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大盘,对于天津而言,似乎不是新鲜事。从2002年前后,天津陆续出现了几个大体量的楼盘,但是,如果以大盘的几大核心指标来衡量,天津的大盘似乎还不够充分,也没有形成群雄并起的真正规模。那么,让我们去往广州番禺——中国大盘运动的策源地,探究是什么原因成就了大盘的诸多优势,这些开发商的背后有怎样的力量在支撑?在那些令业界震撼的一串串数字背后,存在着哪些左右市场秘密因素?
板块配套 大盘加分大盘运作,又常常被动情地形容为“造城运动”。而要形成一个完整意义上的“城市”,必须完善一个区域的生活功能,真正形成一个新“城市”的概念。这一点是大盘运作主要区别于小盘之关键所在。所谓完备的社会功能,是一个城市的生命力。理论上应包括:交通、医疗、治安、教育、生活、娱乐、商业等。
华南板块处于大珠三角的结合部,具有良好的区位,当地政府也一再加大对华南板块区域配套建设的投入,如地铁3号线、新光快线等重要交通配套都在如火如荼的建设之中。近年来,番禺的市政利好不断,如撤市设区、南拓的市政规划、地铁三号线、小围谷大学城的建设、大南沙开发等,也都为华南板块加分不少。从教育设施上看,在地块方圆一公里之内,就有数家小学和中学,教学条件还都不错。此外,番禺中心医院正在建设中。稍显不足的是交通工具,街上出租车较少,平时在这里很难打到车。好在,各家大盘都推出了方便业主的楼巴。从社区配套看,大型社区更可以增加一些小型楼盘所无法配置的设施,如室内游泳馆、网球场,有的甚至设置了室外的攀岩场和高尔夫训练场。
经过在广州番禺的一次实地考察,记者发现,大规模的占地、大手笔的推广、大批量的产品,都属于表象而不应该是大盘开发的本质;而快速的运作速度、成熟的生活配套才是大盘运作的根本,特别是方便快捷的配套设施,是大盘成功的关键。其实,无论何种楼盘,人气都是存活的关键,而从大盘的缘起来看,配套设施正是大盘人气指数的缔造者。随着中心区域地块越来越少,开发商便把目光转向城市副中心地带,出现了几十万规模的项目,这是中等规模开发阶段;城市副中心资源很快变得稀缺,开发商不得不把目光转向了近郊甚至远郊,加上人们对生活品质和居住环境越来越关注,大盘社区独特的社区配套、板块配套,就形成了无与伦比的优势。房地产开发要经过一个大盘时代,可以说是任何一个大城市发展的必然。那么,天津的大盘时代有没有真正到来?从南方香江集团、合生创展、恒大地产这些大盘专业户布局天津的新动向中,已经是初露端倪了。
大气商家 相互助力今天,华南板块的锦绣香江、华南新城、星河湾、华南碧桂园等8大楼盘打造的强大的购买力,无疑对众商家形成了致命吸引力。近几年,番禺成为商业巨头的抢夺中心。亚洲最大家具博览中心吉盛伟邦已经捷足先登,麦德龙、欧倍德、宜家则跃跃欲试。还有若干商业大腕都在这个板块圈定了大型商贸物流中心、购物中心、商业中心的蓝图。
锦绣香江、星河湾等几大楼盘17万居民构成了强大的消费群,众多实力雄厚的餐饮名店,也都选择在这里一争短长。著名的“四海一家”,上下两层有近万平方米的经营面积。一层大堂入口,立起一面高达7米的巨幅彩色琉璃幕墙,还有历经风雨的船木,烘托出一种古朴而神秘气氛。背景音乐韵律明快,大厅四周盛放食物的威尼斯船头,渲染出强烈的异域风情,在这样的环境中进食,味觉、视觉、听觉融为一体。其一层为自助餐,餐位达到上千个,他们的目标是做全东南亚品种最多的自助餐,为客人提供500多种世界上不同风味的美食。
驱车行驶在番禺的迎宾路大道,只见左边是连绵数里的万博中心、吉盛伟邦、天河城百货、四海一家等消费场所,个个灯火辉煌,彻夜通明,右边则是长隆欢乐世界、五星级酒店、别墅豪宅等,沉静中透出不凡。这些大型的商业设施,与几个住宅大盘两厢辉映,论投资手笔之大、建设规模之大,两者不相上下。不知是大盘引发了商业的进驻,还是商业助推了大盘的辉煌。
“大气”,恰恰是大盘地产的基调。当年,锦绣香江主打“居住与世界同步”是一种高远的定位,售楼处正门还摆了一个号称世界第一大砚的九龙大砚;碧桂园50万平方米同时施工同时销售也是一种大气的操作;祈福新村营造了相当于30个香港政府大球场面积的祈福湖,也是一种豪气。大气,衬托和突出大盘地产的规模优势,各家大盘在建筑设计、环境规划、建设施工、景观设计、功能配套、促销宣传、气氛营造等诸多方面都突出了这个基调。通过大气,形成一种“势气”,既可威慑竞争对手,又能吸引买家。这应该就是华南板块大盘和商家都争相“求大”的原因吧。
巨人游戏 更具高度大盘的诞生,是需要多方面的条件的。从土地资源,到项目启动配套,从项目策划、工程建设、营销推广等,一切都需要资本来买单。大盘操作又不仅仅是金钱的游戏,它要求开发商在更大的范围和更高的视角上去组织资源,要有很强的责任感和使命感。一个好的大盘项目,对城市的区域规划,对城市的建筑风格,对房地产市场都会产生举足轻重的影响,所以人们把大盘称为巨人的游戏。
“中国地产看广东,广东地产看华南”,华南板块最鼎盛的2001年,在广州的楼盘销售十强中,华南板块就占了6个席位。也就是在那一年,华南旋风迅速席卷全国,许多外地开发商来此取经。经过几年的发展,华南板块已逐步成熟,不少楼盘更推出单价过万元的高端洋房,华南板块正向豪宅区转型。
无庸质疑,大盘对一个区域最大的贡献就是开发商承担了市政的一些职能,比如交通、医院、学校、商场等的建设,从而加快了一个区域的发展。在早期开发时,华南板块有一定的盲目性,开发商过多承担了政府职责,很多资源都是重复建设,曾经出现名校生源不足、巴士亏损经营、商业街商铺招租困难。因此,业界专家认为,大盘开发资源整合更具必要,企业可抱团推出“跨社区服务”,使大盘之间的班车、会所、健身俱乐部可以共享,实现配套服务共享,优化板块人居环境。
近1年以来,外地和海外的开发商纷纷进入天津市场,他们带来了更多成熟的居住理念,先进的产品形态,特别是大盘开发商所具备的开阔视野,一定能够将居于时代前沿的居住理念和生活方式带到天津。在宝坻地区,交通便捷,西接首都,北联天津,正在成为“大盘”成长的绝佳土壤。在天津城市规划中,这里将是全新打造的生态新城,来自华南板块的锦绣香江项目也剑指宝坻生态新城的核心区。南方香江集团总裁琚长征表示,将积极配合天津卫星新城的建设规划,以一流的质量和社区配套环境加快该项目建设,为区域发展聚集资源和人气。