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11月1日,北京市建委发布消息称,将在近期出台《北京市预售商品住宅交付若干规定》。根据其中有关规定,今后,业主可以在拿钥匙验房、填写查验表和维修表后,再交纳物业费等入住所需费用。这项规定的出台意味着长期以来开发商“先交钱再看房”的不成文规定将成过去时。北京市商品房交房程序即将得到规范,而本市(天津市)商品房收房程序呢?记者就这一问题进行了一系列调查走访。
现行交房程序频遭质疑通过对一些近期交房的楼盘进行实地走访,记者发现,不少前来收房的业主对于开发商“先交费收房,再拿钥匙看房”的交房程序表示不满,他们认为这种做法使业主和开发商之间存在严重的信息不对称,使业主处于被动的境地。位于河东区某楼盘近期交房,业主刘女士准备收房后立即着手装修儿子的婚房。接到开发商的收房通知后,急于收房的刘女士在对所购房屋一无所知的情况下签了收房文件,并交纳了物业管理费、房屋维修基金和税费。领到钥匙后,刘女士发现新房存在很多“硬伤”。想退房却不得不顾及儿子的婚期,进退两难的刘女士只能协调物业公司尽快维修房子。
近一段时间,许多购房者打来电话向本报反映他们在收房过程中遭遇“先收房后验房”的“霸王条款”。事实上,目前大多数楼盘交房时,开发商都会要求业主们先签收房文件,交纳有关费用,再拿钥匙验房,由此引发的纠纷不但影响了业主入住新房的心情,更可能损害业主的利益。
天津市尚无新交房规定对于开发商普遍采取的交房程序是否合法的问题,记者采访法律人士,他们解释道:“完工的商品房要由开发商、设计方、施工方和监理方进行四方验收,天津市建委对开发商提供的商品房检测结果进行备案,并为已备案的商品房发放准入证。所以,开发商交房时能够出具完整的房屋竣工验收报告材料,就应该视为商品房具备交付条件,而不以业主的看法为转移。况且,在房屋产权尚未过户登记前,购房者对房屋只拥有债权而不拥有物权。因此,开发商‘先签收再看房’的做法并不违背法律规定。”
律师介绍说,北京市“先查验房屋后交费”的政策出台后,房地产开发商和购房者在先收房还是先查验上存在的分歧将会迎刃而解,一些因收房引发的矛盾也会在一定程度上得到解决,但目前天津市尚未出台有关收房程序的规定。针对目前开发商普遍采取的交房方法,业主收房后如发现类似门窗松动、墙体粗糙等问题可联系物业公司进行维修,只有在发现房屋整体结构存在影响居住安全的重大问题并得到有关部门的确认时,才具备退房条件。
先验房后交费宜写入合同天津市对商品房收房问题尚无明确规定,那么,业主在收房过程中如何规避风险呢?为此,记者采访了专业验房机构的验房师。验房师认为,一般来说,先查验房子再交费的收房程序才是合理的正常程序,但目前大多数开发商在交房时普遍采取先签收房文件、交付有关费用、再验房的方法,使主动权掌握在他们手中。但是,业主签收了房子拿了钥匙,并不等于认可了房屋的质量状况。如果拿到钥匙后发现房子有质量问题,业主可以要求开发商继续承担维修责任,并在约定期限内无偿进行维修或者赔偿相关费用。
根据有关规定,维修基金和契税应在办理产权证时交纳,因此,部分开发商要求业主先交维修基金、契税和物业费后才能验房的做法是不合理的。验房师建议,购房者最好在签购房合同时将先验房再收房作为附加条款写入合同里。如果当初合同没有约定的,则可采取变通方法,即在收房文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”或“未验房”等字样,这样一来,业主在验房时发现质量问题也可以据此维权。