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多年来致力于物权法教学与研究的对外经济贸易大学法学院副教授徐海燕博士目前正在撰写《区分所有建筑物管理的法律问题研究》的个人专著。专著中有对车位产权问题的论述。
“停车位的归属问题不应当完全由开发商和业主通过契约自由的方式解决,”徐海燕说,“而应当在综合考虑建筑车位所依附的土地出让金由业主分摊或者由开发商承担的具体实际情况等多种因素的基础上,通过公权力的适度强制干预,进而明确划分车位所有权的根据。”徐海燕不无遗憾地说,“但后来立法机关并没采纳这一条。”
解读1:业主需求《物权法》出台后,所有车位归属问题都离不开《物权法》第74条。为此,徐海燕向本刊详细解读了《物权法》第74条3项条款。
第74条第一款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”
对于“首先满足业主的需要”这句话,徐海燕认为“耐人寻味”。她解释:小区内的业主购买车位的优先权是绝对的,而不是同等价格下的优先购买权。
对于车位价格,原则上首先要考虑市场定价,其次要考虑广大业主的优先购买的权利诉求。商家出售车位时,可以允许其合理利润下的价格,“但卖给业主时,要合理低于市场价位。”
但是,原则上应该体现一个业主购买一个车位的精神。考虑到一个家庭中的夫妻或者其他家庭成员可能会各自驾驶一辆机动车,业主可以在举证证明自用的情况下购买两个车位,如果再多,似乎就超出了其合理需要的范畴。目前没有车的业主,也是潜在的客户,都有优先购买权。“优先购买权有两层意思,一是本小区业主比小区外的人有优先购买权,这是第一优先,二是遏制、限制炒卖车位现象。因为炒车位就不是消费者意义上的业主了,而属于投资者甚至投机者了。”
一是本小区业主的优先购买,二是车位价格不能超出普通消费者的正常需求和承受能力,“这两个方面的措施,基本上阐明了第74条第一款的立法本意。”
徐海燕指出,其实第74条第一款,还给开发商提出了一个要求,“就是在整体规划时,要认真细致地充分做好车位的规划工作,要规划出足够的停车位。”
事实的确如此。本刊记者在对车位问题调查时,发现很多小区车位根本不够用,车辆停放在路边和小区外的现象比比皆是,另有很多小区根本就没有地下车库。
“这说明一些开发商缺少前瞻性,没想到买车的人会这么多。”徐海燕说,“所以,根据第74条第一款,开发商不仅要考虑如何销售商品房和车位的问题,还要考虑如何开发车位的问题。”
徐海燕建议,当开发商把楼建起来以后,为了缓解停车难题,“开发商可以依据法定条件与程序补建一些车位尤其是地下车位。当然,开发商这么做既要争得全体业主同意,也要报规划部门批准。”
解读2:车位归属的方式第74条第二款:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”
徐海燕说,这个条款讲的是,纳入规划的车位归属有4种可能:一是买卖,而是赠与,三是租赁,四是其他方式约定。
“对于赠与,我们应当鼓励。”徐海燕认为,“车位赠与,房价就会飙升。羊毛还是出在羊身上。”假如出售,要把价格控制在合理范围内;出租,租金要便宜,“本小区业主不仅享有优先购买权,还应享有优先承租权。”徐海燕称之为扩张性解释。
徐海燕建议,地方政府应当鼓励社会各界在居民小区附近投资兴建停车场,“并提供必要的融资、税收以及相关政策的便利。”因为,停车场既具有一定的营利性,也具有一定的公益性。
解读3:共有场所停车费归业主第74条第三款:“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”
徐海燕认为,《物权法》实施后,车辆占用共有道路或场所,物业公司向业主收费,这种现象大量存在。收取这个停车费,却没有作为广大业主共有的收入,“这在法律上,就存在问题了。”
首先,道路、绿地和其他公共场所,归全体业主共有。一点《物权法》第73条规定很清楚,因此,使用车位赚了钱,就应当归广大业主所有。但是,物业公司往往自收自用。有的开发商在业主入住之前,就把业主共有的车位,锁定给自己了。”
徐海燕认为,严格地讲,小区道路不能改变其性质,道路不可以买卖。“在道路上划定的车位怎么可以卖呢?道路就是道路,绿地就是绿地。划定的车位,应当抹掉。因为,小区居住环境,十分重要,不容破坏。”
徐海燕打了一个非常有意思的比方,他们从你的小羊羔身上剪下羊毛,做成羊毛衫,然后再卖给你,“用你的地方,划上线后,再挣你的钱,这两者有什么区别呢?”如果没有业主大会的授权,你不能随便划线,“划线了,怎么办?挣的钱,归业主共有!”
其次,这个条款,规定了业主共有的道路或者其他场所,可以停放车辆,但是,车位归业主共有。为是归业主共有,所以物业公司收费不能据为己有,应当属于业主自用。
“物业公司收取合理的管理费用是可以的,但前提是你得受委托才可以行使管理权利。”收取了管理费用,就必须履行义务才行,就是要正真管起来,这样你才能得到必要的管理收入。
将业主共有的道路等作为车位使用,尽管归业主共有,“这是车位不够用的情况下的一种无奈之举,但这种车位上停放的车辆,风吹日晒雨淋,对车辆是一种损害。”
据此,徐海燕建议,有条件可以多建停车楼、带蓬停车场和地下停车库。
车位产权民主化如果开发商拥有车位、车库产权,而开发商又会追求利益最大化,如果业主买不起车位,如何体现“业主优先”问题?这种车位主权的不确定性,是否意味着为将来埋下了纷争的“定时炸弹”,或者《物权法》实施之前的这类纠纷的“炸弹”并没有因为《物权法》的出台而排除?有什么办法避免或者减少这类纷争?
对此,徐海燕提出一个“车位产权民主化”问题。
她介绍,业主区分所有权制度建立以后,业主对建筑物专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权,对公共部分有共用权。对开发商来说,虽然其有商品房开发和销售的自由,但还是要受到更多公共利益特别是广大业主共同利益的限制。对此,除了法律、法规规定之外,还要靠增强开发商的社会责任感、不断提高商业伦理水平,自觉遵守这种限制。
就车库问题,王利明教授认为,一个有良知的、注重社会形象的开发商,一定要修建足够的停车位,这样方便业主入住以后的日常生活,包括泊车的生活消费需要,因此,我们不应仅仅强调车位的绝对私有财产的概念,还要考虑对广大业主来说,其属于公共商品的特点,“你不能想不建就不建,想不卖就不卖,想不租就不租,你没有绝对自由。”
为此,徐海燕认为,在这方面要考虑车位特殊商品的公共属性和社会属性,而不应仅仅关注其营利性,才能使业主和开发商取得利益上的共赢。
对于保证车位公益性、社会性、公共性以及如何实现车位民主化的目标,徐海燕建议,国家宏观调控部门和房地产主管部门,应当抓紧研究并制订政策和措施,鼓励开发商多修多建车位。
徐海燕进一步阐释说,一方面,开发商多修多建车位、车库,不仅可以享受优惠政策、获得商业利益,还会获得良好的商业信誉,如果不照此办理,楼房可能没人买,或者影响商业信誉。情节严重的,或者拒绝满足业主基本需求的,要给予严厉处罚。只有胡萝卜与大棒并用,才能鼓励开发商趋利避害。
徐海燕希望国家发改委、财政部、建设部、央行等宏观调控部门,“抓紧研究、广泛听取广大业主在《物权法》实施后的困惑,了解开发商开发车位、车库的顾虑和畏难情绪在哪里?”徐海燕认为,车位、车库涉及到广大人民群众的切身利益,“因而是一件大事”。
徐海燕强调,《物权法》实施是一个利好机会,这是开发商企业提升自身社会形象,以实际行动贯彻《物权法》,回应立法精神的一个最好形式,而不是利用第74条对抗广大业主优先购买或承租车位利益诉求的手段。相反,方便业主购买、承租车位的善举,“有助于实现真正意义上的平等、共享和多赢,有助于推进车位产权的民主化,也有助于又好又快地发展我国的房地产市场。”