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各界聚焦奥运房价走势还有不足一年的时间,第29届奥运会就要举办,随着这一举世瞩目的盛世的临近,奥体中心周边景观和道路等建设的陆续推进和呈现,最近一段时间,天津奥体板块的商圈和住宅都呈现了热涨的局面。奥运前后的房价走势,成为时下很多人关心的问题。
奥运前夕城市补涨
纵观世界上奥运主办城市,不难发现,奥运的确带来了地产升值。亚特兰大奥运会前奥林匹克公园周边房地产的升值,普遍都超过30%,市中心的旧城区得到大规模的改造,写字楼和商业物业蓬勃发展。悉尼申请下举办2000奥运会之后,住宅的平均价格在1996-2000年期间增长大约50%。极大地推动了城市建设;雅典奥运会之前,房价7年共上涨65%......
可见,奥运前后,作为中心城区高品质的商品房,它的涨幅空间还有很大,作为政府来说,为更好的保障中低收入者的住房权利,对保障民生方面还会有大量的投入,但是从我市市场角度来看,正在出现新一轮的快速增长,这是继2004年的增长以后又一个快速上升通道。伟业顾问天津副总经理李健龙认为,奥运板块是一个传统的老居住区。从购买力上来讲,目前北京房价在申奥以后有一个大幅度上涨,北京五环以外的房子没有低于每平米1万元的,而天津目前市中心的房子还有低于1万元的,势必出现补涨的过程。从土地供应上看,放量在减少,南开区水上板块没有形成土地供应,只有目前在售的项目只有奥城、弘泽等,这会进一步催化补涨行情。融创集团营销中心负责人分析说,从2006年以来,天津楼市发育迅速,形成鲜明的板块割据,但是在各个板块中,涨幅最为明显的依然是奥运板块。目前,在南京路板块7大综合商业体尚未正式亮相之前,奥城住宅的起步价已经攀升到了1万元以上,而且销售依然火爆,近两月销售额各月均突破亿元。未来的天津,奥城和南京路板块将成为主宰天津高端市场的主打板块。
天津经济研究所所长卢卫对此发表了看法,他认为奥运板块价格的补涨与天津楼市价格普涨密不可分。天津其他发展较快的区域虽然配套客观上还不及奥体板块,但也有不错的价格走向,如中北镇等。另外,配套成熟的奥体板块打破了社区配套的概念,以易买得等大商业为依托,弥补了城市西南板块没有大型高档消费区这一缺憾,这非常符合大城市中心社区的发展形态,该区域消费场所甚至吸引了体北、梅江、华苑等居民前往。卢所长同时呼吁,大众关注点不应只是奥运之前,关键是奥运之后能否保持平稳走向。他表示相信,堆山公园,“水滴”体育场等带来的休闲消费也是将来提升该区域价值的一大亮点。
入主奥运:人人都想品尝成熟的葡萄
进入奥运倒计时一周年以来,目前的天津奥体配套区已日臻成熟。据悉,奥城商业区内的美美百货预计将于10月开张。同时,韩式、意式餐厅和咖啡厅、家具专卖店、金逸影城等经营火暴,俨然成为天津规模最大、国际化氛围浓郁的商圈。在已经逐步呈现的新城市中心的繁荣态势下,所有的人想的都是如何在2008大节点之前在奥体板块抢下自己的一席之地。
以租养贷:超高投资回报解除后顾之忧
从普遍规律而言,高房价需要高租金回报来支撑,上海、北京等地的房价就是在国际化都市高租金的支撑之下。而天津奥城的良好的综合素质和涉外人群,使之成为天津租金回报率最高的地区,目前奥体中心周边高档小区租赁价格上涨幅度较为明显,其租金回报基本是大梅江区域的2倍以上。
在这种市场行情下,不少投资者认为,以租养贷作长线投资不失为很好的理财方式。需要提醒的是,即便是同在奥体区域,各项目的产品定位和品质不同,投资这类房产还是要看好奥运概念之外的基础品质,毕竟奥运会是短暂,支撑房屋价值的恐怕不应该只是个概念。
南开大学刘玉录博士指出,尽管历届奥运会的申办成功都为主办城市房地产业带来了较高的涨幅,但也出现过价格波动。分析原因,主要由于供应量过大,地点多为郊区,在人流撤除后,闲置严重。而天津的奥体中心本来就是生活资源密集区域,应不存在这一问题。加之该区域本来就有的人脉、地脉、文脉的优势,奥运赛事是嫁接于这些成熟利好条件之上的。预计奥运过后,该区域价值走向还将保持利好趋势。