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当物业纠纷频繁成为楼市常态,买了房却要遭受“不公平待遇”的业主们尝试着进行各种方式的维权,北京地区出现了业主自治的先例,自己组建物业公司自行管理小区。
这种新的方式是否可以成为业主维权的新模式?具有多大的可复制性?有哪些问题尚待解决?天津购房者等相关各界人士对于此模式有什么样的看法?天津楼市距离“业主自治”的路还有多远?
物业纠纷频发引发业主自治
如今,物业公司与业主之间的矛盾日益显现,有的甚至演变成不可调和的纠纷而闹上法庭。据了解,从2006年全国消费者组织受理的投诉情况看,物业管理成为消费者投诉的焦点,投诉数量比2005年上涨20.86%,居投诉涨幅榜首位。
其中,物业收费“黑洞”较多,缴费标准不明示是物业公司与业主之间产生纠纷的主要原因。物业管理收费可以说是业主最关心和最敏感的问题,记者通过走访发现,大多数消费者对物业管理收费标准与收费透明度不满意。
2006年北京“美丽园事件”堪称是物业公司乱收费的典型案例。
北京美丽园小区业委会一直要求鸿铭物业管理公司挤出不实收费中的水分,公示收费标准,但多次被物业公司拒绝,无奈之下,业委会将物业公司告上法庭。
经过审理,法院裁决要求鸿铭物业管理公司按小区的实际电梯数和水泵数计费,减去了物业多收的费用,鸿铭物业收取的电梯位广告租赁收益18万元,也被判返还给业委会。按照判决重新计算物业费,美丽园小区的物业费将由每月2.72元/平方米,降低到每月1.58元/平方米。
物业对业主的要求“不上心”是业主们另外一个不满意的地方,一位姓张的业主对记者说:“我们这个小区,经常有很多外来人员频繁出入,造成小区极大的安全隐患。一次晚上10点多,我看到小区里有一些不明身份的人打架,保安也不问问。我们请物业领导高度重视此类问题,及时整顿,可是一直没有回音。对于业主反映的问题不及时解决,这也是很让人烦恼的事。”
此外,物业公司不能履行服务承诺,有的物业管理公司在对物业实施管理过程中,不经过物业管理委员会和业主的同意,擅自减项,或不按合同执行,这也是让业主非常不满的。再有,物业工作人员的服务态度也让不少业主不舒服。
在这样的背景下,“业主自治”应运而生。近日,“近邻”北京有一个名为“品阁”的小社区,148户业主就自己成立了一家服务公司对社区内的物业进行管理。这个消息经央视报道后引起了业主的广泛关注,据业内人士透露,即将于今年10月1日实施的《物权法》将颁布相关法律,业主自行管理、委托其他人管理这两种模式将有法可寻。
业主自治面临三大难题
通过走访,其中大多数业主非常认可“业主自治”,相关专家及业内也都对“业主自治”模式表示肯定。但他们普遍认为:自己当家为自己做事的想法虽然好,但是要实现这个目标存在三个难题——管理的专业性、经营者的能力和居民的全力配合。
顺驰太阳城小区的业主赵女士认为:这种方式小社区可行,现在我们的社区大多是上千户居民,小区太大,居民们的想法不容易统一,而且以前物业遗留问题太多.自己管理经验不足,弄不好就可能造成更多问题。
业主吴先生提出:北京那个小区自己成立了一个公司,经营者是以前的业主委员会成员,又有经营的经验。现在在小区里马上找到这样的人不太可能,况且目前小区业委会成员首先必须得是上缴所有物业费的人才有资格参加竞选,这些人多半是非强势群体,所以即便是从业委会中挑选经营者也未必合适。
小区管理者的选拔是难点之一。而且自己成立公司需要太多的手续,目前从本小区情况看,年轻人居多,大家的本职工作都比较繁重,也不可能有人专门去做这件事。所以,业主委员会对外招标物业公司的方式应该是更可行的办法。
法政牛津律师事务所律师胡春明对记者表示,小区物业自治的最大问题是专业化管理人才的缺乏,如果该小区没有二次供水、不存在大型机电设备、绿化率较低且没有高级监控设备,自治起来难度还不大,反之想要实行小区自治几乎是不可能的事情。看似简单的修剪植被,其实也是需要相对专业的人来维护,且一些智能化小区一旦失控,造成的损失可不是一点点物业费能够弥补的。在实际操作中最突出的难处是如果业主委员会管理小区,就要承担相应的公司管理的责任,当小区出现管理事故的时候,业主委员会除了要承担管理过失责任外,还要承担业主共同过失责任,也就是说要承担双倍的责任。
胡春明对记者说:”近来业主大会与业主委员会之间的纠纷也频频上演,有的业主委员会并不能完全体现业主的真正意志,导致二者之间产生矛盾。
就目前而言,这样的矛盾尚无处解决,在这一点上我国的法律存在较大的盲点和空洞,如果是业委会来进行小区管理,恐怕这样的矛盾还会不断升级。”
津城小区不可盲目复制“品阁”经验
在走访调查中,记者发现,各小区居民对业主自治饱含热情,天津的不少社区甚至展开了专题讨论,非常希望“引进”这种模式。大多数业主认为,这样一来,不但能降低物业费,最主要的是各项费用的走向会非常明确。但是相关人士表示,品阁经验对于解决天津物业管理难题的可借鉴之处仍然非常有限。
对于中小型社区,进行业主自治管理不失为一种可行的创新,不过,品阁小区的自治经验是否具有可复制性,还有待时间检验,而其本身是否能长期运作下去也是一个未知数。品阁小区面积较小、业主人数也少,比较容易沟通。由于是自治,业主都把小区的事当成自己的事,“三自”总经理邵里庭说,“虽然聘请的人员少了,但很多业主都乐意义务帮工。比如前些时候修建金鱼池,小区业主就踊跃上阵,没从外面招一个工人就给修好了。”
天下没有免费的午餐,业主省了钱,但是付出了劳动和时间,只是成本发生了转换,劳动成本和时间成本提高而降低金钱成本,不是市场主流。如果是上千户的小区,这种靠业主热情参与来节省金钱成本的方式,必然要付出业主更多的劳动和时间成本,操作起来会有很大难度,尤其是在大多数小区没有业委会的情况下,这些小区还要考虑成立业委会才能在考虑其他事情,目前看来,品阁的自治经验还不具备普遍推广的意义。
第一太平戴维斯物业工程总监于二维对记者说:“物业管理行业自90年代兴起,直至目前仍属起步阶段,由于制度不完善,导致行业发展缓慢,小区物业自治是行业发展所派生出的一种新模式,但由于这种模式存在专业知识缺乏和监管机制先天不足等弊病,因此很难成为当今业态的主流。不过对于一些规模较小的楼盘,由于物业收费标准的限制和规模效益的不足,物业管理企业操作有难度,尝试使用新模式,只要依法进行,倒不失为一种有益的创新试验。
相信随着今年10月物权法的推出,物业管理行业必将走上一个相对健康的轨道,而小区自治的出现对物业管理市场的健康发展也产生了积极的推动作用。
中原地产销售总监李竹梅对记者表示,小区自治并不是解决楼市物业管理难题的根本方法,加强物业参与性才是关键所在,广大业主物业管理参与性较弱是物业管理自治中的常见现象。部分业主缺乏物业管理常识,有的甚至认为买房后就万事大吉,不知道买房之后还要买物业管理。
许多业主的“搭便车”心理严重,维护自己权益的意识差,他们对直接利益损失关注多于对间接的利益损失,如面对所拥有的物业所受的损失要求责任者赔偿的多,面对公共环境受损则关心者少;对显性损失关心大于耐隐性损失的关心,如对收费多少关注较多,而对收费服务的质量关注则少。
加强参与意识,并积极组建民主一致推崇并对其权威一致尊重与服从的业委会,才是当务之急。