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为什么会出现房价越调越高呢?其中重要的一点就是政策上的。房地产宏观政策的两条主线:一是严把土地关,二是严把信贷关,其目的是控制供给,抑制需求。在这一政策背景下,全国土地政策收紧,土地出让速度放缓,经过不断炒作的“地荒论”粉墨登场,直接造成了置业者人心惶惶的局面。
原因二:控制需求反致房价成本增加为了控制价格,政府又从控制需求尤其是控制投资需求环节入手,频频加税。转让商品房在减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后,必须征收20%的个人所得税。此后,“国十五条”提出的限户型、限面积、限价格,是一种范围更广泛的需求调控。
有关专家表示,宏观调控对需求的调控主要是通过加大交易成本来抑制需求,把投资投机需求驱赶出市场。这一思路本身没有问题,但关键是政策上没有区别对待,由于对自住需求估计不足,加上紧缩的供应政策,供不应求、房价持续上涨的市场态势非但没有抑制住非自住需求,反而造成包括自住需求在内的成本增长,成本增长最终又推动了房价的上涨。
又例如“90·70”政策,既是对供应的调节,也是对需求的调节。如果落实到位必然会对整个房地产市场的供应和需求产生全局性的重大影响。但是由于开发商对此抱观望态度和政策执行的滞后性,反而造成市场上供给减少,在供需失衡的状况下,最后增加的成本全部又被转移到置业者头上。
原因三:汇率政策与宏调政策不协调此外,在房地产宏观调控上,与整个宏观经济的调控没有统一协调。这一点在汇率政策与房地产调控政策上明显表现出来。有关专家表示,由于存在人民币持续升值的预期,导致境外游资投资中国房地产市场,因为套利资金的最佳投资选择就是房地产。这部分资金是支撑房价的一个重要力量。
虽然政府对房地产业进行调控时考虑到了人民币升值因素,但由于汇率改革和房地产调控政策没有统一协调,在土地供给减少、人民币缓慢升值的条件下,由于投机性资金的不断涌入和开发商销售策略及银行信贷政策的转变,最终促使房价出现反弹。
原因四:1000多亿美元热钱作祟去年以来,对人民币升值的预期导致外资从不同渠道大量流入,追逐中国国内资产。仲量联行撰写的《全球房地产投资报告》显示,2006年中国房地产市场的交易额达90亿美元,创历史新高,增幅达69%,其中60%资金来自海外,房地产投资总额同比增长高达55%。而到今年,国外热钱进入中国有变本加厉之势。据了解,6月末,中国外汇储备达到1.333万亿美元,继续稳居全球第一,其中上半年外汇储备增加2663亿美元。而中国1~6月贸易顺差则为1125.3亿美元,约占2006年全年贸易顺差1774.7亿美元的63%。1~6月实际外商直接投资318.89亿美元,较上年同期增长12%。
根据国际通行的测算游资流入的方法,当期外汇储备减去贸易顺差再减去实际外商直接投资之后的余额即大约为游资流入的数量。由此测算,上半年流入中国的游资大约为1219亿美元。可以想象的是,其中相当一部分进入了房地产市场。
原因五:通胀压力加剧楼价上涨在国内市场,涨价的不仅仅是房地产。目前包括肉、蛋等在内的一些基本消费品,都存在涨价的情况。7月份CPI上涨5.6%,为十年来的新高,这也说明目前国内存在通货膨胀的压力。
值得注意的是,历史上每一次通货膨胀,都伴随着房地产行业的价格暴涨,最后又是以房地产价格暴跌收场。历史的教训我们不能够忘记!
1~5月全国住宅用地 供应同比增35.5%国土资源部部长、国家土地总督察徐绍史8月15日答记者问时介绍说,今年国土资源系统加大了房地产的土地供应。今年1~5月,住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%,普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%,经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。
“涨价组合拳” 消解调控效力
房价为何“葫芦没按下又起了瓢”?究竟谁是助推新一轮房价疯涨的幕后“推手”?
近几个月的房价变化表明,尽管国家与地方通过户型结构调整、供求比例调整、增加保障性住房建设、金融与税收等一系列手段,对房地产行业不断进行调控,但房价飙升并未得到根本遏止。究其原因,大概有五个方面。
一是炒作概念制造“抢房潮”,不断向老百姓强化“房价必涨、涨价正常”的概念。
二是捂盘囤房刺激供求失衡。部分开发商提高房屋售价,并“捂盘惜售”,制造房子紧俏的假象,这直接造成了市场住房供应减少,从而导致价格上涨,而价格越涨,开发商为追求高利润就越捂盘不卖,出现恶性循环。
三是争创“地王”,地价与房价相互推高。一些开发商担心自身利益受损,通过大量储备土地来对抗调控,他们往往根据市场行情来加速或推迟开发进度,最终目的是为炒高房价以获取最大利润。
四是大盘操控区域房价,“领涨效应”形成板块拉力。一些“大盘效应”下,不仅直接带动了周边楼盘纷纷涨价,也拉动该区域商品房均价的上扬。
五是流动性过剩,吹涨房价泡沫。在当前股市波动增大的情况下,一些在股市赚钱的投资者在房价上涨的刺激下开始投资房地产市场,以投资为目的的购房者在今年的买楼热潮中所占的比例加大。
遏制地价房价过快上涨,关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局,从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动;土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式,转为“限房价、竞地价”,让诚信开发商建造价廉物美的房子;打击开发商囤地囤房必须落到实处,强化监督;银行应严控开发商的贷款门槛,加大对廉租房和经济适用房的保障力度,让更多中低收入者能买到价格合理的房子。
两年宏观调控政策回顾
2005年3月17日,央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率,公开表态要“通过此举打击炒房者,平抑房价”。此举被认为拉开了房地产宏观调控的序幕。
2005年3月26日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,业界称之为“国八条”。
2005年4月27日,国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场,业界称之为“新八条”。
2005年5月11日,国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》,推出了打击炒地、抑制投机和禁止期房转让等措施。
2006年年中,政府延续上一年的措施,国务院及各部委发布了关于房地产市场调控的几个重要文件。
2006年4月28日,央行全面上调各档次贷款利率,此次加息主要是为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。
2006年5月17日,国务院常务会议提出了促进房地产业健康发展的六项措施,业界称之为“国六条”。
2006年5月29日,国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》业界称之为“国十五条”,提出了“90·70”的户型标准。
2006年5月31日,国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》,规定个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
2006年8月1日,国土资源部制定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行,进一步明确六类情形必须纳入招标拍卖挂牌出让国有土地范围。
泡沫破灭前一派繁荣 美国次级债危机敲响炒房警钟美国次级债危机成为近期全球投资者关注的焦点。这次危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说,也要“盛市思危”,警惕房地产投机中蕴含的风险。
次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券,也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款,打包成债券卖给投资者。从“9·11”以后,美国为了刺激经济增长,连续13次降低利率,房地产市场迅速膨胀,炒房投资盛极一时。美国平均房价从2003~2006年涨幅超过50%,1995~2006年房价翻了一番多。次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。
谁也没有料到,去年年底美国房地产市场开始衰退,去年三季度至今房价又下跌超过10%。房价下跌,炒房者利益链条断裂,贷款还不上,变卖房产又面临损失,次级贷款风险开始暴露。由于房地产价格下跌过快,去年进入市场的美国炒房者基本上全部都是亏损的。
尽管目前我国整体房价仍一路上涨,看不到下跌的迹象,但是炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象,房地产销售去年还是欣欣向荣,突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失,泡沫顷刻间破裂,房价迅速下跌。