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房价始终是人们关注的问题,追查房地产价格不断攀升的真正原因已经成了社会各界广泛关注的议题。最新的一项调查显示,北京、上海、深圳、天津等城市百分之八十以上的居民认为当前房价偏高。那么,未来房价是涨还是跌?在房市火爆之时,后市会怎样?
在关于天津房价的分析中,我们挑选出八个最具代表性的问题,通过综合各方调查研究数据和业内外多方观点,并通过与国内外各地的对比,深入剖析关于天津房价的各种问题、传闻和预测。
涨势火爆引发价格泡沫?
据合富辉煌房地产(天津)提供的数据显示,天津市房地产市场近几年来平均以15%至20%的速度高速增长,很多三四年前购买的房产,至今市值已经翻了近一倍。那么,这种增长是健康的发展还是存在泡沫?
有数据显示,2007年1~5月份天津市商品房成交346万平方米,基本与2006年成交持平。由此可以说明天津房地产市场主流还是健康态势,尤其在非住宅商品房方面成交增长比较强势,比去年同期增长43.5%。
但是,天津房地产市场在迅猛发展的同时,也存在价格增长过快问题。根据合富辉煌房地产(天津)提供数据显示,2007年1~5月份,天津市商品房5641元/平方米,比去年同期增长约13.6%。
这样,如此快速额价格增长会将大多数老百姓剔除到商品房购买的行列之外,由此容易引发一系列社会性矛盾。
“天价地王”还将出现?
近期,频频爆出的新地王不但成了业内议论的重点,也成了全社会关注的焦点。在天津,“天价地王”的历史同样多次被刷新。先是金地22.7亿拍得河东一号桥地块,住宅部分的楼面价将超过7000元而后新开路地块以10.6亿元被深圳振业拍走。据了解,8月20日天津市将举行天津2007年第三次土地信息发布,届时还将有多块土地竞拍。高地价对房价有明显的影响,来自国家发改委和统计局的最新调查显示,今年二季度,全国70个大中城市房屋销售价格与去年同季度相比上涨6.3%,土地交易价格同比上涨13.5%,涨幅比一季度高3.7个百分点。
刘玉录认为,目前,土地储备在很大程度上决定房地产开发企业的命运,使得房地产企业花在土地储备上的资金急剧增加。在这种竞争下,一些市区地块只有上市公司或外地开发商才能获得,近期的土地竞拍可以说明一些问题。
从近期土地出让价格看,地块的楼面价格已超出了同地段在售商品住房项目的销售价格,地方土地价格的攀升,必然会推动房价的上涨。而地价的上涨不可能不反映到房价上,目前的地价水平很大程度上透支了未来的房价,也带动了即期房价的上涨,因此这种上涨是土地价格推动的非理性上涨。
小户型将领涨楼市?
首批“70%·90平方米”小户型入市后,反而成了涨价“领头羊”?近期,不少市场人士指出,小户型单位面积的支付并没有减少,单价甚至有可能在总价降低的掩盖下反而提升。
据《楼市》市场研究部了解,老城厢区域的一些小户型,如金茂·现场、天津壹街区等多个项目,销售价格也从4、5两个月的8000多元上涨为接近万元。
佑威房地产研究中心主任闵益飞认为,这个现象主要是由当前的楼市供求结构所致。首先,消费者需求旺盛,市场供应紧张。另外,房价因资源紧缺而上涨,投资者加大了对房地产的投资力度,导致了房价加速上涨。
具体来看,“70%·90平方米”房源销售热的原因有三,一是大势所趋,宏观经济走势好,房价不断上升,小户型的价格自然也上扬;二是股市热后,部分投资者资金转移,引发买楼风潮;三是购房者的偏好和需求正好与小户型契合,开发商借机抬高价格赚取更高利益也是意料之中。
国家通过限制户型面积来增加供应套数,长期可以起到解决我国人多地少、土地资源紧缺的问题。去年这一政策出台时造成了开发商的一定观望,导致了目前新房供应不足,新入市的小户型少,因此房价自然上涨。
2008奥运之后房价将出现拐点?
奥运一年倒计时的时钟刚刚启动,人们对奥运的热情再次点燃。其实,围绕奥运的相关话题不曾间断,房地产更不例外。那么,未来,2008年以后,这些打着奥运概念的项目房价是否会发生波动?天津作为奥运协办城市之一,奥运对于整个城市的经济包括房地产都有所促动,结束后,是否会发生波动?趋势如何?
据了解,天津市2006年奥运板块供需两旺,成交面积46.09万平方米,成交量居于天津所有板块前列。目前,主打奥运概念的楼盘比周边非奥运楼盘价格单价要高出800~2000元不等。
那么,奥运结束后是否会出现拐点呢?南开大学经济学博士刘玉录认为,随着2008年的临近,板块内路网市政建设日趋完善,中心商业区招商完成,以及高端住宅和写字楼的全面入住,都将使整个奥运板块成为天津的又一中心生活区。同时,根据其他曾举办过奥运会的国家经验来看,奥运过后一些针对运动员居住的酒店式公寓和相关设施会受到一定的影响。
而融创地产策划部闫家瑞在接受《楼市》记者采访时,对奥运经济的影响给予了时间界定。他表示,鉴于其他国家主办城市所遵循的经济规律,奥运会对经济的影响一般在10年之间。
北师大金融研究中心主任钟伟认为,离2008年还有一年,在这段时期,如果土地出让金、物业税、人民币汇率等发生剧变,当然会导致房价走势的变幻莫测。但假定这些因素不变,只考虑奥运和房价的关系时,可以认为,从全国范围看,这两者几乎是风马牛不相及的事情,因为奥运不是一场房地产运动,房价取决于供求。不过,那些打着奥运概念的楼盘,它们的价格可能会有所变动。
区域房价将出现大分化?
“如果一个区域内竞争激烈,不排除房价会降的可能。”中原地产高级分析师余洪涛认为,在大的经济环境下,整体房价上涨,不排除某个区域项目集中,竞争激烈,房价下降的可能。
例如,今年上半年,开发区上市的住宅项目,房价几乎都超过了7000元/平方米,甚至超过8000元/平方米。在第三大街附近的多层住宅,已经接近万元大关。但是,在高涨房价的背后是以投资购房为主和竞争的加剧,一定程度上可以说明房市存在过热风险。
以上北生态区为例,该区域曾被认为是“滨海小梅江”,有巨大的升值潜力。但是,从2006年开始,上北房价一度高达6500元/平方米,随着融科心贻湾的入市,均价下降,一直保持在5500元/平方米。
今年四月,贻成的某项目以4900元/平方米的均价面世。由于土地成本几乎为零,所以单价较低。在低价格的基础上,该项目销售火爆。年中,另一个项目“盛星东海岸面世,而近期价格已经出炉,最低价格为4700元/平方米起价,均价不超过5000元/平方米。
这种现象在某种程度上可以说明,区域整体房价上涨的同时,出现分化,部分市场竞争加剧、出现供大于求,房价下降成为可能。
供需矛盾将进一步加剧?
“房价不能再涨了!”有买房打算的王先生对记者讲,目前房价还是高位,他预测未来房价会跌,所以现在暂时不买房。据天津最新统计数据显示,上半年住房价涨量跌,房价比去年上半年上涨16.6%,而成交量比去年上半年下降了6.8%。这种“有价无市”的现象,王先生认为,可以说明市场存在一定供需矛盾。“虽然说这几年天津房价涨的有点吓人,但是天津的房价上涨主要是天津的城市改造。而在2008年之前,天津的城市改造和拆迁都会完成,到时候那些因为拆迁和城市改造搬家的人基本上有了自己的新房子,由此,房地产的市场因此会受到影响。”王先生较肯定地说。
还有一些业内专家认可房价下降的可能,他们认为,房价同比16.6%的上涨幅度,已经远远超过大多人的心理预期,可以说明目前供需存在一定的矛盾。加上,目前在天津市买房的群体仍以本市自住或改善为主,而不像北京一样有很多外地人口,所以没有更多的外来人口消化供给,未来,天津的房价有可能会落。
而中原地产高级分析师余洪涛表示,今年上半年成交量还是比较稳定的,只是由于供应量不足,在一定程度上成交量受到影响。同时,余洪涛指出,这里的同比下降主要是指市区,郊县的成交量还是稳中有升的。
根据《楼市》市场研究部等单位推出的“津城楼市下半年购房意向调查”在一定程度上可以说明问题。调查显示,42%的消费者认为比较合适的房价是3000~4000元/平方米。
从中可以看出,目前商品住宅的销售价格或是成交价格都要远远高于消费者的心理价位。当前,房地产市场的突出矛盾是,部分城市住房价格上涨过快,中低收入家庭难以承受,供需结构存在矛盾,而未来此种状况还将存在。
限制投资性炒房能收到良好效果?
2007年7月20日,央行决定一年期存贷利息上调0.27%,同时,国务院决定自8月15日起,将储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的20%调减为5%。
经济学者易宪容近日表示,目前来看,最大的问题还在于中国的低利率政策或负利率政策。在严重负利率的情况下,光是从目前的结果来看,房地产市场的投资者只要从银行借到钱,就能够轻易地获利。再加上房价快速上升,房地产投资者不仅从负利率上得利,也能够从房价的飙升中大获其利。当大量的投资者涌入房地产市场时,自然会推高全国房价。
与此同时,易宪容表示,房价快速飙升,特别是在国内一线城市的价格快速飙升,与当地房地产投资炒作有关。由于政府对房地产市场发展模式定位不清,国内商业银行为了追求短期利益,均为房地产投资炒作提供了便利的融资渠道,提供了过高的金融杠杆。
“房价上涨并非因为供不应求,而是由投机性需求造成的,也就是捂着房子有房不卖造成的。”国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广也表示了相同的观点。
王小广分析说,市场上存在一些高收入者购买大量的房子,并以此作为投资的情况,无形中造成了房源紧张。据透露,1998年到2006年的9年时间里,城市人口增长速度为3%左右,住宅供给增长速度是27%。“因此房子的供给是完全足够的,所以表面上看似供给不足,实际上是投机造成房价上涨。”
另外,一些专家认为,外资炒房同样值得关注。外资与国内房地产商的合作将进一步增强国内房地产商的资金实力,从而坚定开发商当前“囤房”、“捂盘惜售”的做法,以谋取更高的利益。其次,外资的进入将进一步增强房地产与政府博弈的能力。这将使政府的宏观调控政策更趋复杂,对高房价的调控难度将进一步增大。
国家将继续出重拳调控?
近期,物价普涨房价也是水涨船高,有传闻国家将继续出台新政调控当前房价。尽管国家出台的政策目前效果还不是很明显,但是起到了一定的作用。未来将出台什么新政?将会如何?
在某网站做的一项房价调查显示,仍有少数市民预测,未来国家将继续出台新政调控房价,房价将会下降。“房价应该是跟国家经济挂钩的,这几年中国经济的快速增长,有理由使得房价上涨,但决不是现在这样的非理性增长。”一位网友留言,坚信国家将出台新措施。
相信房价下降的网友,多数认为,房价的上涨会加重国家的经济泡沫程度,不利于国家的长期发展。加之,现在的房价已经超出了百姓的承受能力,加重了社会矛盾,所以房价必然是国家调控中的重点。由此,国家继续出重拳打击的可能性很大。其中,物业税是否会实施,成为关注的焦点。