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当夫妻二人离婚后,房屋所有权证归一方所有,另一方就不再是房屋的共有人。在没有另行办理房屋所有权登记的情况下,非房屋共有人是否还能支配房屋的买卖呢?以下案例对此问题作出了解释。
离婚后男方转让房屋女方提出诉讼
王某与其妻张某原居于河北区一民宅内,房屋是王某名下财产。2004年二人离婚后,约定房屋由二人之子所有,孩子由王某抚养,其未成年前王某不得出卖所住房屋。后王张二人因琐事发生争吵,其间王某将张某严重打伤。2004年5月王被刑事拘留,后以故意杀人罪被判无期徒刑。
王某服刑期间,其子由王某父母抚养。因二老经济状况比较困难,不得已之下决定出卖王某原住所。2004年10月,王某之母受王委托与第三方韩某签订协议,并向天津市国土资源局和房屋管理局办理产权转移登记。张某得知后,以房屋是与王某共同财产,颁证行为损害其合法权益为由提起行政诉讼,请求撤销被告天津市国土资源局和房屋管理局为韩某颁发的《房屋所有权证》。
一审:被告颁证程序合法驳回原告请求
一审法院认为被告天津市国土资源局和房屋管理局作为天津市房屋所有权证登记发证的行政主管机关,具有颁发《房屋所有权证》的主体资格和职权。被告提供的证据能证实韩王二人按照办理办理买卖房屋产权转移登记的进件要求。在申办转移登记时,王某虽未亲自到场,但其已将出售诉争房的相关事宜委托其母。且在本案诉讼中,王某仍表示同意其母代为出售。被告据此办理的房屋产权转移登记适用规章正确,应依法予以维持。原告张某请求撤销颁证行为的诉讼请求证据不足,不予支持,王某与张某间的财产纠纷应另行解决。
二审:原告已与被告离婚不具备诉讼主体资格
一审判决后,原告张某不服,向天津市高级人民法院提出上诉。经过调查,高院认为,原告张某已与王某离婚,其已不具备诉讼主体资格,遂从程序上驳回了张某的上诉。
高级人民法院认为,参照《天津市城市房屋所有权等级办法》第三条的规定,原审判决认定被告天津市国土资源和房屋管理局作为天津市房屋所有权登记发证的行政主管机关,具有颁发《房屋所有权证》的资格和法定职权。《房屋所有权证》是房屋所有权人权属的合法有效凭证。本案中,诉争房屋登记在被上诉人王某名下,其合法权利受到法律保护。张某已与王某离婚,产生房屋共同共有的婚姻关系依法解除,而双方并未就房屋的共同共有重新订立协议,也未在房屋登记机关办理房屋共有人的产权登记,参照《天津市城市房屋所有权等级办法》第四条第二款“共有房屋的共有人必须共同向房屋所有权等级机关申请办理所有权登记”的规定,上诉人张某主张诉争房屋共同共有的理由没有法律和事实的依据,故张某与天津市国土资源局和房屋管理局为韩某颁发的《房屋所有权证》没有行政法律上的利害关系。
根据最高人民法院《关于执行中华人民共和国行政诉讼法若干问题的解释》的规定,原审判决应以原告张某与被告天津市国土资源局和房屋管理局的颁证行为之间没有行政法律上的利害关系,不具备原审被告诉讼主体资格为由驳回张某的起诉。一审中,从实体上判决维持天津市国土资源局和房屋管理局颁发《房屋所有权证》的具体行政行为欠妥。律师提示:
天津益清律师事务所杨阳律师认为,本案的核心就是诉讼主体问题。因为王某和张某已经离婚,张某已经主动放弃了房屋权利,在本案中她已没有任何权利成为诉讼主体,她提出权利受到损害的事实显然是不能成立的。《天津市城市房屋所有权登记办法》明确规定,房屋的共有人必须向房屋所有权登记机关申请办理房屋所有权登记。本案中,张某没有进行上述登记,她也就不能再享有房屋共有人的权利。
新的物权法10月正式实行后,也会对本案中的房屋受让人韩某予以法律上的保护,但前提是不动产必须是在合法登记的前提下,另外价格必须合理,房屋必须是善意取得。