|
||||
新近人民银行发布的“房贷新政”对已用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的人,规定贷款首付比例不低于四成,贷款利率不低于央行公布的同期同档次基准利率的1.1倍,而且首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。“房贷新政”对于遏制房价、调控楼市的意义无疑是积极的,远比加息对楼市隔靴挠痒的影响力更大,但是那些一不留神就变成“二房族”的工薪族却因此受了连累。笔者走访了我区银行的信贷部门和公积金管理中心,业界在敏感时期的回答非常谨慎,都在耐心等待央行对“二房族”具体界定的文字性条款的颁布。而那些工薪族原定的买房计划是否也要就此暂时搁置呢?其实,对于那些想要置业无忧、养家不愁的工薪族,买房或置业升级前最好算笔经济账,巧妙合理安排就可避免成为“房贷新政”的牺牲品,不必为多出一成的首付款和额外的利息发愁。
置业升级前先结清原有贷款
杨小姐一年前用公积金贷款买了一套商品自住房。入住后,杨小姐对小区周边环境和装修不满意,想换一套更好的房子。前不久,杨小姐看上一套周边环境优美、房价也不贵的期房,东挪西借筹措了首付款,想等期房盖好、装修好,搬进去再把现在住的房子卖掉。她认为自己最终只住一套房,不能简单地归入“二房族”,如果现在既要还公积金贷款又要还商业贷款,对她而言压力太大,总感觉日子过得很紧张。
业内人士表示,类似杨小姐这样升级置业的贷款人并非个案,有的人为了让孩子有一个更好的教育环境,有的人是父母为了跟子女住得近一些,而选择二次置业。银行信贷部门工作人员表示,买房子不必一步到位,杨小姐可以考虑先把现在居住的房子卖掉,短期内暂时租房住,这样既可以缓解贷款压力,也可以在还清贷款的次月,再次申请公积金贷款购买现在中意的房子,就可以减少贷款利息的支出。
工薪族如何还贷最经济
贷款审批下来,在签定合同时,作为贷款人通常要解决的问题是选择贷款期限和还款方式。按照现行商业银行规定,个人第一套住房按揭贷款值最多是房款总值的70%,贷款期限最长30年,月还款额必须保证在家庭月收入的50%以内,还款方式主要有等额本息和等额本金还款法两种,哪种方式更经济实惠呢?业内人士表示,在高利率时代,未来还有加息预期的情况下,能用公积金贷款最好用公积金贷款,能提前还贷最好提前还贷。在还贷信用记录良好,并已归还了部分贷款、房屋升值的前提下,如果遇到一时的资金周转困难或装修消费贷款,还可用已还贷部分做一些短期小额抵押贷款以解燃眉之急。
中国银行宁夏分行信贷部门的工作人员举了这样一个例子来说明两种还贷方式的利弊。一套总价30万元的房子,已付首付10万元,向银行申请20万元贷款。在银行5年以上档次贷款月利率5.5463%,人民银行基础利率下浮15%的前提下,如果贷款人家庭月收入在5000元,贷款期限10年的话,选择等额本息还款法,需要月还款2286.82元,贷款本息合计274418.4元,总利息74417.4元;采用等额本金还款法,每期应还本金1666.67元,月还款额从开始的2775.93元开始递减,一共产生贷款本息267110.10元,总利息67110.10元。由此可推算出,等额本金还款法总利息比等额本息法减少7308.3元。如果贷款人还款能力达到2800元以上,就可以考虑等额本息还款法,贷款期改为8年,月还款2692.58元,总利息58487.68元,比采用10年期等额本金还款法少支出8622.42元,比采用10年期等额本息还款法少支出15930.72元。总而言之,无论是第一套还是第二套房,都应当根据自身收入状况确定一个适合自己的还款金额和还款期限,采用等额本息还款法,时间越短越节省利息。
老年人买房可与子女联名
年近60岁的周老先生听说买房可以保值增值,尽管现在已有一套房自住,也想贷款买套房当作投资,用于出租出售。到银行去咨询,信贷员说根据规定,周老先生只能贷款到65岁,女性只能贷到60岁。如果想延长贷款年限,可以考虑“父债子偿”,与子女联名共担贷款。业内人士表示,像周老先生这个年纪,大多数都有自有住房,有的老年人办理贷款只是为给子女出国提供信贷记录良好的凭证,并非真的需要贷款。在未来加息预期和房贷新政不断出台的情况下,买房并非理想的投资选择。房屋的变现能力比较差,从老年人退休后收入逐渐减少和健康状况下降的因素考虑,建议周老先生做一些流动性比较好的常规理财方式,比如投资储蓄、国债等。
收入不确定可考虑部分提前还贷
吴先生夫妇属于经济实力比较强的工薪阶层,虽然夫妇都有公积金,但他们买的两套房子用的都是商业性贷款。吴先生考虑每年年底可能会有比较大的一笔奖金用于还贷,可以提前减轻还贷压力,而公积金提前还款必须一次性付清,吴先生觉得不划算,还想着用公积金装修或到退休的时候一次性提取出来,所以他认为商业贷款还款形式更灵活。
笔者走访了公积金管理中心,他们表示吴先生所认识的公积金还款方式已经是“老黄历”了,今年宁夏的公积金贷款也可以提前还款,但只能根据提前还款的数额缩短贷款年限,不能减少月供。公积金必须专款专用,直接打入买房账户,不能像商业贷款那样挪作装修使用。银行信贷部门工作人员则表示在高利率时代,能用公积金贷款还是用公积金贷款比较划算。如果没有其他更好的投资渠道,有能力提前还贷最好早点还,这样可以节省很多不必要的利息开支。
未婚“月光族”要买房先储蓄
刚参加工作几年的小王,买第一套房的首付款是父母支援的。以前因为没有公积金,贷款也是以父母的名义贷的,房屋所有者的姓名自然而然也是父母。原本没什么节余的小王每月发了工资,固定先给父母交1000多元的生活费,作为月供和将来结婚成家的储备金。现在,小王考虑让父母卖掉以前的老房子,搬到新房子去住,自己再买一间更大的房子。但小王担心的是,再买房是不是就变成了“二房族”,要提高首付比例和贷款利息。
业内人士认为,从严格意义上来看,小王并没有买第一套房,只能说是他父母的置业升级。如果小王能够每个月交1000多给父母,其实已经从“月光族”变成了一个“储蓄族”。如果他所在的单位能够帮助小王办理公积金贷款,并按时足额缴纳一年以上,小王就可以申请公积金贷款买房,只要每月月供不超出他收入的一半即可;商业性贷款的要求和贷款利率都会高一些。银行信贷部门的工作人员表示,除了首付款和工资收支平衡的证明,信贷员会综合考量贷款人的职业是否稳定,平时是否有储蓄的习惯,是否有良好的信誉和偿还能力,同等条件的两个未婚族,银行会优先考虑有能力自己支付首付的优质客户。