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津门银行房贷新政难产
有关部门调整第二套房贷首付比例、贷款利率的新政策已经公布多时,但记者在采访过程中发现,除渤海银行外,天津其他商业性质的银行都在观望中。
天津银行、中国农业银行天津分行、天津交通银行以及天津建设银行都称目前细则还在制订和修改中,出台时间应该会在10月底、11月初;工商银行天津分行的对外宣传部负责人称,对于房贷新政的细化是按照总行的细则规定,由于工商银行总行目前态度还不明朗,因此对于房贷新政的出台尚无定论。
渤海银行出台的相关房贷业务细则包括以下几个要点:第一,第二套住房贷款考察借款人与共同借款人名下的购房贷款,如果配偶不是共同借款人的,暂不考虑配偶名下的贷款;第二,借款人在申请按揭贷款时已结清的贷款房产及未贷款的房产不予计算;第三,按揭贷款利率执行第一套下浮15%、第二套上浮10%、第三套上浮15%、第四套上浮20%,贷款成数利率的计算以征信系统中所有按揭贷款总数为套数依据。
该行规定,第二套住房按揭贷款成数最高60%,第三套及以上住房贷款成数最高50%。
此外,该行同时调整了商用房按揭贷款和商用房抵押贷款政策。第一套住商两用房按揭贷款成数最高55%,商用房(含酒店式公寓)按揭贷款成数最高50%,利率上浮10%;第二套及以上商用房按揭贷款成数最高45%,利率上浮不低于10%;商用房抵押贷款成数最高50%,利率上浮10%-30%。
近日,四大商业银行统一将“户”作为第二房的认定标准,对比渤海银行出台的细则,我们可以发现,渤海银行实际是以“人”作为认定二套房标准,这样就使得原本的政策限制宽松很多,对于投资的打击力度在一定程度上也会大打折扣;而“借款人在申请按揭贷款时已结清的贷款房产及未贷款的房产不予计算”这一条款对资金比较充裕的购房者或者投资客来说影响甚微。
细则未出台影响已先行
在记者截稿时,天津的秋季房交会刚刚落下帷幕。本届房交会共72家企业参展,包括53家开发企业,会上共推出各类房屋864.99万建筑平方米。其中商品房58个,660.77万平方米;经济适用房3个,40.1万平方米;二手房20832套,163.22万平方米。
据房管局提供的资料显示,五天时间内,成交各类房屋共948套,成交总额为49281.9万元。其中,商品房成交434套,共32194.9万元,成交面积占房屋交易总量的53.4%,平均价格7562元/平方米;二手房成交359套、共17087万元,成交面积占房屋交易总量的32.4%,平均价格6615元/平方米;房屋租赁155套、11378平方米、成交面积占房屋交易总量的14.2%。
记者手头有一组这样数据:
2007年春季房交会成交房屋647套、成交金额为35529.4万元。其中,商品房成交413套、成交面积占房屋交易总量的74.6%,平均价格6695元/平方米;二手房成交161套、成交面积占房屋交易总量的18.1%,平均价格5279元/平方米;房屋租赁73套,成交面积占房屋交易总量的7.3%。
2006年天津秋季房交会成交房屋为770套,交易金额达37412.3万元。其中,商品房成交398套、成交面积占房屋交易总量的58.1%,平均价格6291元/平方米;二手房成交212套、成交面积占房屋交易总量的18.9%,平均价格4881元/平方米;房屋租赁160套,成交面积占房屋交易总量的23%。
本届房交会上推出3个经济适用房项目,其中秋晨家园成功选房200个,除去经济适用房和房价上涨因素的影响,我们可以看出,本届的房交会成交量和成交数额在一定程度上有所萎缩。究其原因,本届房展会的规模小、参展项目不多自然不可忽视,但房产新政对于投资客心理的影响因素也不容小觑。“二套房”新政(房贷新政)实际上是一块试金石,新政细则虽尚未出台,但随着国家打击投资的力度不断加大,以及各地方政府的全面配合,势必会对一些在房产市场投资的中小投资客产生心理影响。
业内声音,众口不一
在采访的过程中,记者走访了不少业内人士和专家,听取了他们对于房地产新政的意见。
金地集团总经理郝一斌认为,此次出台的房贷新政是众多政策中的一个,对抑制房价有一定的影响,但此次调控产生的作用绝对不是逆转性的,他说,在实际销售中,很多消费者首付比率实际要高出原来规定的三成,有时会达到五成或者是更高,因此,新政的出台对于这部分人群来说影响不大。另外对于投资者来说,在短期肯定会有一定的影响。
与郝一斌意见相左的是业内论坛网友“橡皮美人的对象”,他认为,房产新政打击的是过度投资,这种效应目前在几个城市已经体现得很明显,而对于天津来说,影响却微乎其微,这说明天津市场的健康性。但是他认为,天津的房价将会呈现一种快速上升的趋势,天津房地产市场的健康从一个侧面体现出这个市场内在的价值,结合长期规划和政策导向,这种价值无形中就会体现在价格上。
天津伟业顾问投资有限公司副总经理周国正认为,目前天津商业性质银行出台新政细则会有一个节奏,这样就会给在其他城市撤出楼市的大规模外来资金提供一个入口,一个投资途径,这也是当地政府希望看到的。渤海银行房贷新政细则的出台一方面给了市场一个信号,表明国家在打击投资这方面的决心,另一方面由于渤海银行的客户面不是很广,而且细则制定的相对宽松,因此并不能对天津房地产市场造成很大的影响,关键是看其他几大商业性质的银行对第二套房如何进行界定。
与他意见相左的是不久前刚刚加盟北京天润置地房地产开发集团,现任副总裁的王哲,他站在北京看天津,提出了一些不同的观点,他认为:首先从银行来说,每个银行在进行政策细化时,差异不会特别大,各个银行之间会寻求一个平衡点,差别可能会根据各地的实际情况体现在一些细节上。与此相同,对各地来说,政策的出台也会寻求一个平衡点,不可能因为当地需要发展而规避国家的一些政策;其次,国家的宏观调控手段比较统一,大方向上是一致的,各地区在制订相应细则的时候,会根据实际情况有所区别,比方说是以“户”或者是以“个人”为单位来界定第二套房。最后从天津的实际情况来说,天津的经济基础比较薄弱,居民的消费水平普遍不高,因此提高10个点的首付对于大部分购房者来说,承受压力还是比较大的,因此会对天津的房地产市场造成一浪不小的冲击。
为抑制目前房地产发展过热的现状,国家出台了一系列政策,央行发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》已近一月之久,在目前各地纷纷进行房贷细则界定的同时,天津的市场却显得有些平静,但在这种平静下,我们也会发现一些暗潮涌动,随着国家打击投资力度的加大以及各部门的全力配合,一些投资房产的投资客必将选择退出房产市场。天津房产市场将如何制订房贷细则,我们拭目以待,请关注焦点网的后续报道。