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京城租赁市场在经历了第三季度的“高歌猛进”后,“金九银十”的效应在10月份开始聚敛,整体租赁市场进入淡季,出现季节性调整的趋势,同时由于地铁5号线的开通和地铁票价下调,吸引了不少消费者选择在地铁周边区域租房,5号线及轨道周边沿线成为调整中的“异端”,涌现出不少“价量同涨”的热点区域。据“链家地产”统计数字显示,10月份租赁成交环比9月份出现5.2%的下降,其中普通住宅租赁成交量下降了6.9%,中高档住宅成交量下降了4.1%,10月份普通住宅平均租金约为1960元/月,环比9月份普通住宅平均租金1918元/月上涨了2.2%,而中高档住宅调整的趋势最为明显,10月份平均租金约为3950元/月,环比9月份的3980元/月下降了约0.8%,其中以一居室下降幅度最大,由9月份2780元/月下降到10月份的2722元/月,降幅约为1.4%。盘点10月份租赁市场,主要呈现出以下三大特点:
特点一:整体租赁市场进入淡季,两居室租赁成交环比下降了7.5%据“链家地产”统计数字显示,10月份租赁成交量环比下降了5.2%,其中普通住宅租赁成交量环比下降了6.7%,中高档住宅租赁成交量环比下降了4.1%,在此,“链家地产”市场研发中心指出,导致10月份租赁成交的直接原因是租赁需求的下降,首先,10月份租赁市场客户登记量环比9月份下降了7.9%,新的租赁需求未有明显显现,其次,租赁市场经历了8、9月份的租赁交投旺季,原有的租赁需求已经得到集中的释放,造成10月份租赁市场需求乏力,未能有效地支撑市场的成交量。
另外,在各居室租赁成交量方面,普通住宅两居室依然是成交的主流户型,比重占到56.1%,但较9月份58.9 %的比重下降了2.8个百分点,并且10月份以普通住宅两居室成交量下降最为明显,环比降幅7.5%,远高于一居室、三居室成交量环比降幅的3.4%和3.9%,“链家地产”市场研发中心认为,两居室成交绝对量和比重的下降是市场淡季的必然表现,纵观整个租赁市场,两居室是体量最大的户型,其细分的市场最为活跃,因此季节性调整的市场情况下,交易体量大的户型必然“首当其冲”,租赁状况最容易受到淡、旺季行情的波动。
特点二:10月份中高档住宅租金“回调”,一居室租金下降明显据“链家地产”统计资料显示,10月份中高档住宅租金约为3950元/月,环比9月份的3980元/月下降了约0.8%,其中,一居室租金约为2722元/月,环比上个月同期下降了1.4%,两居室租金约为3870元/月,三居室租金约为5440元/月,分别略有0.5%和0.2%的降幅(参见附表1),“链家地产”市场研发中心认为,10月份中高档租金的“回调”是租赁市场自我调整的体现,自8月8日奥运会倒计时进入一周年后,奥运的利好一方面增加了奥运场馆周边的租赁需求,另一方面刺激了奥运场馆周边中高档房产业主预期收益的提高,拉动8、9月份高档房产租金环比出现1.6%和2.1%的涨幅。但是进入10月份以来,“链家地产”统计数字显示,中高档房源放量环比上涨了8.4%,一定程度上缓解了供不应求的市场状况,而高涨的租金使消费者向普通住宅市场分流,使得中高档住宅租金出现小幅的下调。
此外,由于中高档一居室房产供需活跃,因此这个细分的市场较为敏感,房源集中放量后租金下调较大。而针对10月份奥运场馆周边中高档租金的出现下调,“链家地产”市场研发中心指出,目前场馆周边各个居室租金下调的幅度约在20-45元,是市场在充分消化8、9月份租金高调上涨的结果,也是市场在淡季中自我调整的正常表现,而中高档租赁需求是稳定且持续的,因此不会形成大的下降趋势。
特点三:“轨道效应”发力,周边区域“逆势突围”呈价量同涨态势据“链家地产”统计资料显示,10月份普通住宅租金约为1960元/月,环比9月份的1918元/月上涨了2.2%,其中两居室租金约为1976元/月,环比涨幅约为2.9%,普通住宅一居室、三居室的租金分别约为1610元/月和2385元/月,环比涨幅分别为1.4%和1.9%(参见附表2)。“链家地产”市场研发中心指出,9月27日房贷新政出台、物业税预期加强了人们对于房产投资成本加大的预期,同时08年1月1日将执行新的利率加大了购房者的成本支出,促使他们把空置的房产用于出租同时关注租赁市场的变动,尽可能地提高租金以对冲成本的支出。
而随着10月7号地铁5号线的开通,实现了京城轨道交通真正意义上的南北大贯通,加上与1号线、2号线、13号线和八通线的换乘,地铁方便快捷、时间可控的优势更加明显,而同时地铁实行两元制的单一票价,为轨道出行者节省了大量的成本,按照每月22个工作日计算,票价下调节省的成本一年最多可以抵消3个月的房租,因此吸引了不少的求租者选择在轨道周边租房,直接拉动了租赁成交量的上涨,同时,轨道开通的利好和票价的下调为周边区域租金的上涨增加了筹码,而这种上涨也是建立在一定的市场需求上,越来越多的消费者认识到,随着城郊交通配套的逐渐完善和城区外延趋势的进一步加强,轨道周边将成为区域发展“先头部队”,因此轨道周边租赁市场在10月份的淡季中出现“价量同涨”。据“链家地产”统计数字显示,立水桥、苹果园、八通沿线和宋家庄轨道周边区域10月份租赁成交量环比上涨幅度分别为10.5%、8.6%、15.4%和11.3%。(参见附表2),同时八通沿线、回龙观、上地、玉泉路和宋家庄区域租金分别上涨了2.53%、3.12%、1.94%、2.27%和2.69%(参见附表3)。
综上所述,10月份北京市整体的租赁市场处在调整之中,成交量下降明显,并且中高档住宅租金在市场淡季中略有“回调”,而普通住宅租金依然延续了第三季度的上涨态势,环比略有上涨,此外5号线开通和地铁票价的下调带动轨道周边租赁市场,成为10月份租赁淡季“逆势突围”的成功典范,预计11月份在没有外部利好的注入下,市场将处在进一步调整时期,租金将少有变动。