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《新约马太福音》中有这样一个故事:一个国王远行前,交给3个仆人每人一锭银子,吩咐道:“你们去做生意,等我回来时,再来见我。”国王回来时,第一个仆人说:“主人,你交给我的一锭银子,我已赚了10锭。”于是,国王奖励他10座城邑。第二个仆人报告:“主人,你给我的一锭银子,我已赚了5锭。”于是,国王奖励他5座城邑。第三仆人报告说:“主人,你给我的1锭银子,我一直包在手帕里,怕丢失,一直没有拿出来。”于是,国王命令将第三个仆人的1锭银子赏给第一个仆人,说:“凡是少的,就连他所有的,也要夺过来。凡是多的,还要给他,叫他多多益善。”这就是马太效应。20世纪60年代,著名社会学家罗伯特·莫顿把这种“效应”归纳为:任何个体、群体或地区,一旦在某一个方面(如金钱、名誉、地位等)获得成功和进步,就会产生一种积累优势,就会有更多的机会取得更大的成功和进步。简言之,即强者恒强,弱者恒弱。
而今,在敏感的房地产市场,这种“马太效应”也愈加“无避讳”得显现出来,譬如楼王催生、胜者圈地、富人屯房。“胜”、“败”、“强”、“弱”的概念在房地产市场愈加张显。
一、地价:越贵越拍
2003年,[003号]地块以平均地价157万元/亩创下当时石家庄市拍卖土地以来最高价。而后,其出让价格从每亩130万元、150万元、222万元不断刷新记录。
2004年,天津顺驰集团旗下的河北顺驰房地产开发有限公司,以5.97亿元的惊人高价,获得石家庄[009号]国有土地使用权,创下石家庄市单宗国有土地使用权最高价——每亩213.7万元的记录。
2005年,每亩地价平均达到198万元。
2006年,[004号]地块,开出单亩价格298万元天价,最终以每亩322多万元的价格刷新了石家庄土地拍卖新纪录。
2007年,[003号]地被出让拍卖,河北隆基房地产开发公司最终以约527万元/亩的价格一举拍得。
这是石家庄土地市场十年变迁的纪实,也成了中国房地产市场十年变迁的缩影。仅[003号]地,五年中翻了将近四倍。而如此狂飙的地价,竟成了更大规模“圈地运动”的鼓吹号角——地价越贵越拍。
国家发改委和国家统计局近日发布的二季度全国70个城市房屋销售价格情况中,涨幅前五位的城市中除了深圳和北京外,还包括广西北海、安徽蚌埠和河北石家庄。地价上升的“沸点”正不断从中心向四周扩散。近日的土地交易中,京郊的河北廊坊市更是创下新高。廊坊市区一块土地以2300万元/亩的价格成交,仅6亩多的地块,土地总价格达到了14250万元。而亿元地价在当今的土地市场早已显得“合情合理”。与此同时,开发商拿地的热情也空前高涨。“土地—资金”的模式在“招拍挂”面前颠倒了顺序,“资金—土地”成了开发商“可持续发展”的命门。“地王”、“楼王”的概念也在这种资本狂轰中应运而生,成了财富的“指示灯”。
二、开发商:越有地越有地
在地价的“马太效应”中,令一种“马太效应”也日益显现——开发商越有地的越有地,越有钱的越有钱。
三年前,国土资源部出台了第11号令以及央行下发了121号文。第11号令明文规定,城市商业用地的转让都必须通过招、拍、挂的方式进行;121号文则要求所有商业银行对房地产企业开发贷放款的先决条件是“四证”齐全,并且项目资本金要达到35%以上。在舆论界感喟中国房地产市场从此走向公正、公开的同时,一些业内人士也预测:房地产市场将进入大鱼吃小鱼的垄断时代。
三年后,这种预言正一步步应验。当资本成了开发商拿地的“命门”时,“IPO上市”成了开发商成王败寇的一道分水岭。“那些通过IPO已经在证券市场上占有一席之地的房地产上市公司,则大多在主营业务上进入了良性循环。由于土地制度改革以及银行对开发商的企业贷款门槛抬高,因而逐渐突显出资本的优势。无论是竞标土地还是收购项目,拥有大把从股市上募集到资金的上市公司无疑处于市场竞争中的极有利位置。当这种行业竞争优势转化为公司业绩大增和估值的提高时,地产上市公司的再融资也就并非难事了。”一位房地产业内人士如是说。
实际上,一些开发商的“优势”正成为他们收集市场资源的“吸财器”。据合富辉煌房地产首席分析师黎文江介绍,目前广州10区有30平方公里的住宅用地掌握在几个特定的大开发商手中,使他们在楼市中更有“话事权”。而一些中小开发商在这场资本肉搏中,很少能难逃沦为猎物或消失的宿命。
三、房价:越涨越买
地价升、房价涨,这是一个不言自明的道理。而房价越涨,市场越火的“马太效应”似乎有些匪夷所思。“买涨不买落”的心理在庞大的货币额面前也能受用得当。“市场需求”几乎成了开发商面对媒体回应房价不断攀升时的通用语。事实上,这也是事实。
两组数据摆在一起,颇有意味。
数据一:据国家发展改革委、国家统计局调查显示,2007年4月,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%,涨幅比上月低0.5个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比上月高0.1个百分点。其中,新建商品住房销售价格同比上涨5.3%,涨幅比上月低0.7个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比上月高0.2个百分点。分类别看,经济适用房、普通住房和高档住房销售价格同比分别上涨0.8%、5.5%和6.4%,环比分别上涨0.3%、0.7%和0.5%。分地区看,所有70个大中城市新建商品住房销售价格同比均上涨,涨幅较大的前三名城市包括:北海23.6%,深圳11.3%和北京10.7%。二手住房销售价格同比上涨6.1%,涨幅比上月高0.2个百分点;环比上涨1.0%,涨幅比上月高0.6个百分点。
数据二:上海市今年上半年商品房销售面积实现了1506.96万平方米,比去年同期增长25.7%,增幅提高了6.8个百分点;重庆7月份主城区商品房成交5377套,创造连续4周商品房成交量超过5000套的纪录。与去年同期相比,商品房一周成交面积和金额的增长幅度持续增加,达到了272.13%和301.42%;成都市1—7月商品房成交1429.63万平方米,同比增长34.5%。其中:商品住宅成交1276.59万平方米,同比增长35.6%……
四、购房者,越有房越有房
与不断增长的商品房成交量相左的是,市场上仍有相当一部分人需要房子,但这部分人买不起。在购房者中,“马太效应”更加明显,越有房的越买房;越买不起房的越买不起。
采访中,一名开发商讲述了房价上涨“顺理成章”的理由。“一期房子每平米7500元,开盘后,全卖了;二期涨到8600,开盘,又全卖了;三期又涨,结果又全卖了。有人一订就订两、三套。像这样的VIP大客户,我们实行一对一服务。”这位开发商所说的VIP客户,有时甚至是几家开发商“围猎”的重点。据业内人士透露,尽管有关部门一再限制炒房,但二次、三次乃至N次购房者仍是一个庞大的群体,甚至是开发商的重点“工作对象”。
相反,许多普通老百姓仍处在“望房兴叹”的阶段。尽管经济适用房、廉价商品房为这些低收入者开了“绿色通道”,但“道路”上的种种障碍和门槛,使受益者极为有限。尽管国家一再出台政策,力图限制炒房、平抑房价,如银行三次加息、提高二手房贷款门槛、收紧房贷、提高首付……但对于绝大多数“高不成低不就”的老百姓而言,在一定时期,无疑是垫高了“房门”,使他们更加接近“马太效应”的另一极:越没房的越买不起房。