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一直以来,伴随着地产项目的预售、内部认购等前期销售行为,订金、定金、保证金、诚意金等各种五花八门名字的地产新名词纷纷涌现,而且随着时间的行进,开发商对于这些名词的运用出现了驾轻就熟、炉火纯青的趋势。不明个中区别的消费者感到越来越无法恰当地维护自己的权利,因为有时根本不知道对方在说什么,可当你自认为理解了对方意思的时候,你很可能已经不幸落进了早已挖好的陷阱。
近日,关于上述名词的投诉渐渐多了起来。为此,本报记者走访了天津明扬长缨律师事务所,与杨仲凯、孙志伟两位律师进行了深入的交谈。
定金 订金 保证金 诚意金 关于定金的认定有读者投诉,现在有一些开发商,在尚未取得商品房销售或预售许可证的时候,出于聚拢人气或提前销售的目的,同时又要规避有关部门的处罚,于是想出种种办法来变通自己的提前销售行为。比如在正式开盘前指定某家银行,规定有意购房的消费者去开户存一笔1万至5万元不等的存款,然后凭存款单到售楼处登记排号,按排号的顺序选房。同时开发商还表示,这笔存款的所有权归个人,消费者随时可以将这笔存款取走。但他们将对个人开立的存款账户进行监控,如果开盘时这笔存款已经被取走,则这名消费者排的号将被取消,也就是自动失去购房资格,这笔钱被称作“保证金”、“诚意金”等等。那么,该如何认定这笔钱的性质呢?
杨律师说,现在有些消费者很重视定金这个概念的认定,因为一旦认定交了定金,开发商如果违约的话,至少消费者能得到双倍返还。但是记者提到的这种情况则略有不同,因为这笔钱确实没有交给开发商,而只是以个人名义开立了存款账户,那么很难认定这笔钱就是定金。这就是开发商聪明的地方,他又用这钱吊住你,又不承担双倍返还的风险。所以这笔钱最多只能算是“变相定金”或“貌似定金”,关键在于这钱并不是在开发商手里控制。
此外,杨律师说,也许还有一种情况可以认定消费者存到银行的钱是定金,那就是消费者开立的是一个共管账户。也就是说,消费者存到银行里的钱,开发商不但可以监控,而且在消费者取款时需要消费者和开发商共同签字才行。如果属于这种情况,这笔存款也可以认定为是定金,但现在不是这种情况,所以得不到这是定金的证据。
莫把“定金”当“订金”提到这个问题,杨律师表示不能不重提“定金”和“订金”的区别。在《担保法》中,“定金”是担保的五种方式之一。已付“定金”,消费者如果不履行合同规定义务,就再也无权要求退还“定金”了。而在《合同法》中,有“定金罚责”:如果是买方违约,则“定金”由卖方所得;如果是卖方违约,则卖方应归还“定金”的两倍给买方,所以双方在签订合同时都会更加谨慎。
“订金”则不同,“订金”只是订下来,预订的意思。是给消费者一个考虑的缓冲期,比如有的消费者准备买楼,又拿不定主意,一些负责一点的楼盘为了给消费者一个充分考虑的空间,愿意让消费者先交一点“订金”,在一段时间内,比如3天,消费者可以最终决定买还是不买,3天内,交了“订金”的消费者看中的房屋不会推荐给其他买主,3天后就不保证了。但“订金”不买楼时可全额退还,要买楼还可以当成应付楼价的一部分,除非合同中有违约不返还的特殊约定,否则它不等于“定金”。
不是定金,胜似定金杨律师认为,对于刚才提到的种种“变相定金”,消费者其实更需要提高警惕。因为它不但一点儿也限制不了开发商的行为,而且缚住了消费者继续奔波选房的双腿。消费者被这种“已经交了钱”的假象蒙蔽住,认为房子已经定下,高枕无忧了,但可能不知道,其实他什么也没买到,一旦有一天他发现了这一点,可能时间已经过去很久了。现在房产价格的变化如此巨大,消费者每浪费一天,都有可能为重新购房多支付高得多的代价,而这种损失是不会得到补偿的。所以,消费者只有自己擦亮眼睛,多动脑筋,或者来问问律师,其实这种咨询是花不了多少钱的。
不过,杨律师还表示,时间成本是有可能得到赔偿的,法律规定有缔约过失责任。《合同法》第42条规定:“当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”
杨律师指出,要特别注意这里边的“恶意磋商”和“故意隐瞒”等事实。因为从消费者看房开始,双方每一次沟通,都是在互相接近,都是在为最终达成协议而努力。你让步我也让步,你少划划价,我多让点利,期望最终达成合约。这时候如果消费者一分钱也没有,根本也没想要真正买房,那么你就是在恶意浪费对方的销售资源;反过来,如果开发商在价格上、时间上故意对你隐瞒一些不利于你的事实,这也构成过错。因为民法通则第68条规定,故意隐瞒真实情况或陈述虚假情况,诱使对方做出错误的意思表示,构成欺诈。这时你可以进行索赔,索赔包括直接损失和间接损失。
如何规避风险孙律师最后补充道:要想真正避免消费者的各种损失,目前最行之有效的方法仍然是那几条。
一、首先细查五证:建设工程规划许可证、国有土地使用证、施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预(销)售许可证。五证缺一不可,否则不管价格多合理、房型多理想、地点多诱人,也不要购买。
二、把售楼者口头的承诺落实到具体合同中,防止举证不能。
三、合同条款要具体明确,不能含糊,规定得越细越好。
四、多留书面的东西,楼书、宣传页等等。
五、宏观一点,除了考察开发商以外,还要有一点政策知识。比如市区的规划,什么地方是公园、什么地方是绿地,大家是能够了解到的,这就有利于选到好地点。