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轨道交通整合了城市资源,改善了城市功能布局,对沿线的土地、房屋、道路、河湖、生态,以及人口、商业产生深刻的影响。强大的聚集效应成为轨道经济的运行基础,促进了房地产的全面发展,在沿线土地迅速升值的情况下,商用物业正在迅猛增长,并成为开发热点。尤其是大型商业设施的开发,其商业布局和业态更加科学合理,占据了综合开发类型的很高比重。此外,商用物业的开发依托轨道的节点,逐步形成了枢纽型商业,很大程度上拉动了城市资金流转,商业的长期经济利润增长强劲,因此轨道周边、特别是站点已受到商业地产开发商的青睐。
当热火朝天的商用物业和蓬勃发展的轨道交通建设找到了一个最佳结合点,便成为大型商业组团的腹地。在建设的同时,人流的汇集,商业设施以及各种公共配套设施的完善,吸引了大量商用物业的聚集。结合点正在被放大,可规划的地域空间也正在增长,轨道交通已然带动了附近一带商业的兴起,无论从租金还是售价来看,都使商用物业开发呈现增长的势头。由于轨道交通的快速、便捷,每1万的日客流量可为商业利润带来30%—50%的增长,而长期的资金流转,使站点的商业营业额总量可以比普通商用物业的高出4—7倍,更加凸显出站点的聚集优势,使经济利润最大化,对商用物业的价值起到了拉升作用。从国内轨道交通发达城市看,商用物业最密集的开发都是换乘枢纽站点,这里不仅商业租金高、生意兴隆、更具长远的投资价值。
目前北京市地铁1、2号线以及城铁13号线和八通线周边聚集了75%的大型商业地产项目。5号线开通后,其站点周边1平方公里范围内的商用物业已大幅升值,其升值幅度在10%到30%之间。到2007年6月为止,北京已上市商业地产项目总建筑面积为110万平方米,预计全年商业地产供应总面积将达到600万平方米。仅一年的时间北京轨道商业面积就超百万平方米。
上海各区将轨道交通枢纽商业发展视为重中之重,轨道交通周边商用物业开发就超过500万平方米。就在上海规划中的各轨道交通线路紧密开展建设施工的同时,轨道交通7号线、11号线同时经过的铜川路、中山北路等换乘枢纽周边,有总量近52万平方米的商用物业投入开发。浦东新区“十一五”商业规划拟以东方路站出口附近的两大地块为核心,结合周边金辉广场、96广场、金壁辉煌、潍坊路商业街等,形成商业建筑面积近80万平方米的酒店、办公、休闲娱乐为主的商业集群。此外,卢湾区在打浦桥地区,围绕轨道交通9号、10号、13号线和两个换乘站点的建设,发展了52万平方米的商业、商务设施;黄浦区则在人民广场地区加快新金桥、泛太平洋以及百联商城项目建设,使南京路西藏路区域整体商业面积超过60万平方米。
天津轻轨的开通加大了主城区与滨海以及城市组团之间交通联系,基础设施建设不断加强,从目前轻轨沿线投入的建设来看,商用物业正在成为市场热点,尤其是像市民广场、中山门站、塘沽站、未来的六纬路沿线各站,大批土地陆续被商用物业占有,其开发总量与上年同比增长近一倍。而从现有的一些商业设施上看,以市民广场、塘沽站为主的站点商业已经迅速扩大,营业额年环比增长10%—30%不等。众多的事实表明,轨道经济下的商用物业开发是对城市发展前景的一种认同,也是城市发展的必然趋势,由滚滚人流带来的磁场在不断放大,正是由于这样快速的流通特点,轨道交通正在成为城市的黄金经济线,延伸数十甚至上百公里的轨道,每一寸都埋藏着诱人的财富。