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作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一,中国房地产业凝聚了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾,同时也体验着中国经济改革过程的阵痛。
在今年“两会”上,深圳市市长许宗衡明确表示,“深圳房价还有调整空间”。似乎解决低收入人群的安居问题,可以找市长,不用看市场。谁承想,市长话音刚落,深圳便成为中国新一轮房价上涨的领头羊。
据《新财经》报道,仅在2007年上半年,深圳房价就暴涨了50%以上。6月初,招商地产的一位高管在一个房地产论坛上说,他们开发的高级住宅兰溪谷,近1100套房子,以当时市值计算,已可买下整个伊利集团。从上海、北京,到深圳、广州,一个又一个城市被卷进商品房涨价潮。
房改“失败论”抬头
对少数人来说,这是个最好的时代;但对大多数买不起房子的人来说,这是个最坏的时代。今天的中国,每个城市都在以前所未有的速度诞生着百万富翁、千万富翁、亿万富翁,同时,也以前所未有的速度,让更多的人远离安居乐业的梦想。
基于这样的现实,一些人把问题归咎于住房市场化改革,并开始怀念那个福利分房的年代。自2006年以来,随着“房价高、住房难”成为社会舆论关注的焦点,住房改革“失败论”也在抬头。房改“失败论”者认为,尽管房地产行业市场化改革推进了中国房地产市场的繁荣,但其市场缺陷也日益显露,并不断诱发出社会不和谐因素。从中国住房改革发展的现实情况看,仅靠市场机制无法解决住房领域的社会不公平问题。
作为中国向市场经济转型过程中最具争议的行业之一,中国房地产业凝聚了中国在走向市场经济过程中的种种矛盾,同时也体验着中国经济改革过程的阵痛。住房改革的成与败已经不是一个简单的认识问题,而是直接关系到住房改革的方向。是制度落实不够?还是制度设计本身存在问题?中国房地产业到底在走着一条怎样的路?
市场化改革执行中跑偏
在近期一个以房价为主题的沙龙上,一位建设部政策部门的专家称,最近他们关注的重心已经不是房价了,“这几个月,我们上上下下都不再提房价,部长也不问这事。主要精力都放在了保障低收入阶层的住房上面了。”部属专家的话似乎传达出这样一个信息:今后的房价涨跌,完全根据市场的供需情况自行调节。不管是主动调整,还是无可奈何,政府似乎已放弃对房价进行调控。
实际上,政府放手房地产市场,任其市场化发展从1998年就开始了。当年,国务院颁布了对房改具有里程碑意义的文件——《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》(23号文件)。该文件宣布,全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。
从政策定位上分析,国务院一开始只是将房地产市场作为一个有限竞争的市场来对待,并没有把房地产市场完全交给市场来调节。但在实际执行中,各级地方政府并没有把住房改革的重心放在经济适用房的供给上。地方政府控制和批租的土地,大批流向商品房市场。
按照23号文件要求,建设经济适用房为主的土地供应比例应在60%以上。但实际上,一些城市连1%都不到。比例相对高的北京市,也不到10%。
以2003年为例,中国用于经济适用房建设总投资为600亿元,只占当年房地产投资的6%,2004年,该比例更是只降不升。经济适用房政策在住房体制改革过程中旁落为一个不被人关注的配角。1998年的政策“里程碑”,吹响了资本向房地产市场进攻的号角。同时,也拉开了中国房地产价格暴涨的序幕。