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“与2004、2005年不一样了,现在不是随便买什么房都能赚钱。如果投资世茂—滨江板块高档公寓,可供选择的要么是买高档公寓中的江景房,或是投资酒店式公寓。”投资者张先生表示,他很看好世茂—滨江板块的公寓投资。
张先生表示,最好是找大体量、投资者聚集,或是品质特别高的楼盘。他解释道,大体量意味着更多的客户群;高品质是物业升值的基础;投资者聚集使物业更便于转手。在该板块还要做好长线投资的准备。如果资金有限,可以投资酒店式公寓,也可以获得较丰厚的回报。
“心态要放好,并且要有充足的资金准备以抵御可能带来的资金短缺风险。”张先生认为具备了这几条,就能在该板块找到合适自己的投资机会。
涨幅领先世茂—滨江板块北接陆家嘴,向南毗邻浦东塘桥和世博板块。板块以东是正在崛起中的竹园商贸、办公综合区,及4条轨道交通枢纽线交会处。板块隔黄浦江而望是正在建设的十六铺综合改造工程。
“景观优势、地理位置的优越让很多公司高管都很喜欢这个板块。十六铺改造完成后,看浦西江景的房源可能会更紧俏。”美联物业世茂分行高级营业经理周海龙认为,正是这些高收入人群持续进入板块公寓市场,增加了板块的被购买力。周海龙认为,在2010年世博会之前,该板块的高档公寓是黄浦区最有潜力的投资热点之一。
信义房产8月市场监测报告显示,浦东几个板块的高档房正成为投资热点。报告显示,在二手房成交单价方面,卢湾区涨幅领先全市,比去年同期增长了94.25%,浦东新区涨幅位居第二位,达64.70%。其中浦东地区领涨的主要是陆家嘴板块、世茂板块和联洋板块几个高档公寓聚集区。
投资客资金的大笔投入,是市中心区域房价快速上扬的主要原因。而投资客的注意力重新回到高档公寓市场,在一定程度上使得高档公寓社区市场呈现量价双双上跳的情况。
而成交案例似乎也证明了板块物业194增值远大于浦东其他板块。
“今年五一之后其他区域每平方米的涨幅在一两千元,可这个板块涨起来就是上万元了。”汉宇地产世茂分行范保艳表示。
周海龙告诉记者,该板块的新地标——财富海景3月时单价还在5万~6万元/平方米,目前的成交价已经在7万元/平方米左右。而一些房东的挂牌价甚至抬高到8万元/平方米,不过这个价格目前尚没有成交案例。据了解,财富海景目前还有9套房源。目前在售的是2号楼,房型有337.8f6b平方米三室和350平方米三室,均价55000元/平方米;顶层复式630平方米,均价10万元/平方米。
另一个大盘世茂滨江花园涨幅也相当可观。中原地产东昌分行许磊告诉记者,今年2月时他们店面世茂滨江花园最低的成交价格约20000元/平方米,而9月初最低的成交价已经达到了28000元/平方米;一般房源的成交价约在35000元/平方米左右;而一些景观、朝向、装修和房型都属上乘的房源,最高成交价格可达40000元/平方米。
跟着高收入人群走周海龙表示,陆家嘴、竹园商贸区、第一八佰伴几个办公区的人群在房源的选择上是有一定的偏好的。
“和联洋板块相比,世茂—滨江板块对市场的反应略慢一些。但物业增值给投资者带来的回报率则远远大于联洋板块。”周海龙表示,虽然世茂板块目前的价格看上去已经较高了,但只要高端人群还没有对板块内房产失去兴趣,那些品质较好的房源仍有一定的增长空间。例如,世茂的品牌优势已经在陆家嘴和浦东区域形成了一定影响力,这也是板块的一个支撑因素。“一提到世茂滨江,很多租客便很认同楼盘的品质、物业管理、景观、安保,这已经在他们圈子里形成了口碑。所以世茂滨江的房源在很短的时间内就可以租出去。”汉宇地产世茂分行范保艳表示,“联洋的崛起是在2005年前后,也是因为仁恒集团进入板块开发了仁恒滨江园后才吸引了相当一部分客户,带动了板块房产的大幅增值。”
邻近四条轨道交通交会处除了高档公寓,酒店式公寓是另一个有投资潜力的产品。
久阳滨江公寓位于潍坊路、浦东南路,紧邻第一八佰伴。久阳滨江公寓共240套,目前有45套房源在售。24000元/平方米,全装修,只剩下一房酒店式公寓了。A型70平方米二层公寓;B型78平方米一层公寓,还附送15.5平方米面积。
售楼处朱先生告诉记者,久阳滨江公寓日租金在800~2000元之间,而月租金20000~30000元之间,租金回报率在7%左右。
“租金很高,有的房间算下来租金甚至超过世茂滨江了。不过出租率还是较高的。”周海龙表示,世茂滨江花园160平方米二房G房型目前的月租金约24000~25000元/平方米;而88平方米一房月租金只有12000元。那么为什么该楼盘的租赁行情甚至高于世茂滨江花园?
地理位置、大量的公司白领和便利的交通优势使得板块酒店式公寓很抢手。“浦东2号、4号、9号、6号线这4条轨道交通交会处就在竹园商区的世纪大道站。该板块的酒店式公寓将受益于板块楼盘。”许磊认为。
2010年前陆家嘴写字楼将有近30万平方米的增量,写字楼内的人群在不断增长。庞大的人群意味着大量的居住需求。许磊表示,“金融贸易区的人群与贸易和其他传统的人群工作略有不同。”
很多跨国公司的外派人员可能只在上海居住几个月,也有可能居住一年以上,他们在上海的时间很不确定。酒店只适合于非常短期的居住,酒店的费用也很高;而财富海景虽然日均平均租金低于酒店,但这样的高档公寓又要至少半年甚至一年的租约,缺少弹性。因此,酒店式公寓成为这些人群一种不错的选择。
“4条轨道交通相比浦东其他板块具有更大的优势,使得出行更加方便。”许磊认为,靠近陆家嘴金融贸易区,靠近第一八佰伴和竹园商贸区,基本可以满足这些白领们日常的购物、消费、娱乐需求。周海龙表示,陆家嘴周边的酒店式公寓供应量较小,这些因素成为该板块酒店式公寓租金走高的重要原因。