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今年火热的楼市,让一度消逝的房产投资者再度涌现。可是,面对狂涨的房价,追高入市的投资者难免会有些担忧:这个时候的房产还有投资价值吗?
著名的“博傻理论”是:“有没有比自己更大的笨蛋”?只要有人愿意以更高价格来接盘,自己就不是最大的笨蛋,那么自己就一定是赢家,只是赢多赢少的问题。
相比自住型房产而言,投资型房产的购买者相对会少一些,因此此类物业是否有人接盘也成为投资是否成功的关键。我们特地选取了眼下几类热点投资物业,分析其可能的几类接盘者,从侧面衡量目前的投资风险到底有多大。
酒店式公寓:最有可能的接盘者是外来企业主投资分析:酒店式公寓在今年的杭州楼市风头颇健,世贸丽晶城、华润西子中心、元丰·钛合国际等酒店式公寓项目都非常好销。如世贸丽晶城EAC的酒店式公寓还剩顶楼少量房源,50平方米和100平方米两种户型,售价在4.4万元/平方米。钛合国际剩下的20多套精装修LOFT售价也在3万元/平方米以上。以世贸丽晶城EAC酒店式公寓50平方米的小户型为例,购买总价约在200万元以上。
靠出租收益是酒店式公寓的主要获益渠道,黄龙一带已交付的公寓如丁香公寓,中原房产数据显示,一套8楼的52平方米朝南小户型租金在5000元/月,而4楼朝南一套50平方米的小户型挂牌价在2.7万元/平方米。假设该套房以挂牌价成交,从出租回报看,回报率近5%。
接盘者分析:
世贸丽晶城的定位是租给世界500强高管这一类高端人群的,酒店式公寓的租金水平可能会水涨船高。出租收益还是可观的,但受众面窄,出租速度可能会比较慢。
假如考虑获益后出售,这类物业又会有谁接盘?据悉,世贸丽晶城酒店式公寓去年底开盘后一开始购买的人多为杭州本地人,基本上为投资客。随着今年销售进入尾期,售价也从当初的近2万元/平方米上升到4万元/平方米。据介绍,随着价格进入高位,购买人群中越来越多地出现来自台州、义乌等地的外地企业主,这些人一星期可能来杭州公干两三次,平时住在凯悦、雷迪森等酒店,一天的房价在1000元左右。购买酒店式公寓可享受同等品质的服务,又可拥有自己的一套物业,可谓一举两得。另外,还有一类主力接盘者是省内或上海外地机构,他们对价格可能不是很敏感,购买几套作为企业高层的常住福利房。
但不容置疑的是,相比住宅,这类并不适合家庭居住的投资型物业在二手市场上成交不易,出租还是其主要获益渠道。像丁香公寓去年底至今年初办的三证,但中原地产今年的成交量也不过两三套。
湖景房、江景房: 接盘者都是讲究生活质量的投资分析:
西湖边的房子一向被视为物业中的稀有品种,越是在房价高涨的时侯,其增值保值潜力就越加显现。
西湖边的新盘,像西湖8号公馆,房价已在6万~7万元/平方米。但西湖边也有一些二手房,价格还在2万~3万元/平方米。如保俶路体育场路交叉口的桃园新村,环城西路一带的环西新村等,还有解百附近的清波新村。
记者身边就有一些朋友,专门寻找西湖边的物业。有一个位于东坡路的新盘,售价2.5万/平方米,户型为90~120平方米。虽不是面湖第一排房子,但离西湖不过百米远,走几步路就到了。但这个楼盘是商业办公用地,是50年产权,住宅被设计成一个房间带一个卫生间的单身公寓模式,需要自己分隔。这样的楼盘有没有投资价值?
接盘者分析:
西湖边的住宅,只要是年代较新、结构较好的房子,其接盘的人是不愁的。有这么一批有着西湖情结的人是西湖边住宅的铁杆追随者。像西湖8号公馆的购房者中,企业家占了五成以上。
但对于一些定位模糊的物业,单靠西湖边这一地段优势去投资,你就要三思了。比如上文提到的东坡路某楼盘,由于西湖边的办公楼价格卖不高,所以开发商将楼层偏高部分设计成住宅,但是又没有相应高品质的物业配套,只是个毛坯房,周边都是商业区,紧邻延安路龙翔服饰城,居住氛围偏嘈杂,难以吸引高端人群来居住。记者去看过那里的户型,由于只有一个窗,很难分隔,采光通风都不行。
用一位业内人士的话,西湖边的房子最好买“第一流的”,而不是“第二流的”。因为要接盘的人,都是有实力且对生活质量比较在意的。
郊区低价公寓:自住者是最终接盘者,所以配套第一投资分析:
下沙、滨江、闲林都是投资客云集的楼市板块,那里的公寓房价相比市中心还有一定空间,这也是投资客看好其投资前景的理由。
下沙的房价自保利地产等大鳄拿地后,下沙东居住区一带的房价如野风海天城已上升到7900多元/平方米;闲林的房价也上升到7000元/平方米左右;像新明半岛房交会上推出的水岸轩售价就在6500元/平方米左右;滨江的房价今年也有较大拉升。如一桥边的房价,从二手房看,钱江湾花园一线江景房已上升到1.1万~1.2万元/平方米左右。
接盘者分析:
这些区域的房价经过一轮上涨,已经逼近单价万元大关。而这些区域的配套经过这些年的发展,也有了较大改善。不管是滨江、下沙还是闲林,都已经有了一定的入住率。
像滨江,一桥东边的彩虹城、太阳国际公寓,再往西的临江花园、贺田尚城、钱江湾花园等,入住率已达到50%以上,是滨江人气较旺的区域。像彩虹城底楼的一圈沿街商铺,客流量不断;下沙,下沙东一带如野风海天城、华元梦琴湾销售状况都不错。已交付楼盘有天元2005、云水苑等,入住率达到了20~30%左右;闲林,由于是离市中心20公里范围内性价比较突出区域,所以,入住人群也有较大提升。
由于这些区域规划都是居住区,从长远来看,这儿的最终接盘者肯定是自住者,因此配套好不好,有没有很好的公建规划是相当重要的。
外县排屋:卖给哪些度假者投资分析:
今年的秋季房博会上,一批安吉、德清等地的外县排屋来向杭州人吆喝,这批排屋最夺人眼球之处就在于其低廉的价格。比如位于德清武康镇附近的一处排屋楼盘,280多平方米的联排,售价89万元,单价仅为3100元/平方米左右。
有个因为心动而去看过房的朋友告诉记者。从距离上看,经莫干山路上杭宁高速,从武林门到达那个楼盘只要40多分钟,路上时间并不逊色于小和山、富阳等杭字号排屋。可是,到那边一看,配套让人大跌眼镜:这个排屋离德清县府所在地武康镇有10分钟左右车程,镇上配套和杭州排屋楼盘相比显然是难以相比的,周边没一个像样的超市。
接盘者分析:
据了解,上面这个楼盘的购买者有杭州人也有台湾人,购房者把自己所购买的物业定位为度假排屋,今后接盘的也以度假的人为多。但关键是,度假需要哪些条件?配套是否需要?一年用得上几次?仅从配套上看,当地的经济发展肯定比不上杭州,其规划也很难和杭州短时间内接轨,是否真有那么多的度假者来接手就很难说了。