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在传统的天津人眼中,相比市内六区,北辰区被视为二类区域,在媒体眼中,其区域的热度似乎也不如西青、东丽等边缘新兴区域高,但随着天津市整体经济建设的提速,居住格局的重整,环城四区成了天津新的居住导向区域,规划中的11个新家园项目中,包括了北辰区的双口镇、双街镇、小淀镇,占了三席,区内在建、在售商业住宅开发项目17个,且在物业市场供求两旺的态势下,北辰房屋价格明显增长,有些项目单价已经追上市区,成交量也在不断攀升。
近期,万科、中新等房地产龙头企业也先后在此拿地,并兴建了大体量的项目,该项目市政配套日益完善,房产开发热潮将近。是哪些蜕变让消费者对这片区域重新认识?是哪些原因让众多开发商对其趋之若骛?
为此,记者亲临现场一探究竟。
经济腾飞拉动楼市快跑
北辰房地产发展源于近年的经济快速发展。房地产是经济的晴雨表,是区域发展程度的标志。这是关于北辰房地产形势和经济形势的初步看法。
作为天津中心城区的新四区之一,近十几年来,其一直呈现一个快速发展的趋势,各项经济指标基本上保持在20%以上的发展速度,2006年全区的生产总值GDP达到200亿元,财政收入成为本市三个突破40亿大关的区县之一。
北辰区给人的第一印象,就其区域面貌来说,与市内六区相比当然还有一段距离,但这并不代表这里经济状况比市区逊色,这一点,自火爆的售楼处现场就可见一斑。
记者接连走访了多个项目,发现其售楼处均相当火爆,通过采访,记者发现大概70%的消费者来自该区域,且大多数消费者为了改善居住环境二次置业。
一位姓张的消费者告诉记者,其祖祖辈辈生活在北辰区,对这片区域情有独钟,这几年,也亲身感受到了该区域的巨大变化,此次置业主要是为了提前投资,“现在这儿的楼盘价格比中心城区的某些项目的楼面价格还低,正是因为如此,我认为其未来的升值空间才更大。”
据资料显示,北辰区有32万常住人口,消费潜力巨大,在收入不断攀升的前提下,大量的常住居民迫切需求改善住宅。区域经济快速发展,得益于良好的区位优势以及北辰区的硬件环境和人文环境。近几年来,招商引资的势头一直非常良好,北辰区的科技园区、开发区现在已经成为北辰区经济发展的龙头,各个镇也都有自己的工业园区和三产服务业、骨干企业。
随着城市建设不断创新。北辰区目前的规划建设处在一个质的变化。据不完全统计,2006年整个城市化建设投入(都是市里面的重点工程),在北辰区境内的投入将达到100个亿左右,在全市所占的比例和比重位居第一。
交通网络改变地段概念
北辰地理位置比较有优势。从区位来说,北辰是首都北京通往天津老城的门户,距北京110公里,滨海机场16公里。北辰是天津城区的北大门,是首都进入天津出海的必经之路。
据万顺地产策划经理严迪分析,北部区域地铁通车、京津城际轨道兴建等内外交通网络的形成,将全面改变区域的地段概念。现在正在实施市级重点工程十几项,包括铁路、公路、快速路,还有西北快速路,京津快速路,城际铁路,最近还要实施外环腹道,还有一些支道、朝阳路等等,都在中心区环内范围。
从交通物流来说,南开大学经济学博士刘玉录认为,北辰是一区之内唯一的四条省际铁路交界处,设有四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组。交通是连接北京往滨海、往老城之间的一条必经之路,道路会带来财富和资源,形成城市经济学上交通经济带的概念。
记者也从北辰区相关管理部门及多家企业了解到,北部区域交通网络向外主要有京津公路、京津塘高速、津蓟高速、津保高速等公路:四个铁路客货运站和全国最大的铁路编组站及投入建设的城际铁路等。
向内有十几条公路及建设中的西北快速路等;还有新开通的地铁1号线、规划的地铁3号线、4号线、5号线等。
可见无论现在还是将来,北部区域的交通优势都十分明显,其交通网络的形成将带动北部区域外向型就业人群的聚集,从而产生各种档次的住宅需求。
天津楼市有这样的说法:环城四区解决了来自市内六区的外迁人口以及本地人口改善居住的问题,五郊县解决了来自于环城四区的外迁人口以及本地人口改善居住的问题,而市内六区将渐渐成为天津市真正有钱人居住的区域。
从售楼处已购房人群可以发现,来自北辰的客户占有相当大的比例,来自市内六区以及西青区等地的“移民型购房客”也不在少数,在首创宝翠花都的售楼处,前来选购婚房的孙先生和赵小姐告诉记者,他们本居住在南开区,但因目前的价格昂贵且可供选择的楼盘较少,所以来此选房。孙先生对记者说:“来到这儿才发现,比我们想象的好多了。价钱合适是其一,没想到这边的交通也比原来通畅多了,地铁1号线就在项目附近,步行不到10分钟,且地铁的可达性很强,这一趟真是收获不小。”
采访中,一位工作在武清开发区的吴先生对记者表示,“这两年北辰的房地产发展相当快,我在武清开发区工作四年了,因为离家较远,北辰这边也没有合适的房源,我一直住单位宿舍,现在好了,在北辰买房,总价低可用余款再买辆车,驱车到单位也就半小时,往返很方便。”
据有关部门统计分析,北部区域的北辰、河北、红桥区交易量今年以来增长显著,其中北辰区以5.2万平方米的交易量持续在新四区中处于领先地位。可见随着道路交通管网的不断完善,以前被认定的二类区域越来越受到购房者的关注。
老城区崛起助升北辰价值
今年陆续启动的城市中心老城厢及三岔河口区域高档居住区对北部区域住宅将起到辐射作用。全面启动开发的老城区包括大悲院、古文化街、小伙巷、子牙渔湾及海河上游等区域。这些区域的新项目多数为有实力的品牌企业开发,其繁华的商业、商务等业态组合将促使高档居住氛围的形成,从而带动处于延续老城区、连接"大北京"(京津区域)的北部区域整体居住品质的提升。
同时,从居住需求方面来看,市中心住宅数量及价格压力也将使该区域中档及中高档住房需求向价格相对较低、离市中心区域又较近的北部扩散,使北部边缘区域以中档为主的住宅格局向中高档方向发展,并带动该区域地段居住价值的提升。这一点已经从一些项目中得到证实,奥园、宝翠花都均处于热销阶段,销售状况非常好,宝翠花都售价接近6000元/平方米,每月都能成交上百套,甚至几百套,奥园精装修的售价接近7000元/平方米,每月也能持续几十套,信邦置业精心打造的“津品鉴筑”项目也会于年底上市销售,由于该项目紧邻地铁一号线始发站,预计销售成绩也同样优秀。
房地产项目有增无减。北辰区正在开发建设的有17个房地产项目,大多集中在北辰区的中心区以及中心区的周边,中心区可能占到十几个,户外的大广告牌上各大楼盘的广告比比皆是。作为大型生活区,从教育、医疗、公共设施上都有良好的基础,所以房地产市场被普遍看好。但是医疗以及教育配套上还有所欠缺。
北辰有着丰富的商业遗产和原生态的自然禀赋,有总长133.28公里的一、二级河道14条。另外区内有很多的大型水面,像大坝湿地,还有大兴庄的大兴水库,水的面积相当大。区里树多草多,保持着生态原貌,绿色环境相当好。法国的王朝葡萄酒在北辰投资,就是考虑到北辰的水和环境。故"十一五"期间北辰打出环境利区的旗帜是有基础的。
刘玉录对记者表示,滨海概念会继续抬升北辰、东丽一线的地产价值。滨海列入国家战略布局以及京津城市带区域协调发展,形成了城市与经济的"京津走廊",北辰的区位价值正在上升周期。土地价值、是商业价值,居住价值在相当长的时间内,都会继续增值。
信邦置业市场部经理孙建勇向记者介绍,很显然,北辰区现在已经是一个热点区域,并且在今后相当长的时间内会持续是一个热点区域。北辰区内三个大型居住区的建设需要大量土地出让,并且会有相对较长的一个建设周期和销售周期,此外,目前了解到龙顺投资已经取得了龙顺御墅项目旁,规模近150万平方米的项目,中新集团在宜兴埠的建设规模达160万平方米,目前也已经进入开发操作阶段,至圣投资在赵虎庄的项目,32万平方米,预计下半年进入销售阶段。另外,景瑞地产在小淀取得的22万平方米建筑规模的土地也是小淀镇新家园的起步地块。所以该地块土地供应充足,会成为市场持续关注的热点区域。
产品多样丰富区域选择
虽然在天津居住数年,但对于该区域记者仍然比较陌生,只是在去北京的路上途经此地,通过一天的走访调查,记者发现,该区域幅员辽阔,可开发的土地资源相当丰富。
土地资源是区域房地产发展的重要元素,可以肯定的是区域房地产正行走在快速增长的通道上。2005年来,土地出让和成交迅速扩大,2005年北辰挂牌出让土地60万平方米,成交44.9万平方米,北辰土地成交面积比和平、河西、南开、河北、红桥、西青六个区加起来成交面积之和还多出5.5万平方米。
近期,包括商业与住宅的综合用地出让出现的频率越来越高。从土地出让的势头也可看出,该区域为政府有意引导的居住区域,孙建勇对记者表示,市内六区的土地稀缺,价格奇高,而环城四区土地价格相对合理,且该区域常常出现面积较大的土地,适宜长期战略,对于开发商开发操作有施展空间。
孙建勇还表示,在获取土地阶段,大型开发商竞争力更强,拿地的可能性更大,操作经验更加丰富,能够结合地块特点,给不同的项目注入不同的居住理念,例如能够把建筑与景观更好的结合,景观也不简简单单只是树木、水、石材的堆砌,而是更多的与生活体验结合,景观的可视性、可达性更完善完美,北方景观也同样与南派手法交融,创新的元素越来越多。
大量的土地资源使得区域楼市在产品供应类型方面非常丰富,消费者可以在该区域找到从经济适用房到高层公寓,从花园洋房到别墅几乎所有类型的产品。丰富的产品类型将增强购买欲,成为推动该居住区市场繁荣的一大动力。
一位退休老教师在接受记者采访时表示,虽然在河西生活了大半辈子,但那边商业氛围越发浓重,交通拥堵现象也十分严重,所以感觉越来越不宜居了。“在交通和购物能满足的情况下,我倒愿意迁出市区,感受一种相对宁静舒适的生活环境。”
据天津中原等房地产顾问公司人士介绍,京津公路沿线以及地铁1号线刘园站周边是北部区域住宅供应较为集中的地区。包括花园洋房、多层公寓和板式小高层等多种产品。区域内重点地产项目有:都旺新城、御龙湾、大通绿岛、T城佰栋墅、首创宝翠花都、奥林匹克花园、美震格蓝春天、阳光卡蒂尔等。由于这一地区的配套正走向成熟,加之价格诱人,所以,越来越多的购房者开始在这一地区购房。
随着城市不断扩张,北辰作为未来奥运迎宾线的承载区域,同时“大北京”概念及京津快速、环渤海经济圈的兴起,都使得北辰区未来发展潜力无限,自古作为皇城大门的北辰区,曾经的荣耀造就了这里的经济、文化、技术、金融、交通和发展,拥有巨大升值潜力的北辰区,在不久的将来,又将以全新的面貌从温往日的辉煌,成为新的主流区域屹立于天津。