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智慧支持:南京大学商学院副院长刘志彪南京大学商学院副院长刘厚俊南京苏鼎房地产研究所所长宋坚
第一套住房90平方米以下住房首付不低于20%,90平方米以上不低于30%;第二套住房贷款首付比例不低于40%;第二套住房贷款利率不得低于同期同档基准利率1.1倍……先前的市场传闻,终于在9月28日夜里央行和银监会联合下发的《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)里得到证实。
有关负责人就此次政策调整回答记者提问时强调,目前房地产市场上仍然存在囤积土地、囤积房源,住房建设和消费模式不合理等亟待解决的问题。在这种情况下,有必要加大房地产政策调控力度。
专家认为,该文件出台有助于挤出投资性购房需求,抑制投机性购房需求,从而有利于缓解市场供需矛盾。
“政策抑制了利用银行信贷进行投资房产的炒作的空间。提高了炒房成本,使炒房空间变小,将会降低房地产市场中的泡沫性需求。对市场需求方面进行调控,有利于缓解房价高位上涨的压力。”南京大学商学院副院长刘志彪说。
-相关链接,《通知》的主要内容(1)第一套住房90平方米以下住房首付不低于20%,90平方米以上不低于30%。
(2)已利用贷款购买、又申请第二套及以上住房首付比例将从三成提高到四成以上,贷款利率从原来的最低基准利率85%提高至基准利率的110%。
(3)所有商用用房首付不低于50%、期限不超过10年,贷款利率不低于基准利率的110%,商住两用房首付不低于45%,贷款期限和利率同商业用房。
(4)项目自有资金不低于35%,土地证等四证必须齐全,否则不能发放开发贷款。
(5)经国土部、建设部等查实有囤积土地和房源公司不得发放开发贷款,空置3年以上商品房不得用于抵押贷款。
(6)开发贷款原则上不得跨地区使用。
(7)禁止发放用于交纳土地出让金的贷款,政府土地储备机构贷款额度不得超过土地评估价值的70%,期限不超过2年。
-政策解读,猛抬成本 挤压供需泡沫《通知》出来的第二天,召开了“解读房贷新政”座谈会。会上,南京网尚研究机构高级研究员王鹏表示,他们在前一段时间也做过调研,发现南京局部地区的投资行为还是满严重的。
“整体来说自住性需求比较多,但是局部地区、局部楼盘投资性已经开始逐步上升。”王鹏表示,在前段时间对江北楼盘进行了摸底性的调研后,发现桥北有些楼盘投资性比例达到30%,甚至有些楼盘达到了50%,“这个比例是非常高的。而且有些入住率只有10%、20%。市场已经有一定的泡沫存在,这个政策出得是比较及时的,对挤压楼市泡沫、缓解未来供需情况有良好的作用。”
南京一家开发房地产公司江北的研究员魏伟表示,江北小面积房型投资的多,主要是因为这里是南京的价格盆地。“今后,江北很有可能成为两年前的河西,观望气氛变浓。加上桥北开发商之间本身竞争就激烈,会出现滞涨的情况。”
南京苏鼎房地产研究所所长宋坚表示,投资酒店式公寓的炒家也将会受到极大影响。“如果贷款买商铺、买酒店式公寓的话,首付就不是40%了。不管是首期还是第二套房子都是50%以上。”
与此同时,贷款利率的大幅增加,也将大大提高炒房的成本。
南京银城房地产开发有限公司总经理傅建表示,规模小的开发商及拿了地没钱开发的开发商会受到打击。“大的开发商的资金来源不仅仅是银行的信贷,而小开发商的资金来源相对比较单一。市场有可能会出现‘大鱼吃小鱼’的情况。”
融侨地产的张晓峰副总经理表示,这是政策的延续,不是打压开发商。“对于本身规范的大型企业来说,没有影响。对于缺资金的中小型企业,资金就是他们的血液。今后,他们的生存会变得更加困难。”
宋坚表示,开发商贷款年限只有2年,如果需要回笼资金,捂盘是不太可能了。“本金提高到了35%,贷款本身也不能超过地价的70%,这对中小开发商的压力是非常大的,有些开发商过去采取的‘空手套白狼’的方式基本上可以杜绝。从金融贷款方面打击囤房、囤地行为,这有利于增加房源。”宋坚说。
有关专家在接受江苏商报采访时还表示,上世纪80年代末90年代初日本的经济危机的产生,一个主要的原因就是错误的货币政策导致的。目前,中央不断的小幅加息以及目前的第二贷款首付的提高都是比较稳健的货币政策,对于维护房地产市场的发展有着重要的作用。
-市场影响,稳定供需 全面影响楼市此房贷新政对房地产将产生怎样的影响?是否能够有效抑制房价上涨?针对这些问题,江苏商报采访了多方专家。专家们普遍认为,具体来说将对楼市产生五大影响:
一、市场交易量可能出现一定回落“政策对于购买首套用于自住的消费者,并无影响。真正受影响的是贷款投资多套房产的投资者。”宋坚认为,央行、银监会保护首次自住性购房、抑制投资性购房的意图非常明显,对于购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的,仍然执行首付二成的比例。
而据统计资料分析,当前南京市二手房投资比例约为18%左右,市场仍然以自住需求为主,虽然投资性需求因此受到一定的抑制,市场交易量会出现一定的回落,但是以自住为主的北京二手房市场并不会因此出现大幅震荡。
二、价格会得到一定的平抑
南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,《通知》将对房价起到一定的抑制作用。
“这体现在降低了房价上涨的推力,并增加了房源。首先,近两年房价的快速上涨,除了供不应求这个主要因素外,投资者以及投机行为也对房价的上涨起到了推波助澜的作用,而在投资性需求减少后,投资对房价上涨的推动将会明显减弱,这有利于房价的稳定;其次,由于投资风险及持有成本大幅上升,投资者原本可以投资4套而后只能投资3套,这样相当于增加了1套供应;同时,部分投资性房源也因投资风险增加而释放到市场上,从而使得可售房源增加,在一定程度上可以缓解市场供需关系,使价格得到一定的抑制。”
三、投资性购房会得到明显的抑制《通知》将对投资性购房行为产生显著的抑制作用,首付成本要提高一成,利率相当于提高了三成;目前基准利率为7.83%,投资者原本可以享受85折的优惠利率6.6555%,但现在要执行基准利率的1.1倍,即8.613%,涨幅达到29.4%;首付款的初期投资以及后期利息的大幅增加;使得投资收益及投资积极性都将受到极大打击。
“对于大部分投资者来说,银行贷款及以租养贷是资金的主要来源,在首付多出近10万,利息多支付近10万元的情况下,许多中小投资者将会知难而退。”宋坚说。
四、提前还款现象将显著增加在央行及银监会的答记者问中,对第二套住房的界定为:第二套(含)以上住房是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。而在当前二手房市场中,升级置业以及为父母、子女购房的二次置业比较普遍,为了避免买第二套住房时首付提高一成、利率提高三成的情况,消费者肯定会先进行提前还款,把第一套住房的贷款还清,在实际购买第二套住房时,就可以享受银行对第一套住房的低首付、优惠利率的政策。因此,南京中原地产交易中心经理王巍巍认为,《通知》将会显著增加提前还款的现象。
“由于投资者往往是以小博大,如果筹款把第一套住房的贷款提前还清,再投资第二套住房,这不利于投资者的资金周转。因此,提前还款的现象将会主要集中于购买第一套贷款未还清而第二套住房的自住购房者。”王巍巍说。
五、固定利率房贷将更受青睐“对于购买第二套住房的消费者,特别是投资者,在不能享受优惠利率后,肯定会把目光投向固定利率。因此,固定利率将更受青睐。”银行业内人士向江苏商报表示。不过,有专家认为,《通知》并没有明确对购买第二套住房提高首付一成、利率执行基准利率的1.1倍的政策是否也适用于固定利率。“如果适用,固定利率可能也会采取基准利率1.1倍的政策;如果不适用,固定利率肯定广受欢迎。”
南京大学商学院副院长刘厚俊认为,提高首付款可以说是通过抑制需求从而调控房价的撒手锏。“从防范风险的角度来看,房贷新政出台也可起到“防微杜渐”之功效,避免类似美国次级贷危机的发生。《通知》将会对房价起到一定的抑制作用。”
-专家访谈,释放信号楼市将迎巨变南京大学商学院副院长刘志彪认为,政策的出台抑制了利用银行信贷进行投资炒房者的炒作空间。提高了自有资金比例,就提高了炒房成本,等于抬高了购买第二套住房的门槛,将一部分自有资金不足的投机者挡在了门外,使炒房空间变小。这对房地产市场中的炒房团将产生很大影响,跟以前相比,将会降低房地产市场中的泡沫性需求。针对市场需求方面进行调控,以遏制房价高位上涨。
“目前国内房地产市场中购买二套按揭房子的比例很高,一旦首付提高,利率调高,楼市需求量肯定会下滑。需求降低,将导致开发商的销售量下滑,也将影响开发商的加快销售、回笼资金的速度。从而就会影响到住房价格,该政策的实施将减缓房价上涨的速度。”
南京大学商学院副院长刘厚俊认为,该政策将有效平抑房地产市场中的投机行为,对炒房的遏制将是致命性的。
刘厚俊说,房地产市场近几年变动很大,房价上涨比较快,并且还处于一个上升期,还没到调整完的阶段,人们的心理预期是,以后还会大幅上涨,因此积极的购房行为还会助推房价继续上涨。实际上,心理作用在市场经济中起很大的作用。
“就像股市一样,当初谁也没有想到这么快就上涨到5000多点。大家都看涨,上涨的速度就更快。”
刘厚俊认为,这次政策的出台,力度比以前历次都要更大些,而且更有针对性。“我本人非常同意这样的政策行为,对控制房价上涨将会产生一定的作用。楼市有可能迎来一个巨大的转变。”
刘厚俊指出,以前也出台了很多政策,但房价始终控制不住,如果房价不能控制住,人们的心理预期就不能控制住,一直看涨的房价刺激投机者不断投资,这些投机者很容易超前透支,大量的超前透支暂时形成了一幅繁荣景象,一旦出现状况,产生大量的支付困难,那么对整个经济的影响是巨大的,因此必须控制投机者在一定的范围内,保证房地产市场平稳发展。“在市场经济下,任何一项新规的出台都没有经验可循,都是尝试。如果不能产生良好的效果,很可能还会不断加大调控力度。”刘厚俊认为,政策释放了一个信号,表明了政府调控房地产市场的决心。
-后期展望,平抑房价仍期待组合拳有专家认为,《通知》在一定程度上应该可以缓解过热的房地产市场,不过要想真正平抑房价,还需要配套政策的支持。
这次《通知》对“首套自住房”的解释是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋;“第二套及第二套以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以外的其他住房。一些业内人士还是认为,这样的界定存在漏洞,比如根据新规定,银行在发放贷款时只需了解个人名下的房屋情况,而不必对整个家庭的住房情况进行综合考虑。
另外也有专家担心,新规定可能也会对有合理购买第二套住房需求的消费者构成影响,比如消费者因家庭重组需要二次置业,或工作调动等原因异地购房,如果卖掉第一套住房后再购买第二套房,无疑时间成本会增加不少。
为此,有专家建议,要真正做到平抑房价,除了提高首付,其他配套政策也应尽快出台。