖方式取得的河东区万东小马路住宅项目,折合楼面地价3800元/平方米,创造了该地段住宅用地之最。而目前河东区东部的两个新地块摘牌楼面价已经达到近7000元和9000元。这一现象显示出了资金实力雄厚的超强企业对天津珍贵地块势在必得的决心,同时反映出一些实力不足的企业难以取得强势地段,又没有信心摘取弱势地段开发权的尴尬现实。可见天津地产超强竞争的特点十分突出。
超强竞争使楼市业态趋于均衡
超强企业竞争使天津楼市业态趋于均衡。仲量联行等专业机构人士分析认为,天津新的城市定位是吸引众多超强企业踊跃投资的根本原因,对于有国内外投资开发经验的企业和机构来说,无论住宅还是商业地产乃至工业地产,都将因为城市的国际化定位和经济发展而成为投资热点。所以从天津楼市未来业态组合来看,今后将改变住宅与商业地块投资比例差距大、不均衡的局面。商业、商务用地同样成为有实力企业的追逐目标。
这一点从今年天津商业地产用地交易量的提高以及今年土地供应计划可以看出。
仲量联行(天津)和宇轩顾问的调查及统计显示:目前天津土地交易已向综合功能转变,一方面很多外地企业甚至国外企业积极参与商业、商务地产交易,一方面天津土地中心新推综合用地宗地数所占比例进一步提高,已接近纯居住、纯商务商业用地水平。如2007年二季度共推出商业商务用地15宗,超出了住宅用地量。
仲量联行天津公司何迈可等专业人士预测,因为天津城市发展前景吸引了商业、商务地产投资,而高品质的商业、商务硬件设施的出现反过来进一步促进了国内外零售商、写字楼租户及物流公司等企业及就业人员的入住需求,使楼市需求进一步平衡。
住宅产品将进一步细分升级
超强企业的入驻,在反映天津城市吸引力的同时,也将带来更加丰富的住宅产品。用天津世联等专业机构人士的话来说,就是产品的进一步细分和产品品质的整体提高。一方面,国内外企业带来更高品质的住宅,另一方面,企业竞争将使房地产产品研发更加细致,从差异化角度及适应市场需求方面提高竞争力。
记者从多家企业了解到,今年入市或拿地开发企业,都竭力打造树品牌产品,既有已高调面市或亮相的团泊新城和社会山别墅项目,又有知名系列品牌“锦绣香江”这类大型住宅项目。从刚拿到土地的国浩、富力、金地及深圳振业等资金实力雄厚上市公司产品来看,国浩、富力的精装修高档成品房、金地的精致格林系列居住区、深圳振业的细分产品都将使天津住宅市场更加丰富多彩。
从住宅区域发展来看,由于地价上升且各强势企业更愿意打造中高档以上产品,所以,近期无论边缘区域还是市中心区域,新建商品房供应将呈现品质进一步升级的态势。