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一个黄金路段的黄金楼盘,虽然每平方米均价已高达5000多元,但仍吸引了无数购房者的眼球。而当他们看房、贷款、付款等手续一一办完后,开发商却迟迟没给他们办理房产证。一个偶然的机会,房主们得知,自己所购买的房子无论土地使用权还是房屋产权竟然都不属于开发商,其中的房屋产权竟然属于向他们发放贷款的商业银行。业主们认为,开发商和银行可能存在着恶意串通欺骗行为,为了不让自己“财房两空”,十多位房主决定暂停贷款。不料,由于停止了还贷,十多名业主被银行告上了法院。日前,该案在五华区法院开庭审理。
买房7年办不了房产证2000年至2001年,开发商昆明工贸物业发展公司(以下简称工贸公司)对外公开发售位于人民西路280号的文贸大厦,上百名业主闻讯而来并很快出钱购买了该大厦的房屋。与众多购房者一样,张园等12人先后也购买了文贸大厦6至12层的12套商住房,总价值324.6万余元。在向文贸大厦筹建处支付了10%的首付款后,又在昆明市商业银行科技支行(以下简称科技支行)办理了按揭借款合同,合同担保人为云南滨海实业有限公司(以下简称滨海实业)。之后,业主们纷纷办理了入住手续,并按期向科技支行偿还按揭贷款。由于支付首付款时,文贸大厦筹建处仅为他们出具了收款发票,所以,业主们一边还款一边催促工贸公司开具正式的商品房销售发票。但工贸公司一直推说商品房发票和房产证正在办理,然而几年过去,时至今日,开发商都没能给业主们办理。
告开发商发现产权猫腻2005年,由于一直没有拿到房屋所有权证,业主们向五华法院提起了诉讼。经审理,法院判令滨海公司、工贸公司和科技支行协助履行办理房屋所有权证的义务。但三家单位还是一直没给业主们办理。业主们只能向法院申请强制执行,但法官在执行中发现,文贸大厦竟然是由工贸公司与滨海公司共同投资开发的。1999年,工贸公司以文贸大厦土地使用权作为抵押物,向中国建行云南省分行进行抵押申请贷款。而在同年,滨海公司又以在建工程项目将房屋抵押给了科技支行。这就意味着该楼盘的土地使用权和房屋权分属两家银行,都不属于开发商,最终导致昆明市房屋交易产权管理处无法为业主办理产权登记手续。
业主们认为,科技支行在明知文贸大厦的房屋所有权被抵押给了自己的情况下,竟还向业主发放按揭贷款购买该楼盘,其行为涉嫌欺诈。为将降低损失,业主们先后暂停了科技支行的按揭贷款。不料今年1月,科技支行以业主和滨海实业违约为由,将两者告上了五华法院。
科技支行称,2001年5月15日,业主与科技支行和滨海实业签订的《房屋按揭借款合同》,约定滨海实业为业主们的借款提供连带担保,由科技支行借款给业主们购买文贸大厦的房屋,并以房屋提供抵押贷款担保,借款期为20年(从2001年5月15日起至2021年5月16日止),如果业主累计3个月拖欠借款本息,科技支行有权单方面解除合同。但科技支行按约向业主们发放借款后,业主们只归还了部分借款本息,自2004年起至2006年,已连续两年拖欠科技支行的借款。业主们和滨海实业未按约定履行自己的义务,其行为已构成违约。要求法院解除《房屋按揭借款合同》;判令业主偿还所欠的借款本息50多万元;判令科技支行有权就抵押物实现抵押权;判令滨海实业承担连带偿还责任等七项诉讼请求。
银行:欠款与产权无关庭审中,业主方的代理律师、照耀律师事务所的主任赵耀认为,科技支行没有按照《房屋按揭借款合同》的划款约定将贷款划入业主在科技支行开立的账户上,违反合同约定,科技支行也没有证据证明他们已经足额向业主发放贷款。业主们暂停支付按揭贷款的行为,是为了维护自己的合法权益而行使法律赋予的先履行抗辩权和不安履行抗辩权,并没有违反合同约定。
滨海实业的代理律师表示,科技支行在和业主办理按揭贷款就应当做按揭登记,到现在,他们都没有进行按揭登记,过错应该由科技支行承担。
针对业主们提到的关于该楼盘土地及房产错综复杂的权属关系,科技支行方并没有否认,但其代理律师雷泽山认为,该案只涉及借款纠纷,不是在建工程的合同纠纷,也不是商品房购销合同纠纷。在建工程的抵押是否随性,相应的房款是否办理,当初并没有在借款合同当中约定。房产证是否办理得下来与本案的借款合同无关,不能成为不还款的前提条件。
此案将择日宣判。