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当前,在房地产开发热潮中,合作开发的各方围绕产权归属问题产生了许多纠纷与诉讼。山西省长治市华茂副食果品有限公司(以下简称华茂公司)与长治市杰昌房地产开发有限公司(以下简称杰昌公司)之间的纠纷颇具代表性。
引发纠纷
单方增加建筑面积
2002年5月,由长治市驻厦门办事处的李某牵线,华茂公司与闽籍商人苏福伦、郑荣顺相识,继而形成合作伙伴关系,共同合作开发华茂商业园区。2002年7月6日,为合作开发“华茂商业园区”项目,长治市华茂公司与苏福伦、郑荣顺及香港益群企业贸易有限公司陈培森三人订立“合作开发协议”,将长治市杰昌公司确定为开发“华茂商业园区”的项目公司,同时对公司的股东做了变更,吸纳苏、郑、陈三人为公司控股股东,与华茂公司进行合作开发。
随后,华茂公司将“华茂商业园区”项目所有手续、法人资格和华茂公司的26.6亩土地及无偿拆除的1万多平方米地上建筑物达到“三通一平”后交付杰昌公司开发建设使用。双方又于2002年7月6日签订了《合作开发协议》,协议约定华茂公司作为项目的合作方,可分得项目总建筑面积11070平方米的房产,其余房产归苏福伦及香港益群公司所有。
记者注意到,华茂公司作为开发单位开发的“华茂商业园区”项目,是经长治市发展改革委员会以长计投字(2001)216号立项批准的,批准的开发建设规模总面积为43787平方米,而双方的《拆迁安置协议》也是在此开发建设规模下订立的。
开发工作本该就此顺利进行,但却出现了意想不到的变局。2002年12月31日,山西长治市计委根据杰昌公司的申请,以长计投字(2002)64号批复:项目名称由原“华茂商业园区”更名为“假日阳光广场”,总面积为71549平方米。
直到2003年11月以后才知道开发总面积增加的华茂公司刘先生认为,杰昌公司单方将项目建设规模从43787平方米增加到71549平方米,新增加面积达27762平方米。作为项目的合作开发方,华茂方要求按50%分配新增的面积。
而杰昌公司执行总监陈先生则表示,杰昌与华茂并非合作开发关系,双方是一种房屋拆迁、安置的法律关系,华茂公司无权分得双方《拆迁安置协议》和之后签署的《补充协议》之外新增的房屋开发面积。至此,双方矛盾进一步激化,直至对簿公堂。
最高院认定
双方为合作关系
2004年9月22日,华茂公司作为原告向山西省长治市中级人民法院起诉,杰昌公司认为案件诉讼标的超出了长治中院的受理管辖范围,提出管辖权异议之下,最后此案于2004年11月20日被山西省高级人民法院直接调走审理。
2005年6月5日,山西省高院作出了一审判决:被告杰昌公司从增加的面积中补偿原告华茂公司5552平方米,其中住宅面积为2166平方米,独立店铺为1000平方米,大小商场为2386平方米。一审判决后双方不服,均上诉至中华人民共和国最高人民法院。
2006年9月26日,最高人民法院作出判决认定了双方为合作关系,指出本案实质上是华茂公司以土地使用权出资,与相对方合作开发。华茂公司与苏福伦、香港益群公司、陈培森之间通过《房地产合作开发协议书》及对该协议的实际履行行为形成合作关系,新增加的面积理应归合作的各方共同所有。同时维持了一审山西省高院的判决。
案外因素多多
纠纷无解
本案到此似乎该尘埃落定了,但是事情远非那么简单。在最高人民法院判决生效后,山西省高院指定长治市中级人民法院负责此案的执行。
2007年8月22日,因为该案,长治市中级人民法院向被执行方——杰昌公司收取天价“实支费”问题被相关媒体曝光。
一位从事司法工作30余年的老法官表示,本案的案情其实并不复杂,如果双方都能本着诚实、守信的原则进行合作,应该是一个双赢的结局。而太多的案外因素,让一个简单的经济纠纷,变得越来越让人看不懂,“双方走到现在,已经没有合作的基础了。”他告诉记者,招商引资并不能以出卖当地利益为代价,市场的事情,让市场去决定;法律的事情,让法律去说话,这样才能建立起健康的市场机制。