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目前,高房价成了过街之鼠。连续有专家预言:北京房价即将下行,房地产整体步入理性消费时代,开发商进行品牌整合时期,全面的市场盘整已是山雨欲来之势。楚芸说,市场如同产品,存在更长、峰差更小的扁平型生长曲线,也叫寿命周期曲线。当前正处峰底,按消费惯性两年内必返弹,考虑到反弹期内,适逢奥运以及为奥运进行的城市建设、十七大召开及各城市为献礼而对城市建设的投入准备、经济结构中的痼疾即国有股问题松解、市场运行规则的国际取向、社会保障体系的正式建立,故峰顶值比理性预算更高,是为井喷。
首先看一线城市。
北京深圳上海今年的房价先是量降而价微升,近期是量价齐跌,尤其是高档房价跌水。这一现象并不能得出开发商信心受挫并借助销售回收资金,相反,开发商会借助市场疲软出清不良存货,优化自己的资源,准备大干一场。为什么这么说,一是市场对产品的品质与内涵要求有所提升,一些存市时间在两年以上的产品,会因政府对行业标准的重新规定存有过时之虞;二是敏感性让他们觉得扎堆于饱和区域进行恶意竞争不如“薄利多销”,以求在新一轮竞争中占驻有利位置。
华润、金地、合生等立足主流城市,并在二线城市大规模储备土地就是证明。类似的情形是中小型开发商呈规模退出一线城市,而不是“合纵联横”。
再看地级市。
目前的状况是各地级市楼市全面飙涨。与大城市不同的一个结论是:地级市的楼市消费绝对是供求博弈的结果。地级市的消费特点是:土著消费以中高档商品房为主,以换代为主要目的;公民身份城市化(指通过置业进入城市居留)消费是有益补充;再一个就是城市圈层在消费方面的“对流”(主要表现在中心城市与周边城市之间,尤其是城市群概念)。因此,地级市不存在需求不力的情况,故房市目前处于寿命周期的“成长期”,至奥运前后达到峰值。
今年全国各主要城市的房价统计信息说明了房价的牛性。如果考虑到:历史存量因为调控变得有竞争优势,新增项目经过策划人、设计人、顾问专家及开发企业多方整合而在户型及品质设计方面得以提升,物价、股价、收入、支出、保障住房建设与宣传等各项在较劲中将使住房消费分流,触底的时间或许将提前至国庆。
另外,投资在主流城市与二三线城市之间必然性流动,主城与卧城之间的类似“前屋与后花园式”的消费流动,也会由房价予以引导而频繁起来。这一因素受托于城市化、城市重大交通规划实施、事关城市形象的重大活动举办,必将在下一井喷期正式升级。
跳出房地产的圈子,以下因素助力房地产井喷:
1、经历八十年代中、九十年代中后两次经济过热,中国应变经济滞胀的能力与经验决定中国经济的大势不会走崩;
2、在这一大前提下,以下问题将在十一五期间部分获得解决:
(1)社会保障的市场化取向改革;
(2)以尚福林为首的中国证监会是历届证监会中能力最强、工作最出色的,改革了股市大疾“股权分置”,要回了大股东欠款,打击了恶庄,上通下达做了大量工作,将使证监会成为股民最可依赖的“娘家”;
(3)两税合一并稳定在百分之二十五左右,平衡了中外企业的起点,中资企业的核心竞争力稳步提升;
(4)经济结构调整及经济内涵的提高在十一五时期将得以部分完成;
(5)行政改革中的痼疾因为“高薪养廉”、“股权激励机制”而逐渐科学化,国有企业领导人的寻租行为抑制,由过去的往外掏变为往里装;
(6)困扰生活指数的几大症结:教育、医疗、公共卫生与体育健身等伴随和谐社会建设将向实质步骤迈进;
(7)新农村作为国策进一步确定并完善建制。
3、当前,政府在观望、消费者在观望、投资人在观望、开发商对储备进行何种排序也在观望,观望之余,则是“英雄所见略同”:还得延着这条路往下走。
支持这一看法的几个理由是:
政府作为行政体,经济发展是其主要工作内容,经济发展的结果主要由GDP与CPI来表现。因为货币化分配刺激了沉睡几十年的“筑巢观念”,房地产迅猛发展并逐渐上升为支柱地位,前届政府也不失时机提出了培植房地产支柱产业的决断,导演了全民皆房地产的剧目。偏偏房地产是一个“万金油”,业已快速渗透至经济的肌体。如同一桩事实婚姻,法院只有判定婚姻有效才能居间调解或判决。
消费者已经出现明显的断层:中坚部分小康了,再小康也指日可待;贫民部分伪小康了,还得继续伪小康下去,并指望靠着政府往小康路上奔。政府为什么提出住房调控,随着又提出住房保障,前者是后者的表象,后者对任何政府而言是必经的阵痛,因为我们的市场主义前,有“社会”二字。一旦保障歇脚,其他正常有效的需求必须清醒地进行着。
投资人总是盯着政府的脸色行事,一来揣摩一下对方会从哪些方面下手;二来测算一下政策的稳定程度,以做出长或短线投资的决策。显然,国家不会给政府一直调控下去,必须坚持政策的稳定性。一旦投资环境定论,无论好坏,投资行为必须正常发生而且量还会有所增加,投资人的风险观与普通消费者是不可同日而语的。
开发商这边根本不用思考,如果一个开发商判断不了“土地是珍稀动物”“土地是财富之母”“得土地者得天下”这些妇孺皆知的“现象”,暴发户能在一个市场呆很久?
客观需求,客观资源量,客观经济发展观都是中国房地产在奥运前后井喷的必然证明。