一、部分地区房地“价格倒挂”是今年房地产市场的突出特点之一

　　进入2007年以来，“招拍挂”土地的楼面地价接近甚至高于同期周边在售新房的房价，房地“价格倒挂”现象日益普遍。尽管之前个别城市的部分地块在拍卖出让中，也偶尔出现房地价格倒挂的案例，但今年以来，伴随各地土地价格不断高涨，这一现象格外突出。

　　6月21日，上海杨浦区新江湾城面积不足5.93万平方米的D1地块在短短6分钟内，从底价5.16亿元急蹿至12.6亿元成交；按容积率1.7折算，楼面地价达到每平方米12509元，与其周边在售新房的成交价十分接近。在南京，2007年上半年出让的一块土地尽管成交总价才3.85亿元，但其楼面价格高达34832元/平方米，成为全国土地价格最高的地块。

　　二、房地“价格倒挂”推动并导致形成房价继续上涨的社会预期

　　由于我国房地产市场发展时间不长，很多城市的地价仍处于“价格发现”过程，在城市改造(例如城市功能重新分区)、城市基础设施不断完善(例如轻轨、地铁等快速公共交通通达)等因素影响下，局部城市偶然出现房地“价格倒挂”现象并不奇怪。但相当多的城市连续反复出现房地“价格倒挂”现象，则需引起政策的严重关注。

　　“房地倒挂”给市场带来的影响主要体现在：首先，由于高地价地块的“标杆效应”，将带动周边地价和城市地价进一步上涨。其次，由于房价的成本刚性，建立在高地价基础上的房价必然更高，决定了未来房价继续上涨趋势。第三，因为楼面地价已经接近和超过现有房价，“房地倒挂”将间接推高周边在售楼盘房价。

　　“房地倒挂”强化了房地产企业和购房者的房价上涨预期，不断拍出的高价土地带给市场的信号只能是房价在一段时间内还将持续攀升。因此，“倒挂”现象的蔓延和普遍化实际上意味着，房价快速上涨已经成为市场的普遍预期。

　　三、房地“价格倒挂”的根本制度原因在于土地一级市场的垄断性

　　从我国2006到2007年的房地产运行形势看，在相当多的城市，特别是特大型城市和沿海经济中心城市，土地有效供应不足已经成为商品房供不应求和推动房价上涨的重要原因。例如2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，而实际入市的只有900公顷；2006年土地供应计划为6500公顷，其中住宅商品房和经济适用住房用地合计为1900公顷，实际出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷，实际土地供应量仅为计划的54%%。另一方面，已供应土地被开发商以“囤地”方式储备，未能及时投入开发，也是造成局部地区土地供应偏紧的关键因素。

　　尽管存在土地有效供应不足的客观原因，但2007年，特别是第二季度以来，房地之间比价关系的“倒挂”情况已经明显超出了土地供应不足的实际短缺效应。房地“价格倒挂”的根本制度原因在于土地一级市场的垄断性。现有以竞价机制为代表的土地市场化仅在交易形式上实现了市场化，本质上土地一级市场仍是垄断市场。在现行土地供应制度下，政府通过土地储备制度以竞价方式垄断了土地一级市场的供应。在垄断市场中采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并不断地把垄断价格推向新高。

　　四、必须高度警惕房地“价格倒挂”普遍化、经常化带来的可能后果

　　房地“价格倒挂”的普遍化、经常化是一种高度不良的市场趋势。这种趋势将导致三个值得警惕的严重后果。

　　一是，虚拟的购房预期收益会诱导投机性需求迅速膨胀，形成短期内资金再度向楼市聚集的局面。资料显示，当前房价上涨同比超过两位数的城市中，几乎都是中高档房所占比重较高的城市。从我国城市居民的收入水平和财富分布结构看，中高档房的需求显然畸大。价格上涨预期明显放大了人们对中高档房的需求。当前二手新房(持有五年内)转让过程的税费合计(营业税5.5%、土地增值税1%、个人所得税1%、契税3%再加中介费3%，未计印花税)合计高达成交价格的13.5%，仍然阻挡不住人们“买大的、买贵的”的购房热情，这意味着被放大的涨价预期已经传递到二级市场。

　　二是，这种实际上被“期指化”了的房地比价关系很容易被开发商用来“对冲”套利，导致未来金融风险。“对冲”是虚拟市场经常采用的套利方式，基本原理是通过人为拉高期货价格，在现货市场牟取高额利润。事实上，当前房地价格“倒挂”的状况已经造就很多地方开发商在通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售。“捂盘惜售”现象，正是“期指化”房地比价导致的必然结果。

　　三是，在“期指化”地价影响下快速上涨的房价，倒过来又会推动地价“招拍挂”价格进一步攀升，形成房、地之间“涨价比赛”式的恶性循环。这种情形实际上在社会心理上已成为对稳定房价政策的公然挑战。

　　五、探讨地价形成机制、完善土地供应机制应当成为未来调控房价的政策重心

　　我们建议，未来调控房价的政策重心应当转入对地价形成机制和土地供应机制的再探讨。

　　一是，强化土地储备制度的调控作用，弱化经营作用。土地储备机构不应以通过招、拍、挂方式将土地按最高价格出让以获取最大利益为目的，而应根据市场的实际需要和经济发展实际，及时掌握土地投放总量，控制土地价格和土地成本相适应。这样，政府可以运用土地储备机制，维持城市地价和房价的合理水平。经过储备后进人市场的土地，其价格并不完全取决于招拍挂的竞价价格，部分还取决于该土地的使用性质，例如是否属于中低价位中小户型的普通商品住房用地。

　　二是，严格限定土地储备的范围，积极发展土地二级市场。在土地一级市场上，由于集体土地进入市场必须先转为城镇国有土地，政府可以通过土地储备制度实施对一级市场的管理。在二级市场上，土地储备的范围应限定为两类用地：第一类是涉及公共利益的土地，如大型公共建筑用地、保障性住房用地、“城中村”改造涉及的土地等。第二类是按有关法律规定应由国家收回的土地，如超过规定时间未开发的闲置土地等。在完善土地储备制度的基础上，通过土地供应主体多元化、丰富市场交易形式等措施大力发展土地二级市场，深入推进土地市场化进程。

　　三是，完善土地招拍挂制度中价高者得的竞价规则，加快落实“两竞两限”等新的供地方式。城市储备土地供应采取招标拍卖和挂牌的方式，是实现“公平、公正与公开”市场原则的保证，但价高者得的竞价规则应该予以改变。否则，在只有一个供应方的短边市场里，地价只可能不断上涨。因此，积极研究和探索新的地价形成机制，加快落实“两竞两限”等新的供地方式，是完善土地招拍挂制度的重要内容。

　　四是，实施差异化的供地政策，优先保证普通商品住房特别是保障性住房用地供应。城市政府要适应房地产调控的要求，充分发挥土地供应政策对房地产市场的调控作用。在土地储备供地计划中，增加中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，用储备土地合理调节房地产开发的土地供应结构，保证居住用地需求，实现“有保有压”。