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2007年以来,全国房价涨势不减,除了深圳、北京等城市外,北海、石家庄、重庆等地房价也飞速上涨。房价进入新一轮上涨势头,在此情况下,政策出台预期也在不断加强,哪些调控措施可能出台呢?
金融紧缩严控房贷
7月底,央行上海总部表示,要密切关注国家房地产调控政策和房地产价格走势,加强房地产企业贷款和个人住房贷款资金流向监控。这是近年来,央行首次以相对明确的态度警示涉房贷款的潜在风险。
据了解,目前国内银行已全面收紧个人住房抵押贷款,下半年的货币政策将逐渐趋紧,单纯依赖银行贷款的开发模式将遇到极大挑战,实力不强的地产商将面临更大的资金压力。
从房贷来说,深圳、温州、上海等几个较早出台紧缩货币政策的城市,除了停办抵押贷款,有的甚至连二手房按揭贷款业务都停了。记者走访发现,目前,武汉市已有建行、工行部分网点停办了抵押贷款业务,而光大、兴业、招行等商业银行仍在办理,不过审核也较以前更加严格。
宽松的贷款资格审核是危机爆发的导火索之一,提高首付比例对遏制投资尤其是投机应会起到一定作用。
实际上,通过严控房贷、加息等政策紧缩银根调控市场,一直是政府的重要手段,而随着房价持续上行,金融政策出台也在预期之中。
严禁囤地规范土地出让
招拍挂制度逐渐成为各地主要的土地出让方式,2007年下半年开始,房地产企业对土地的激烈争抢就成为行业一景。2007年以来,万科、保利、金地等地产巨头加快全国扩张步伐。仅7月以来,广州、杭州、上海、深圳、长沙“地王”全部易主。
中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一认为,供不应求是当前房市的主要矛盾,需要通过政府掌控的土地资源及相应的税率、经济和行政手段来进行调控,平衡供求关系,为控制住房价格快速上涨提供基础。
新公布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》,明确了廉租房、经济房的建设要求,年底武汉经济房的供应量会有较大增加。
加快土地供应也是重要手段。据统计,武汉市上半年公开出让土地就接近去年全年公开出让的土地面积。另外,武汉近期的工业用地也开始通过招拍挂手段上市,这有助于规范土地利用。政府通过政策促进存量土地开发,就是暗示开发商别“囤地”。
抑制投资投机开征物业税
不可否认,在新一轮房价上涨过程中,投资(或投机)再次成为重要的推动力量,从投机者的“实战经验”看,保有成本相对较低也是原因。这使得物业税再次成为焦点。
从其他国家的经验看,物业税的征收对于稳定市场、遏制投机投资相当有效。
毫无疑问,物业税除了可抑制投资和投机需求外,另一个重要作用在于,能够改变地方政府“以地生财”的开发模式。进而遏制地方政府过度开发的热情、严格审批新增建设用地。
建设部近期公布《房屋登记办法(征求意见稿)》,而当不动产登记完成后,也将为物业税的出台提供可能。与此同时,深圳等城市也已经开始物业税试点之前的准备工作。
此外,二手房交易环节的税费政策调整也将是值得关注的环节。二手房税费的历次调整都对房地产发展产生了重大影响,业界普遍认为,包括物业税在内的系列政策一旦出台,必将产生联动效应,有效降低市场投资热度。