|
||||
在2007年10月27日由《经济观察报》举办的"2007年中国蓝筹地产高峰论坛暨颁奖典礼"上,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松教授就当前房地产市场状况提出了自己的观点,以下为巴曙松教授的发言稿。
巴曙松:谢谢主持人,今天我们从北京来到这个会场,跨度非常大,路上我想到了很多,从金融街的高楼的林立,经过一个小镇,到了这个项目,我想到了什么,我们为了分析了简便,调控的简便,我们做了很多的调控,房地产市场和其他的产品市场有很多的差异,其中很大的差异就是我们应该仔细的看待这个产品,如果像其他的市场,我们可以用单数,但是在房地产市场我们可能需要更多,我们现在所在的这个项目,和我们的经济适用房,廉租房、和城市的公寓,金融街的写字楼,他所面对的客户,投资的对象,资金运作状况和价格趋势是有相当大的差别的。可能这个差异最高的房子和最基本的房子的差异就像鲜花和花朵的差异一样,我们甚至可以归结为两种商品。
以香港为例,回归十年,香港经济非常的繁荣,但是我们看房价的波动,中低价格是金融风暴之前的60%左右,高端房已经涨到了历史最高,差异非常大,我想重点强调的第一点对房地产市场作出结论的时候我们必须要特别的谨慎,市场产品的差异非常大,在迅速变化的市场面前,我们要保持基本的谦卑态度。房地产市场和其他的市场不一样,我们坐在座位的一些房地产公司,很多是已经上市的公司,首创、万科、招商、东海等等,如果我们看好他,我们全国人民买的股票都会一样,但是万科、东海、招商各个城市的房子是不一样的,价格机制,成本构成,价格趋势等等。所以同为资产市场,股票波动和房地产波动有很大的差异。
第二点在中国的市场分析房地产市场,可能跟在美国、欧洲、香港有很多的差异,但我们做一些非常具体的结论的时候,我们可做一个进一步的细分,往往可以得出很多不同的结论,比如说我们今天简单的批评和现在市场主导的在每个不同的时期,主导的户型面积在不断的扩大,八十年代九十年代起步的时候七八十平米,现在一百二、一百五两百,为什么?难道仅仅归结为我们购买者追求大吗,也可能不是,也可能是,从中国的房地产市场来看,表现为层层波浪追逐的趋势,最开始我们需要的可能只有几十平米,但是最后经济的改变,终于想改进一下,再经过七八十年代的积累之后,这些人要买的是一百平米左右的房子,到现在已经购买了一百平米的希望买到的是更多的,就像我们陈教授买的是一样。所以这个建设的波浪式推进有内在的规律,我们可能只能去顺应它,而不能人为的教训,教训了可能也只是换一种方式,可能把两个房子并在一起了,所以我们的房地产市场比想象的复杂,要做出结论的时候要非常的谨慎。
第三,很多的国家市场是自然演进的,可能就是大量的产业工人进入城市,要购买房子,就推动了房地产市场,但是我们是按照十七大的报告,推出城镇化、工业化、市场化、国际化和信息化,这个推动的过程中,对微观的房地产市场有什么样的复杂的影响,我相信比任何一个单一的推进都复杂。城市化单纯的考虑可以很简单的进行,每年从城镇转移的多少人,需要多少房子,工业化又牵扯到工业产值的提高,产业结构的转换,实德队城市的住房结构又有不同,市场化,房地产市场本身就是一个非常生动的市场化的案例,我们出于企盼的需要,我们说房地产市场发展的最快。
我们仔细想想,房地产市场发展,北京就是一个市场化发展的很好的案例,如果我们仅仅看房地产发展,如果把我们原来从计划经济条件下,每个单位自己集资建房这样的非市场化房地产开发加起来的话,我们的房地产发展和GDP增长差不多。
而很多增量来自于房地产开发机构,信贷,一个单位要一个地找一个施工队,建完之后把分,排序,这是一个过程,所以同步推进使得房地产市场变得复杂,这个复杂下一步怎么办,下面有请建设部政策研究中心主任,中国城乡政策研究所所长陈淮教授解答房地产市场下一步的发展思路。