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根据央行的货币政策执行报告,2007年上半年,居民户消费性贷款(房贷是其主要组成部分)比年初增加3800亿元,超过去年全年的数额,比去年同期多增3699亿元。7月和8月仍然延续了这一趋势。与今年的形势比较,2005年全年,个人住房贷款比年初仅增加2444亿元;2006年继续维持在2000亿左右。
这是中国房价快速上涨的三年,根据国家统计局的数据,2005年和2006年的房价涨幅为6%左右,今年1-8月的涨幅逼近8%,一些城市涨幅更是超过10%。同样是面对房价上涨,个人住房贷款市场的反应却截然不同。2005年和2006年,涨价使得购房成本大幅增加,住宅不是那么“物有所值”,因此人们选择观望,期待房价降到可接受的水平,导致交易量下降。但房价的快速上涨让很多购房者变成了资者,他们通过“买-卖”赚取差价,涨得越快的房子越受追捧,有些楼盘在短短几个月之内就能上涨50%甚至一倍,交易量因此扩大;投资者更多地利用贷款购房,这样他们用少量的自有资金就可以同时炒几套房,增加投资收益。
房价泡沫随时会破“杠杆投资”和“追涨”的普遍化,不仅使得2007年住房贷款骤然扩张,也意味着房价中的泡沫成分越来越多。2005年的时候,就有人断言房地产市场出现了泡沫,那时是言之过早,因为当时多数购房者并不“追涨”,宏观层面的表现是房屋交易量下降或者平缓增长;而且购房者不希望承受太重的利息支出,每次加息都有人排队提前还贷。而在今年,购房者似乎不再惧怕沉重的利息支出,经历5次加息之后,住房贷款的增长仍然很快,显然,有相当一部分人期望通过买卖的差价把利息损失赚回来,因此面对加息和房价上涨仍然选择贷款购房。
住房投资的成本是投资者的利息损失(包括为房贷支付的利息和用于购房的自有资金可能产生的利息),而收益则是房租收入(如果是自住,则通过对比房租计算其收益),当收益不能弥补成本时,投资就失去基本面的支持,不能依靠自身的“张力”(盈利能力)维持下去,那就是出现了泡沫。2005年以来,房租的涨幅远远低于房价,已经不能偿还利息,住房投资者不能通过房租挣回利息,如果在一段时间之内不能将房子以高价卖出,投资者就会损失惨重。随着房租与房价之间的偏离程度越来越大,房价之中的泡沫成分越积越多,破灭的危险也就越来越大。
由于现在流动性还非常充足,市场预期房价会上涨,因此住房投资者还能指望通过买卖价差弥补利息损失并获得盈利。一旦流动性不再如此充足,或者市场预期发生变化,那房价就难以持续快速上涨。今后一段时间,各地政府可能增加土地供给,建造廉租房和经济适用房,这也会起到抑制房价的作用,同时流动性过剩的形势也可能发生改变。
房价不涨或导致危机房价下跌可能带来房贷危机,这刚刚被美国次级住房抵押贷款市场危机所证明。美国联邦基金利率在2004年6月到2006年7月的短短两年中,从1%上升到5.25%,导致最优惠贷款利率从4%上升到8.25%,房贷利率同步上升,房贷客户的利息支出在两年之中就要增加一倍多,很多人无法承受,不能及时偿还房贷本息。而这时美国房价也较前几年大幅下跌,房贷客户或贷款机构不能通过出售房子而收回贷款。房价下跌使房贷客户变得“资不抵债”,房贷则变成不良贷款,贷款机构出现流动性短缺。
中国从2006年以来也是连续加息,5年期以上贷款的基准利率较2004年10月之前增加了1.71个百分点,增幅为27.9%,幅度远远不如美国。如果购房者是为了自住,利息负担会加重,但还不至于不能偿还。但对于那些住房投资者,他们每月的利息支出非常大,是以“万元”作为单位,再增加30%,他们的资金链条可能难以维持,不得不在较低价格就将房屋出售,“追涨”的行为会被抑制。
从深圳近期的交易量下降来看,“追涨”的热情可能已经在消退。但就全国范围而言,现在还没有普遍地出现类似情况。虽然央行一年之中5次加息,但多数房贷利率没有立即调整,仍然是适用年初的利率,住房投资者的利息支出还没有大幅增加。明年初,房贷利率将会调整,5次甚至6次、7次加息的效应会突然出现,住房投资者的月供骤然增加,他们将感受到利息支出增加带来的沉重负担。因此,可能到今年底明年初,房价上涨的势头就会难以为继。
这时如果泡沫破灭,很多个体的住房投资者将变得“资不抵债”,不能偿还房贷本息。银行即使收回他们用作抵押的住房,也不能清偿贷款损失,不良贷款将增加,流动性减少。我们将遭遇与美国类似的情况,房贷市场出现危机。
银行行为的作用银行已经认识到房贷中的风险,它们纷纷采取措施,主要是提高首付比例和严格审查。前两年房价坚挺的时候,银行积极进行产品创新,扩张房贷业务。政策要求提高首付比例,它们也通过各种方式让客户缓交或少交首付。房贷是各个银行激烈竞争的优质业务,建设银行表现优秀,在2006年跃升为中国最大的住房按揭银行。现在又是建设银行广东分行率先明确规定:第二套住房的按揭首付比例,将由三成提高到四成。估计其他银行不久之后也会效仿。
银行提高首付比例等于是做出明确表示:目前房价有泡沫的成分,实际价值可能只是市场价格的60%左右。如果多数银行都采取这样的措施,就会对房价的市场预期产生重大影响,投资者也会认同银行的判断,认为房价会下跌,他们将不敢持有住房太多时间,可能在较低价位就将房子出售,挤压房价泡沫的情况会提前到来。
另外,银行提高房贷的首付比例和严格审查,将使投资者的资金变得紧张,房地产市场的流动性形势发生改变。愿意出高价购房的投资者会因为拿不到足够的贷款而被迫放弃,那持有住房的投资者就找不到合适的“下线”接盘,可能被迫以较低价格出售以“止损”。