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随着国家宏观调控的实施,大户型将不再成为开发商热捧的对象,而是转战于开发90平方米以下的小户型。对于普通百姓来说,这无疑是个利好政策,而对于那些事业正处于上升期的成功人士来说,如果选择一个适合自己的高品质大户型项目,在未来,只能将目标锁定在有限的范围内,因为,以后将不再有真正的大户型项目,所开发的大户型也只能被安置于90平方米以下占到70%的楼盘内。
对于未来大户型的市场需求,业内人士认为,随着天津的大力开发以及滨海新区的开发开放,越来越多的外地投资者和海外侨胞会选择在天津投资和生活,而拥有高品质、良好生活氛围的大户型项目才是这些人群的栖息地,而未来大户型在供应上的限制也许会和大量的需求产生矛盾,有限的大户型楼盘将成为成功人士争抢的居住地,大户型的价格也会因此而上涨。在此背景下,记者了解到,目前市场上大户型楼盘如犀地、同方瞰和平、北斗星城、御景园邸等都销售势头不错,深受购房人青睐。在政策大背景下,究竟还有哪些因素成为其“火热”的原因?本文将为你解析其中的四大要素。
地段在诸多影响房产升值的因素中,地段是首当其冲的,是投资取得成功的最有力的保证。影响房产价格最显著的因素是地段,而决定地段好坏的最活跃的因素是交通状况。一条马路或城市地铁的修建,可以使不好的地段变好,相应的房产价格自然也就直线上升。购房者要仔细研究城市建设进展情况,以便寻找具有升值潜力的房产。
好的地段可以从两方面来说,一方面就是中心区域的地段,如和平区、河西区等,项目自身环境优越,交通便利,是决定其未来升值的最有力保证。代表项目为和平区的犀地和同方瞰和平。天津世联行房地产销售代理有限公司销售总监魏峻峰表示,一般购买大户型的客户都会在全市范围内寻找到合适自己的地段,不仅要节省交通成本,还要更多地考虑时间成本,对于这部分成功人士来说,地理位置佳、交通方便的地段才是他们选择大户型的依据。以犀地为例,它位于和平区小成都道上,东至西康路(市级迎宾线);南临津河(城市景观河);西至吴家窑二号路;北至天津欧洲当代建筑群“五大道”之一的成都道。由于地块位于南京路以南区域,属于和平区住宅建设发展方向。2007年7月24日,随着小成都道拓宽工程的正式启动,会进一步改善周边道路交通环境,使小成都道与五大道之间的往来更加畅通,同时这也会对犀地项目产生“加分”效果。
而同样坐落于和平区的同方瞰和平项目在地段优势上也显示出了相当的实力,项目坐落于和平区福安大街与新华路交口,毗邻海河胜景,与意式风情区隔岸相望,凭临南市不夜城,区位可谓得天独厚。福安大街、河北路、多伦道、新华路将其项目围合成市中心独立的“岛国”,闹中取静。
另一方面是拥有良好发展潜力的地段、区域。坐落在此的项目不一定拥有绝佳的地理位置,但该区域的交通优势和未来的规划都是非常值得投资。代表项目有北斗星城和御景园邸,北斗星城位于新开路与金钟河大街交口,北临金钟河大街,西临新开路,强大的交通路网显现了它独特的地段优势:金钟河大街站——14、15、22、172、633、804、828路;新开路站——观光2路、7、407、653、870、828、841、861、868路;狮子林桥大街站——39、600、675、856、874路;昆纬路——27、928路,地铁二号线。
而御景园邸则位于开发区二大街与黄海路交汇处,地处天津滨海新区经济技术开发区的核心地段,御景园邸北接第二大街、南与高尔夫球场为伴,西邻黄海路,东衔南海路于第二大街与黄海路交相辉映之处。第二大街自开发区建区以来一直是开发区的生活核心,诸多优势资源交相融汇,几乎浓缩了整个开发区抑或是滨海新区的全部精华。滨海新区的交通:936、937、820、507;通往市区交通:805、835、605、651;项目离轻轨站的路程仅10分钟,开车仅2分钟。
商圈商圈也是决定房价的关键因素,所购房产地处的商圈的成长性将决定该房价的增长潜力。所谓住宅所处的商圈,由几部分构成:其一,在住宅区中,有一个以大卖场为中心的商业中心,辐射20分钟步程。就业中心区、住宅区、大卖场三者之间将会形成一种互动的关系。坐落在该商圈上的代表项目有犀地与同方瞰和平。
犀地东邻著名的天津“五大道”小洋楼风情区,北至天津南京路商业圈,西接天津大学、南开大学等高校学府区,南临津河,自然环境优越。在和平区内,南京路以南是最适于居住的区域,而“五大道”更由于百年积淀而形成了卓越的贵族气质和深厚的人文底蕴。“犀地”项目正是处于这样的都市核心,可在10分钟步行尺度范围内解决购物、医疗、教育、休闲、餐饮的所有需求。
同方瞰和平与和平路商圈步行不过5分钟,其中沃尔玛超市、华纳影城、百盛购物、劝业场等举步可达;从医疗上看:天津市总医院、二七二医院、眼科医院等优良的医疗场所为老人和儿童提供更多的保障;而第二南开中学、南开中学、耀华中学、天津一中等,南市规划中的示范小学占地达15亩,预计2010年投入使用,与相邻的第二南开中学共同完善本项目区域内的教育布局。
其二是就业中心区,即一个能吸收大量就业人口的商务办公楼群或经济开发区。就业人口是周边住宅的最大需求市场,这个就业中心区的层次将决定周边住宅的定位,其成长性将决定周边住宅开发在市场上的活力。代表项目为御景园邸。
如果从御景园邸的上空俯瞰,就能极为清晰地看出,在以其为圆心的周边区域或紧邻或散落地分布着包括商业、娱乐休闲、金融、餐饮、医疗、教育等等领域的各种配套和设施。50万平方米的高尔夫球场只有一墙之隔;以五星级万丽泰达酒店、泰达国际会馆为代表的一批国际化高规格高标准的酒店宾馆,充分满足了区域内各大企业、各方人士商务交际需要;恬园别墅、华纳豪园等一些具有相当影响的中高档社区点缀四周,营造了浓郁的高品位生活氛围;友谊名都、乐购超市、新雅特电子城泰达店隔“五洲擎天”城市雕塑相望;国际小学、泰达一中、涉外职专、南开大学泰达学院就坐落周边;除此之外,天津海关、开发区管委会、滨海金融街和13万平方米的市民广场等也相距不远。
其三,在离就业中心区三至五公里的地带将集中形成一个有规模的统一规划的成片住宅区,一般要超过四五个完整街区。在就业中心区与住宅区之间,有简洁、完整、多样化的交通线路。代表项目为北斗星城。
北斗星城虽然没有坐落于市中心的繁华地带,但中山路商业区、东北角商业区、古文化街与之相望不远。天津二中、昆纬路小学、天津美术学院围绕其间,同时,周边配有乐购、世纪联华、沃尔玛等三家大型综合超市,多家商业银行和第一医院、第一中心医院等多家大型综合医院。同时项目坐落的位置,同时也是很多优质楼盘坐落的地点,如爱家星河湾、海河大道、海河新天地等。这些楼盘能与北斗星城遥相呼应,突出优质的人文环境,给居住者一个和谐的居住氛围。
环境
环境因素可以包括生态环境、人文环境、经济环境等,任何环境条件的改善都会使房产升值。生态环境要看有无空气、水等公害污染及污染程度等,如果小区内开辟有大量的绿地或有园林,这样的小区就可因局部区域绿地的变化而使气候有所改良,小区内的植被会吸收噪声、阻尘埃,可将受污染的空气渐渐净化。另外,每一个社区都有自己的背景,特别是文化背景。在知识经济时代,文化层次越高的社区,房产越具有升值的潜力。比如外国人喜欢聚居在使馆区周围的公寓、住宅里,其外国文化背景使得使馆区周围的外销公寓很受青睐。环境较好的代表项目有犀地和御景园邸。
环境一:社区规模和绿化
魏峻峰对记者表示,项目社区规模的大小是考察环境因素的主要方面之一。大规模的社区不仅包含着开发商所投入的概念,还包括在这个规模内开发商所承载的责任。以犀地项目为例,规划21万平方米的如此大规模的社区,能确实地够解决自我配套问题。另外,在市中心建造自己的绿地和园林一直是困扰开发商的一大难题,而在犀地项目上却能够充分展示绿化带来的舒适度。犀地项目所在地拥有良好自然植被,树木年龄大都在40年以上,绿地覆盖率达到35%左右。南侧美丽的环城人工河,可大大提升居住者的生活品质。另外,小区内规划二级园林带、空中架空园林及三级绿化带,这些都是与建筑一起70年不变的。
同方瞰和平在园林景观规划上,采用了开放与半开放结合,形成一种现代庭院式空间。除了万余平米的园林,同方瞰和平还利用坡地规划,巧妙地利用塑造园林不同组团之间的高差,在社区内形成了高低错落、宛如坡谷般的视觉效果,将中国古典园林的遮挡手法运用到了现代的园林手段之中,达到曲径通幽的效果。此外,为了最大限度地增加绿化和花园面积,住宅全部采用“首层架空”设计,利用电梯入口处,对架空层进行有效的分割,布置休闲娱乐设施和景观小品、温室花房等,使其动静区域达到有效的区分,私密性与开放性完美结合。
环境二:社区生活环境
拥有一个舒适的生活氛围,对于大户型未来的升值潜力也有很重要的关联,因为大户型能够满足人们对生活舒适度的要求和对高品质的生活的追求。如果社区中,居住者都是拥有相同生活体验的人,彼此都能做到互相理解,那么一定会增强社区内的气氛,营造出和谐的生活氛围。
弘业物业开发(天津)有限公司策划经理高铁军对记者表示,社区的成熟度也是值得购房者关注的。多数购买大户型项目的客户根本没法看到社区未来的样子,也无法确定这个社区未来在规划后是否能满足自己的需要,而御景园邸三期的大户型楼盘就可以满足客户的需要,客户可以通过前两期规划后的成熟社区来与开发商的承诺做比较,并由此判断未来的升值潜力。御景园邸一期共100多套别墅、二期主要为小高层,三期则全部为大户型,在前两期,项目已经得到了很多高端客户的认可,并为小区营造了融洽的生活氛围。建筑品质
品质一:楼面外观
衡量大户型的升值潜力,除项目的地段、配套以及小区的环境规划外,项目的建筑品质则有着特殊的意义,并能起到关键性因素。建筑品质,包括房型结构、户型设计、建筑外立面所用的材料、建筑内所用的一切硬件设施以及开发理念和生活理念等重要因素。只有这些材料和设施的品质够好,日后才能被保养好。例如犀地项目的外立面,魏峻峰表示,其线条设计简单,所以在日后清理保洁中会更容易。并且在犀地项目中,将一个社区一群建筑当作一件艺术品来雕琢。犀地的11栋楼,每一栋外立面都不同,在建筑单体的设计中,融入了现代抽象性雕塑的手法,不规则体积相互错动,大体量的体积组合造成强烈的视觉冲击。
天津世贸置业发展有限公司执行董事张秀燕也认为建筑的品质格外重要。以同一优质地段上的两个大户型项目为例,它们会因为品质不同,销售量也会有天壤之别。销售量好的项目,无论从小区的规划上还是户型上,都能体现人性化,其中大面积的绿化和明橱明位的设计,吸引了大批的购买者,而另一楼盘,相形之下,都不能和对方相比较,因此,销量一直不好。她还说,在产品品质上,同方瞰和平采用弧形外飘窗、落地封闭观景阳台、柔性铸铁下水管材等的标准配置;各楼宇间相通的阳光地下车房、阳光电梯前室、半地下庭院等规划为业主提供了更舒适、更尊贵的生活感受。
品质二:户型设计
大户型的户型设计是否到位,是否能充分满足居住者的需求,已成为众多购房者选择大户型的重要依据,而具备较强的私密性、舒适性和功能性的大户型,已然成为投资者的首选,并且成为优质大户型所必不可少的要素。
以犀地项目的A-401户型,三房两厅两厨两卫,面积为159.35平方米的样板间为例,看其是怎样满足以上三种功能的:南北通透的板式户型,西厨、餐厅与起居厅的三重组合创造出不同凡响、豪华敞亮的起居空间:中西厨并列设置,均有大面积采光。封闭式中式厨房能有效阻止油烟污染。开放式西式厨房与餐厅的组合具有早餐厅、酒吧、正餐厅等多种使用模式,可满足主人对餐饮空间的所有梦想;创意的西厨角窗为主妇提供270度的户外美景,餐厅的西窗可使黄昏时的那次丰盛聚餐沐浴在夕阳的光辉里;巧妙的次卫生间处理,提供多个房间同时使用;主卧室套房空间设计紧凑,主卫生间有可贵的南向采光,展现了阳光卫浴的迷人魅力。利用交通空间设置步入式衣帽间,节约了使用面积;北侧次卧房也设置角窗,增加了居住的乐趣和吸引力;独立的家庭储存空间使你的家收纳整齐有序。