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在全国众多百姓为高房价“怨声载道”之时,被指为房价日益高涨的“罪魁祸首”--地价也一路狂涨。“天价拍卖”以及“地王卫星”总能让业内外受到强烈震撼。就在“超女”和“快男”引发全国热潮之后,湖南长沙,又一次制造了一个惊世事件--诞生了新一届中国地王。92亿元,不仅让长沙再一次成为焦点,也为长沙政府带来了巨额收入。
2亿再创“天价地王”
7月24日上午10点55分,长沙新河三角洲1177.8亩土地,经过将近一个小时的激烈竞价,以92亿元——中国单宗土地最高价格成交。“中国地王”由此诞生。
《楼市》记者在现场亲自感受到激烈竞价的气氛。北京北辰实业股份有限公司(以下简称北辰实业,601588.SH)和北京城市开发集团有限责任公司(以下简称北京城开)组成的联合体,在与北京金融街控股争夺了近一个小时之后,凭借其势在必得的气魄,以高出挂牌底价(46.38亿)45.62亿元,将近翻了一番的高价夺得了本地块。
“92亿,楼面地价已达到3500元/平方米,这个价格已经很高了!”长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理感慨地说。然而,《楼市》记者随后在现场采访土地局的工作人员时,虽然他们对“中国地王”一些敏感的话题三缄其口,但对这个价格,他认为“以长沙房价发展势头,此价格亦在合理范围之内”,言下之意,似乎对此价格并不太满意。
不满意的可能还有长沙市政府。“政府希望的是超过100亿。”与政府关系密切的长沙开发商向记者透露,“虽然没有达到理想目标。92亿也算是优良成绩了,政府精心策划的炒作还是相当成功的”,他补充道。
政府在炒作?
7月23日,记者从黄花机场打车前往长沙国土资源局附近的长沙晚报宾馆。进入市区繁华地段,竖立在高架桥旁边的巨大广告牌上 “新河三角洲·中国地王拍卖在即”的广告语直扑眼帘。记者好奇地问出租车司机这广告立起来有多长时间,“好像是五月份立起来的吧。”出租车司机说。
这句没有惊叹号的广告语,挂在长沙市最繁华地段最显眼位置近两个月意味着什么?虽然此广告主,长沙建发房地产有限公司想要传达的潜台词是告诉长沙的老百姓,“快来买我的楼盘吧,我旁边的三角洲马上要升值了,我也会水涨船高”,但是它所包含的深层意思却是“中国地王”的产生,或许是垄断经营和中部城市房价追赶一线城市房价的开始。
就此,长沙当地的一位地产老总告诉记者:“敢打出这样的广告应该得到政府的默许了。”他还向记者介绍,“新河三角洲的地理位置和政府规划,从5月份起,就在晨报、晚报、电视台等主流媒体大肆推介和评析了”。预期价格超过100亿的地块,其目标客户在中国大陆乃至香港也寥寥可数,为什么要在当地的媒体中这样大肆推广呢?唯一可以作出解释的就是政府给老百姓放出房价即将上涨的信号,也为新河三角洲,这个“中国地王”的诞生埋下了巨大的悬念和伏笔。
世纪金源的如意算盘
新河三角洲地处长沙市中心城区北侧,西临湘江,北依浏阳河,南抵319国道,东靠芙蓉北路,无论从地理位置,还是水土环境来说都算是长沙最具投资潜力的一块沃土。
此次出让的新河三角洲片区面积为785198.96平方米(约1177.8亩),其中包含商业用途面积152390.25平方米(合228.584亩),住宅用途面积632808.71平方米(合949.208亩)。其中容积率:商业<5.0、住宅<3.5,总建筑面积不超过380万平方米。
2006年10月,在新河三角洲对面、有“中南第一地”之称的五合垸地块拍卖,湖南投资子公司湘水雅境房地产公司以10.25亿元竞得。之后不久,世纪金源以12亿多的价格从湘水雅境房地产公司接过此地块。此次,尝到甜头的世纪金源全力进军新河三角洲。
世纪金源集团是旅菲华侨黄如论创办的综合性跨行业国际集团,目前在中国大陆已投资400多亿元人民币,其中房地产总开发面积为1000万平方米,在福州、南昌、北京、重庆、昆明等地均有建树。而在长沙,黄如论也已进入。去年,湖南投资因转卖五合垸地块给世纪金源坐收2亿多元利润。
长沙长大房地产开发有限公司陈爱武总经理说,“世纪金源几年前就看上了这块地,拿下五合垸地块应该是其进军新河三角洲的第一步”。据陈总介绍,新鲜出炉的新河三角洲的规划都是世纪金源做的,长沙市政府十分满意。而世纪金源的如意算盘是以50亿上下的价格拿下新河三角洲。
如果按照世纪金源的价格推算,新河三角洲地价将为420万元/亩,按容积率2.5计算,楼面均价为2083元/平方米。而数据显示,长沙市今年上半年纯商品房均价为3278元/平方米。“单按住宅算的话,比照周边4000元/平方米的均价,这里的房价两年后至少要卖到每平方米6000元以上,应该是将来长沙最贵的地段之一了。仅仅是住宅部分,世纪金源就可以获得不少利润。”长沙美林房地产有限公司策划总监朱小姐分析说,“而商业地产利润就更高了,比如地下商场就是不算容积率的,而像世纪金源的北京世纪城地下两层就开发得很成功。”
在调查过程中,长沙一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者:“10亿的保证金,300万平方米的开发经验,应该都是世纪金源和长沙土地局精心谋划,为限制其他房地产企业拿到本地块而设置的障碍。”
其实,有心人一调查就可以发现,世纪金源集团在北京开发的世纪城的建筑面积高达370万平方米。有了这样一道人为设置的关卡,世纪金源就将众多的对手挡在了门外。
但也有传言说,这是长沙市政府为其内定的企业——和黄集团顺利拿下地块保驾护航。
北辰实业进军长沙
就在长沙“百亿地王”的出让日渐成为全国地产界关注焦点之际,身处旋涡之中的长沙市国土部门修正了新河三角洲“地王”《出让须知》中争议最大的条款:竞拍者曾经开发过的单个项目总建筑面积必须在“300万平方米以上”,调整为“200万平方米以上”。
当时,整个事件迷雾重重,媒体和诸多业内人士都认为,政府更改出让条件是迫于各方特别是长沙房地产商的压力不得已而为之。但是,北辰实业92亿拿下“地王”之后,一位知晓内幕的地产人士(应采访者要求隐去姓名)告诉记者:“降低出让条件以及推迟新河三角洲‘地王’的拍卖时间,都是政府为了给北辰实业和金融街控股顺利拿地清除障碍。金融街控股单体开发量在220万平方米,北辰实业与北京城开组成联合体也是为了跨越200万平方米的出让门槛。”
和黄退出
“正是标书上要求竞拍者要建造一个不低于260米的标志性建筑物和需承担该地区廉租房等配套设施的建设让和黄打了退堂鼓,和黄觉得这些负担将他们的利润削减到难以承受的地步。”上面那位知情人向记者透露。为核实这一消息,记者就此事拨通和黄电话,但他们拒绝发表任何评论。
“长沙市政府为了本地块能卖出好价格,曾经由市领导分别带队,一队南下,一队北上。在香港,他们拜会了和黄、新世界等四大地产巨头老总,盛邀他们来长沙投资,以巨幅土地做条件。在北京,他们拜访了北辰实业、北京城开、首创等北派开发商巨头。”他透露,“政府希望南北两派能够在拍卖现场斗起来,斗得越厉害,土地的收入就越高。”
但是和黄临时退出打乱了长沙市政府的计划。也许是长沙市六月份业内传言和黄被政府内定的消息及某媒体针对和黄的负面报道打击了和黄的投资计划,也许真的如那位知情者透露的一样,因为政府附加的条件,使和黄集团利润减少而被迫放弃,或者两者兼而有之,我们在此不必过多探讨。但是和黄的退出却给了北辰实业一个很好的机会。
北辰实业介入
“和黄的退出,给了北辰实业和金融街控股进军长沙的机会”,知情人向记者透露。
6月20日,长沙市政府发了两个补充公告,原本7月10日的拍卖被推迟到7月24日,而申请人“曾经开发过总建筑面积300万平方米以上的单个项目”,修改为“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”。
在6月20日的前几天,记者因其他事由约访北辰实业负责人时,其秘书告知,负责人不在北京。经记者多方打听,得知北辰实业这位负责人为拿下长沙新河三角洲,正在外地封闭研究拿地策略。
至此,一切都明朗化。
最终,北辰实业成了新河三角洲的真正买家,资金方面基本由北辰方面承担。而它联合同为北京国资背景的北京城开集团竞拍,是要跨过“曾经开发过总建筑面积200万平方米以上的单个项目”的自身障碍。但是,这一说法未得到北辰实业和城开的证实。
虽身居京城,土地储备也多位于黄金地段,但北辰和金融街的土地储备却相当有限,目前,北辰大约在220万平方米,金融街也不过400万平方米,世纪金源在北京已经无地可用。进军二线城市,是他们储备土地的最佳选择。
8月2日,记者致电长沙国土局,被告知,北辰实业刚将前期60多亿的土地出让金打入指定的账号。
“中国地王”狙击战在长沙市政府和北辰实业的皆大欢喜中落下帷幕,但是长沙市应声而涨的房价才刚刚开始。
“地王”一个接一个地诞生,特别是二线城市诞生“中国地王”,表明中国地产寡头经济已经垄断经营,中国二线城市追赶一线城市的高房价已经开始。
记者点评
财政收入的驱动,使得众多地方政府乐意制造“地王”,但是,“地王”所留下来的弊端远远不是这点财政收入能平衡和补偿的。
即便是北辰实业这样大的开发商,新河三角洲的土地也得分期开发。虽然政府规定四年开发完成,但是谁能保证开发周期不会延长?那么,在开发一期时,剩下的土地其实是闲置的。记者认为这种圈地开发模式,其本质就是一种变相囤地,这与中央提出的合理开发利用土地的精神是背道而驰的。
其实,新河三角洲完全可以分拆为几个小地块,面对不同的开发商进行“招拍挂”。这样不仅可以加快开发进度,也可以避免高价地导致高房价现象。
再者,“地王”的诞生也培育出了“地产寡头”。“地王”将急需土地的中小型房地产企业排除在外,社会资源迅速集中在少数大企业中。地产寡头的出现、使其垄断房源、控制房价成为可能,不仅为遏制当前的高房价设置了诸多障碍,也不利于房地产的健康发展。
2007年各地“地王”诞生大事记
武汉地王——1月31日,豫园商城以35.02亿元代价成功竞得武汉市武昌区中北路147号地块,面积达792亩。这一价格刷新了2005年瑞安集团33.9亿元的拿地价格,从而使得这一地块成为武汉市目前拍卖价格最高的新地王。
南京地王——6月28日,在南京市最为繁华的湖南路上,一块商业用地以34832元/平方米的单价成为全国土地单价最高的地块,尽管这块土地的成交总价才3.85亿元。
杭州地王——7月9日,宁波雅戈尔置业有限公司以14.76亿元的价格夺得杭政储出[2007] 23号地块(原浙江工商大学),楼面地价高达15712元/平方米,一举刷新了6月25日前金松洗衣机厂地块刚刚创下的12245元/平方米的纪录。
东莞地王——7月12日下午,在广东省东莞市土地交易中心,东莞塘厦大坪地块花落万科。以26.8亿成交 ,“东莞地王”就此诞生。
广州地王—— 7月19日,广州拍卖6幅地块引来24家开发商进场竞夺,珠江新城B1-3地块以11912元/平方米刷新半年前诞生的“琶洲地王”。
长沙地王—— 7月24日,开创中国最贵单宗挂牌土地的湖南长沙新河三角洲地块成功出让。这块总面积约1178亩的土地,最终由北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元人民币的高价联合拍得,从而成为“中国地王”。
重庆地王——8月3日,恒大地产集团经过2个小时、700轮的激烈竞价,以25.3亿元分别摘得位于重庆渝中区和九龙坡区的两幅黄金地块,成交价高出底价16亿元。“重庆地王”由此产生。