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广州,上海,深圳,南京等各大城市购房贷款真正的紧缩后,北京目前也将第二套住房的首付比例提高到40%,同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。也就是说,在第一套贷款没有还清的情况下,再购买第二套住房不仅前期要多准备出几万甚至十几万首付款,而且贷款利息也将提高20%之多。
“中大恒基”副总付严分析,目前监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求,严厉打击投机行为,同时保障普通老百姓的住房需求,因此这次政策的调整主要是针对多套房的购房者,要提高其购房成本。第一套住房贷款是居民的保障性住房需求,按揭贷款的首付比例应维持在20%-30%,第二套住房贷款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求,按揭贷款的首付比例可以在40%—50%,对于纯粹商业用途的第二套购房者,房贷首付比例则要求达到50%以上。 “中大恒基”在其内网上对购房人群进行调查后发现,目前有18%的购房人或者家庭属于购买第二套甚至第三套住宅。也就是说,如果按照以上金融政策执行的话,这部分需求群体将受到一定程度的打击。在进一步的调查中发现,其中65%的人放弃近期购房计划,也有30%的人表示会想其他的办法。
首付,利率双双提高给再次加大购房人的经济压力“中大恒基”金融部负责人李昕给记者算了笔帐,如果要购买总价80万的二手房,在提高首付前,按照银行指定评估机构为这套房子评定的价格进行批贷,一般来说,评估值为成交价格的9成,也就是说银行给这80万的房子最多评到72万,最高能贷到72万的8成,也就是57.6万,所以,买这套房子需要付的首付就是80—57.6=22.4万,再加上将近10%的各种税费,要想买这80万的房子,先期最少准备30万。如果提高首付到四成,先期最少要准备45万。这一下子就要多拿出十几,二十多万,同时贷款月供也将发生变化,如果是等额本息,之前每月按揭是4347元,如果提高利率到基准利率的1.1倍,则每月还款5039元,每月将多还692元。李昕分析,目前二手房贷款执行的利率是优惠利率,是基准利率的9成,而新的金融政策执行后,利率却是基准的1.1倍,在利率上,高了22%。
对整体需求有影响 但尚不足改变供需矛盾“中大恒基”付总认为,提高第二套住宅的首付和利率只影响到二次置业的消费者,而这部分客户只占整体需求的2成,对于80%以上的潜在购房群体没有影响,因此无法震撼庞大的市场需求根本,整体房价不会下跌。
高档大户型存量房交易数量将骤减中小户型供求失衡加剧“中大恒基”市场研究部数据显示,目前有置业需求中,购买二手房这部分客户70%需要贷款,而新盘贷款的f3a比例更高,达到了85%,而一般客户都是按照自己的首付能力的大小来挑选不同价位的房子,而如果银行提高贷款首付,必然将首付能力较低的客户推入中小型市场。“中大恒基”副总付严分析:紧缩房贷业务,客观上也能够起到平抑房价的作用。按照供求关系的定律,在供给一定的情况下,如果需求减少,那么价格就可以往下走。而紧缩房贷,将对大户型和高档住宅的交易产生较大影响,有助于减缓其价格持续上扬的动力,而对中小户型和中等价位的房产交易起不到根本的影响,反而会加剧供需间的矛盾,因为目前二手房市场中,中小户型是交易量的主力军。
由于银行也对房龄在20年以外的二手房贷款进行了紧缩,首付比例也从二成提高到三成甚至六成,也就是说老公房也将逐渐失去其价格上的优势,“中大恒基”副总付严分析,房龄在10年以内的总价低的二手房将在这次提高首付比例的“金融风暴”中占据一定优势。
附:银行收紧贷款措施明细2007年初北京各大银行联网,严格要求个人征信程度,有不良信贷记录的均不以批贷。
2007年5月深圳发展银行宣布取消经济试用房高评,即购买未满5年的经济适用房需要贷款时,不再按照成交价进行批贷,而是按照原始购买价格批贷。
2007年9月深圳发展银行在房产抵押贷款业务上,限制了房屋的房龄和贷款额度,批贷房龄将20年限制为10年之内额度由原来的七成降低到六成。
深圳发展银行宣布,所有未满5年的经济适用房不能再进行抵押贷款。
光大银行取消经济试用房高评,即购买未满5年的经济适用房需要贷款时,不再按照成交价进行批贷,而是按照原始购买价格批贷。
中国建设银行朝阳支行暂停二手房贷款业务。
中国工商银行望京支行暂停二手房贷款业务。