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有业内人士人说,孙宏斌的顺驰旗下有三匹马:顺驰中国拉车,拼命赶;融创自己骑,稳当赶;顺驰不动产不干活,只等养肥了卖。只是眼下,孙宏斌旗下的三驾马车,只有顺驰不动产在孤军奋战,孙宏斌能否东山再起?
顺驰不动产转身自引入软银和凯雷以来,顺驰不动产的门店总数从900余家一度跃升至1200家,涉及约40个城市。顺驰不动产直营门店转为承包制的新策略刚刚实施,如今又准备并购一些门店和经纪人员。
顺驰不动产总裁王学泉向《蓝筹地产评论(蓝筹地产评论博客|蓝筹地产评论新闻)》表示顺驰不动产将再战江湖,“公司正在上海和北京进行调研,准备并购一些门店和经纪人员。”
直营“变脸”承包“我已经离开顺驰不动产了。”最近,顺驰不动产上海公司的很多普通员工不得不在顺驰不动产的一场“大手术”做一道决定未来命运的选择题:辞职或者留下。一切源于顺驰的短期变脸计划——经营方式由直营转变为承包。
即按照目前的整体部署,顺驰不动产向承包者提供成熟店面和网络支撑,承包者需要缴纳2万元的保证金(合约期满后可以退),并承担房租、经营费用,同时每个月向顺驰交纳一定的管理费,根据地段和门店情况不同,管理费也有差别,从1万元到2万多元不等。对于外部人员并非“来者不拒”,而是要经过很严格的审核,一般要求有从业经验或业内人脉。
随后传出顺驰不动产北京、广州等一线城市都在按照上海的承包模式在推进。相关数据显示,目前北京的顺驰门店已有80%都实行了“承包制”,上海近70家门店80%以上已经找到了“承包者”。“这些承包者中大部分是顺驰之前自己的员工。”
对于这种所谓的介于直营模式和加盟模式之间的“承包模式”,顺驰公司的相关人员不愿承认是直营模式的消失,认为“顺驰直营模式没有变,只是将连锁店的日常管理经营权交由合作经营者。”“我们不会失去所有权。”相关人士反复强调,这只是他们经营方式的一个小尝试。顺驰不动产总裁王学泉在接受采访时补充:“相比整体并购公司,这样的操作手法效率高、麻烦少。”其实,在此前,21世纪中国不动产已经采取了这一尝试。
对此,相关专家预测,房地产宏观调控政策下,开发市场步入“转型期”的同时,房产中介市场必将进入新一轮的波动整合阶段。
资本压力下的扩张“将门店承包出去,总店的扩张成本就变得很低,只需要一些人员和推广的支出。而管理费可以为顺驰不动产带来相对稳定的收入,这样,门店扩张会比较快,资本扩张也会比较平稳。”上海顺驰不动产相关负责人已正式对外表示,将旗下直营门店的经营权面向社会承包,确实是因为经营情况不太良好。“希望通过调整重整旗鼓。”
“从目前的客观现状来看,顺驰不动产全国扩张后,对资金的需求继续加大,但同时随着顺驰地产方面的调整,孙宏斌则有可能不愿意将大量的资金继续投入到顺驰不动产中,因此选择承包的路线,一方面可以维持其全国扩张后版图的完整,也可以继续保持其顺驰不动产的品牌。”有业内人士这样指出。同时,上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿认为,一方面是顺驰不动产面临品牌式微,大扩张之后承受赢利尴尬;另一方面,又不愿意再投入大资金,因为那是流血扩店。
“改革是董事会的决定。”一位知情人士说,软银、凯雷等投资机构是背后推手。“从引入风险投资那天开始,你就不能闲着。他们给你投的钱,是让你去不停地开店圈地,为海外上市增加筹码。自然,顺驰不动产也不能例外。”21世纪中国不动产一位高管分析,在压力下生存是扩张的原动力之一。而对于“伤筋动骨”的承包模式的推出,顺驰上海公司的负责人也承认,改革自然也是软银等投资方的意思。
值得一提的是,眼下的顺驰不动产的发展与顺驰集团的发展一样令人瞠目。2004年顺驰上海分公司才成立,两年时间内就发展到60多家门店,而顺驰(中国)不动产则在短短的数年内进驻了全国几十个城市,几乎所有的一二线城市都覆盖,部分三线城市也已经进驻。
内忧外患在“顺驰系”,顺驰不动产对于“顺驰系”的主要作用是:顺驰不动产可以配合新开发楼盘的销售案场,在市区的旺角开辟“第二售楼处”。这一相对独立化的“第二售楼处”借助广泛分布的门店网络和客户资源,帮助消化顺驰中国所开发的楼盘。
“去年,公司进行了战略调整,退出了西安、扬州等地,在一些城市将根据盈亏状况策略性地关闭一些门店。”王学泉称,“以上海市场为例,去年的宏观调控之下,交易量下来得太厉害了。”
此外,顺驰不动产也面临同行业的竞争。顺驰不动产曾预计今年动态维持1200家的门店规模,来维护住国内最大房地产连锁经纪商的宝座。不过,21世纪中国不动产目前门店已逼近1100家,大有赶超之势。
事实上不仅仅是顺驰不动产压力大。几轮宏观调控“重拳”之后,上海二手房市场去年成交量始终位处低谷。京城二手房市场的交易量下降约36%。“市场低迷,交易少,没钱赚,资金无法流动,甚至有的中介门店会连着多天出现“零交易”,中介的日子“越来越不好过了”。”甚至,许多知名中介反映,国家宏观调控下,波动在所难免。
于是,顺驰不动产悄悄将其中介收费标准从2.5%降至1.5%。其负责人表示将视宏观调控的影响再调整佣金政策。“新政之下,各种交易成本增高,希望降低佣金,加快交易速度获利。我爱我家甚至推行免佣金,从去年11月27日到2007年1月31日,凡签约到我爱我家百余套指定租赁房源的客户,都免收全部佣金。随后,鑫尊置地推出二手房交易佣金8折优惠,买卖双方各收取成交价款的1%,共计2%作为佣金。”
只是眼下,承包模式是否会被市场接受?放开经营权是否会带来品牌损伤,加盟模式的脆弱生命是否会在承包模式中重演,而孤军奋战的顺驰不动产又能否如孙宏斌曾经冀望的在2007年以“置业网络“的概念登录纳斯达克?或许时间能检验一切,人们拭目以待。