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小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以被称为“乡产权房”、“村建房”,又叫“小产权房”。小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,国土房管局也不会备案,是一些集体经济组织在集体土地上集中建设的农民住宅楼,除了用来安置本集体经济组织成员外,还以较低的价格向经济组织成员以外的城市居民销售。
小产权房由于省去了土地出让金和一些相关税费,其价格通常只有同样位置商品房价格的40%至60%。在当前房价疯涨,中低价房供应不足的情况下,很多购房者的注意力开始转向“小产权房”市场。
日前,为进一步了解小产权房,记者来到位于本市西青区卫津南路延长线的育水佳苑项目。经过采访,记者发现该项目属于“合理不合法”的小产权范畴,但是一些慕名而来的看房者显然还没有意识到小产权的危害性。育水佳苑销售依然火爆。
超便宜项目暗藏“杀机”
西青区卫津南路与外环线交口的育水佳苑,这是一个只有单证的小产权项目,售价仅3300元/平方米,而同区位的商品房价格达6000元/平方米左右。
从市区乘公交车来到育水佳苑所在的王姑娘庄,走进村委会大院,院落中的玻璃房子就是该项目的售楼处。售楼处内摆放着几张办公桌,两三个看房人正在咨询项目方面的问题。记者发现很多来看房的人都把问题集中在产权证的问题上。据售楼员介绍,育水佳苑是属于村建房,但产权证是由区房管局颁发的。虽然和普通商品房的产权证有所不同,但房子依然可以自由买卖。据记者了解,区房管局无权发放产权证,那这种由区房管局发放的“产权证”是否具有法律效力呢?面对这样的疑问,售楼员三缄其口,一再强调应该不会有问题。
一位看房者想要看看该项目的《预售许可证》等五类证书,售楼员说,育水佳苑是村建房,是在宅基地上建房,是不需要“五证”的。并且该项目肯定是合法的,只是和普通商品房有所区别。“五证”齐全是保证房产合法交易的前提,没有“五证”的交易行为,购房者的权益如何才能得到保障?
“要是国家征地,业主能否得到补偿?”在记者一再追问下,售楼员说,即使国家征地,村里一定会对购房者有所补偿,这个补偿应该不会低于购房款。
“那有什么凭证能够保证业主肯定会得到补偿呢?”一位看房的女士问道。
“现在没有什么凭证,要是真到了那个时候,村里肯定会有所安排。”售楼员犹豫了半天挤出了这句话。
从法律上说,小产权房不是商品房,这类房屋所谓的“产权证”不具有商品房产权证的法律效力,购买此类房屋的人其利益也不受法律保护;其次不能办理贷款;第三,继承、转让时缺少法律效力;另外它也存在房屋质量、物业管理、违规拆迁等诸多风险。”
高房价“逼”出小产权
在育水佳苑的售楼处,一名来看房的中年男士告诉记者,市区的高房价让他承受不了,而该项目离市区并不是很远,交通比较方便。虽然知道这个项目有问题,但确实也没有别的选择余地。今天来看看房,他觉得还可以,回去和家人商量一下是否要下决心“赌一把”,因为“买了小产权总比没房子住好。”
尽管建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》,明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。尽管购房者也清楚此类产品的风险,但低于市场商品房一半的价格仍吸引着渴求住房的人们“铤而走险”。用南开大学经济学博士刘玉录的话说,就是“高房价逼出了小产权房。”
刘玉录认为,与育水佳苑处于同个区位的合法项目的售价应在5500元-6000元/平方米,而育水佳苑每平方米只售3300元,在价格上比同类产品有着明显的优势。一些有着强烈购房需求的消费者,其中也包括一些买房投资者,正是看中了它低廉的价格,后期会不会产生麻烦已经不在他们的考虑之中了。
虽然小产权项目大多集中于郊县,但城市的发展推动了居住区域的外扩,郊县区域特别是环外四区的发展不断成熟,已逐渐被人们接受。这些区域的房价持续增长,拉大了区域内商品房与小产权房的价格差距,推动了小产权房市场的成长。当小产权逐渐形成规模时,就更麻痹了购房者的风险意识,小产权房持续热销。
小产权违法应立即叫停
我国的土地只有国有和集体所有两种所有制。在农村,土地归集体所有,村民在其中的宅基地上修建房屋自住,无需交纳土地出让金。如果要在农村集体所有的土地上建商品房出售,正确的程序应该是,先由国家征地,转为建设用地,再由国家出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费,建房后再出售给购房人,然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。
刘玉录认为,正是征地政策让村民看到了土地的美好“钱“景,导致了小产权房的出现。“举个例子,北辰杨北公路两侧的综合地价是35000元/亩,国家若对此地实行征地,那价格肯定会翻好几番,恐怕350000元/亩都打不住。这种利益关系刺激了一些村民,他们正是看中了征地前后土地价格的变化,在国家征地前用开发小产权房的办法进行创收。
“小产权房的存在还会催生出新的社会问题。”刘玉录说,“如今天津有200万平方米的小产权房在销售,数量占据了合法商品房的1/5。这样发展下去,国家规定的18亿亩保护耕地将会受到威胁,农民不种地了,都改种楼了,因为一个小产权项目能换回好几辈的收入,农名何乐不为。这里也体现出了国家土地制度的不合理。另外居民入住后,若国家实行征地,小产权房得不到国家的补偿,村里也没有补偿所有房款的能力,受到损失的肯定将是业主。长远看,既然有关部门已经认定了小产权不合法,如今这么多的房子已经建成,是将其拆掉还是为其平反?拆掉,国家受损失;平反,等于纵容了小产权的蔓延。所以,有关部门应在小产权房数量不多的情况下赶快制定措施,有效遏制它的出现。”
涉及小产权房的相关法律规定:
《土地管理法》第十条、第六十三条规定,农民集体所有的土地依法属于本村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
《津地产》提示:城市人购买农民宅基地上所建房屋不受法律保护。即使购买,也拿不到能上市流通所需的国有土地使用权证和房屋所有权证。
《合同法》第五十二条规定,因违反法律、行政法规的强制性规定,建在农村集体所有土地上的房屋及由农民所使用的宅基地出卖给市民或非本经济组织内农民,房屋买卖合同无效。
《津地产》提示:购房者与销售单位签订的小产权房销售合同属法律意义上的无效合同,不受法律保护。