|
||||
随着珠三角市场成熟和长三角市场面临调整,环渤海经济圈早无可避免地进入地产商视野,异军驻津已成大势所趋。圈子流传着一句话,“假如当初错过了蓬勃发展的深圳特区,而后又不幸没赶上上海的浦东新区大开发,那么今天一定不能错过天津滨海新区”。这也成为有着同样想法的投资者、开发商纷纷抢滩天津的动因之一。
这其中,尤为南派开发商的入市最为猛烈,从最早的万科地产、富力到如今的上海静安、新塘投资、国民地产等等,悄然暗示着地产圈将刮起一股南派地产风。8月2日,新开路地段、河东区津塘路南侧一号桥地块纷纷被异地军团以高价探入囊中。与此同时,鹏润地产、华润置地、首创、碧桂园也已纷纷出手。大量南派军团的入市将给天津地产市场带来怎样的革新,他们能否如鱼得水,尽快适应天津地产市场,克服差异性、水土不服、跨地域管理、人才本地化等难题将是必须面对的难题。
南派精细之作如果将婉约派与豪放派诗词意境的界定运用到房地产开发上,北派的产品是“大江东去”般气势豪放。南派产品则如“杨柳岸,晓风残月”般温润细腻。
南派企业的“精细制造”无疑在天津市场激起不小声浪。“精细制造”主要体现在运营理念和产品设计两个方面,渗透在标准化设计、标准化配件生产现场组装等各个方面。不少南派开发企业首先建立了一套完整的项目设计成果标准要求,涵盖了前期调查、规划设计、施工图设计等设计全过程,同时制定了各阶段设计成果要求;并设立内部数据库、标准图集、户型图库等,针对不同档次产品均有明确的做法标准、配套户型及可选择的设计公司,整套操作完成,保障产品品质自然顺理成章。
再从细节而言,南派开发企业的户型设计更精巧、经济,以保证居住者足够的功能分区为主要目标,同时追求创新和产品差异化,比如一套100平方米的住宅,南派开发商大多会做成三室。杭州钱塘梧桐公寓实用主义户型就显示出南派开发商在户型设计上的独具匠心,他们独辟蹊径地推出一种形似“X”的户型,整幢楼全是跃层式设计,也为当今的户型设计理念涂上一抹新彩。据悉,这一独特户型在其天津参与开发的同名项目中也将引入。
另外一方面南方园林特别是近代、当代的南方园林吸收了中国传统园林及国外园林的优点,更注重艺术品质。南派开发企业巧妙地将中西园林文化相结合,同时也将园林艺术同私秘性想融合,形成更适于人居的私秘、半私秘空间,突出的是幽静和舒适。说到园艺景观的打造,江南的园林、华南地区的南派园林中尤以浙系开发商最具代表性。与磅礴和大气的北方园林相比,更是多了几分内敛和细腻。同时在人文景观的建造上始终坚持第一植物,第二元素,第三造景,第四水系的园林景观原则。从绿化园林设计、树种配置到绿化区的座椅、灯具、路石的设计选择,往往都力求精致,人性化,同时十分注重建筑用材品质,小到面砖、石材、玻璃等等十分考究。绿城集团的绿城.桃花源、钱塘的梧桐公寓在这方面颇为业内认可。
体验营销革命从营销手段来说,南派开发商更喜欢和善于开辟新的道路,探寻新的思路,注重实用、体验,广告和销售结合,很少在概念上下功夫。在一些南派企业看来,房地产开发的是产品而不是作品,房子首先注重人居环境,注重产品细节,产品销售更要注重手段和方式,楼盘不仅要有特色,对应的购房者市场也更要细分,充分分析项目购买人群。
现今深度体验营销更为流行。“目前的市场营销主流仍然停留在以‘准现房’和‘期房’为销售背景的市场层面上,今后,一些深度体验的营销会越来越多。”万科进驻天津之初所发起的“客户会”这种营销模式将大规模激活,而现今新塘投资在五大道上的梧桐会所,更是将硬性销售手段的痕迹在复古的小洋楼中淡化,维持良好的客户关系,“熟客带新客”、“圈子营销”的这种营销模式将成为一种未来销售常态。
援引市场营销学上的一句话:永远没有卖不动的商品,只有不合适的策划定位和包装。一个成熟的开发商应该知道,定位和包装,不是后期销售的锦上添花,而是从拿地开始就要有强烈的营销意识,但是我们在看到南派开发企业的求新求异,勇于创新,注重客户关系等等的营销手段背后,他们能否同本土化管理相融合,这也是值得期待和探讨的话题。
总而言之,南派开发企业的入津带来了新的思潮、理念和经验,而这些思潮、理念和经验,能够为天津地产的蓬勃发展贡献多少力量,我们尚不得而知,可能也只能如现今的股市大盘那样观望,即不能全盘否认,也不能全盘接受。