新政的出台，让更多的百姓看到了政府调控房地产市场的决心，但是新政至今仍然存在诸多问题，关于二套房贷细则的认定更是牵动众多人的利益，具体情况如何？新政执行将会对未来房地产市场带来怎样的影响？新政对实际买房人会带来怎样的变化？诸多问题等待解答……

　　但是新政在打压投资的同时，也提高了一部分改善型人群的购房门槛，那么，新政能否平抑房价还是附加在普通市民面前的又一道门槛？政策的实施意味着购买第二套及二套以上购房人将要多支付多少费用？

　　一位银行界人士给记者算了一笔账：现在5年期以上房贷年利率为7.83%，按第一套房0.85的优惠利率计算，实际年利率为6.6555%；如果是买第二套房，贷款利率以1.1倍计算，则5年期以上贷款利率高达8.613%。这样，如果以总房价100万元、贷款15年为例：原首付30%，提高到40%后，要多支出10万元首付；原来70万元的实际利率是6.6555%，每月需还款6100余元，15年利息总额408373.4元；而今后第二套房实际利率8.613%，每月还款5948.04元，利息总额为470647.2元，两者相比利息最终多支出62273.8万元。

　　在这种情况下，许多中小投资者将会知难而退，炒房因素减少，真正的市场需求将凸显出来，无疑会对真正的住房消费群体产生一定的保护作用。但也有专家指出，多出来的几万元费用对于普通购房市民会起到抑制作用，而对于大部分的投资者而言，10%的首付不过是隔靴搔痒，并不能起到真正的遏制作用。

　　国家已经出台不少宏观调控政策但是效果甚微，此次新政的出台是否再次成为利益搏弈的“夹生饭”呢？

　　事实上，新政的出台并非空穴来风。央行早前已经进行频繁加息，并且6次调高存款准备金率，随后深圳在6月下旬先出现部分商业银行停止二手房按揭贷款业务的现象，一些银行也纷纷开始了不同程度的收紧，此后北京、重庆等地也纷纷在7、8月份出现紧缩，9月，关于提高首付比例的传言不绝于耳，最终在9月28日发布通知，对房地产市场的流动性全面收缩的号角就此吹响。

　　“二套房贷”新政出台前，记者从多家银行了解到，2007年上半年中国信贷快速增长，多数银行事实上已经透支了全年贷款额度，造成下半年贷款额度严重不足。因此，在政策压力下，下半年将严格控制贷款增长，而首当其冲的就是房地产贷款。

　　由此可见，提高第二套房的首付比只是银行信贷杠杆配合调控而实施的组合拳中的一部分，提高首付，持续加息、提高存款准备金等措施使得未来银行还将大幅缩减房贷规模。

　　在国家紧缩贷款规模的同时，全国土地市场持续火爆，地产商各地圈地，天津更是他们争嗜的对象，地王纪录不断被刷新。

　　《2007上半年中国房地产市场研究报告》显示：上半年全国完成土地开发面积同比增长7.6%，占同期土地购置面积比重68.4%，占待开发土地面积比重仅40%。另有数据表明，目前银行住房消费信贷估计共计有5.5万亿贷款，地产商的“圈地”、“圈钱”和投资者的投机炒作让房地产市场风险剧增，但是这个诱人的泡沫并没有因风险加剧而有所收缩。

　　业内人士认为，圈地行为已经增加了金融风险，目前房价涨幅到了一定风险点，如果继续以这样的速度上涨，风险将集聚到银行，有必要采取一定措施。

　　10月9日，继“二套住房”房贷政策之后，国家再出重拳。国土资源部正式发布最新版本《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，其中，开发商对不能进行土地“分期付款”的规定引起强烈反响。

　　在政策的打压下，近期土地市场略显平静，未来将会如何，还需市场来判断。房地产市场一直是国家宏观调控的重点，从中央到地方、从一拳突击到组合战术，房地产调控所带来的影响正开始显现。

　　政策已经出台，但是具体的细则仍然没有制定。但是，受新政影响，曾经在市场上红火一时的“加按揭”、“循环授信”、“随借随还”等房产抵押“循环贷”也遇到了政策叫停。记者了解到，虽然多数银行的各地分行尚未收到房贷细则，但与投资性购房沾边的房贷已经开始全面收紧。

　　其中，建行首家表态：对第二套(含)以上住房贷款，逐步降低贷款成数，最高不超过六成。建行表示，对申请贷款购买第二套(含)以上住房且第一套住房贷款尚未还清的客户，贷款利率不低于同期限同档次贷款基准利率。

　　在解释首付比例提高的原因时，建行称，政策调整的目的主要是遏制投机炒作。建行是四大行中首家明确提出细化房贷首付细则的银行。另有深发展、光大银行人士也对记者表示，正在等总行的具体实行细则，对于已经签订了合同还没放款的房贷，总行口头表示可按原来合同规定的成数放款，但新合同可能会按照新的规定执行。

　　除建行之外，渤海银行也在10月17日出台了相关房贷业务细则。该行的新房贷细则中主要包括三个要点：第一，第二套住房贷款考察借款人与共同借款人名下的购房贷款，如果配偶不是共同借款人的，暂不考虑配偶名下的贷款；第二，借款人在申请按揭贷款时已结清的贷款房产及未贷款的房产不予计算；第三，按揭贷款利率执行第一套下浮15%、第二套上浮10%、第三套上浮15%、第四套上浮20%，贷款成数利率的计算以征信系统中所有按揭贷款总数为套数依据。该行规定，第二套住房按揭贷款成数最高60%，第三套及以上住房贷款成数最高50%。

　　此外，该行同时调整了商用房按揭贷款和商用房抵押贷款政策。第一套住商两用房按揭贷款成数最高55%，商用房(含酒店式公寓)按揭贷款成数最高50%，利率上浮10%；第二套及以上商用房按揭贷款成数最高45%，利率上浮不低于10%；商用房抵押贷款成数最高50%，利率上浮10%～30%。

　　各家银行说法不一，但是近日，中国工商银行上海市分行副行长张琪在上海召开的零售银行业论坛上透露，央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的“第二套房”认定标准。而中国建设银行已经明确了“第二套房”的认定标准是以“户”为单位。那么，这将意味着，如果不出意外的话，这也将是其他三大商业银行的选择。

　　新政的执行效果还有待时间去印证，但是政策执行必须明确二套房贷细则至今未出，不禁让人们给新政的执行效力打上了问号。

　　采访中，多家商业银行零售银行或个贷部门负责人表示，目前将通过人民银行个人征信系统进行对“第二套住房”的考量。央行副行长苏宁日前在上海公开表示，人民银行征信系统已经能够覆盖到全国的企业和个人，所有银行都能够查到企业或个人的信贷及违约信息，不存在同一自然人在不同银行贷款都算作第一套房的情况。

　　央行上海总部征信管理中心人士亦确认，目前除个别基层农信社外，个人信用信息基础数据库已经可以与全国所有商业银行和农村信用社联网运行。

　　但是，新政并未涉及信息收集不完全阶段的公积金贷款，征信管理中心人士明确表示，个人信用信息基础数据库还未能覆盖所有省市的公积金贷款信息。政策的出台显示了政府对市场调控的坚定决心，但诸多问题仍有待考量。

　　首先，银行储备信息的不完善在第二套住房的确认上提出了新的问题。以个人为单位还是以家庭为单位进行确认？确认信息是否及时可靠？都将带给政府以及银行系统新的考验。

　　可见，政府有必要建立一套完善的信用机制以及确认机制，将第二套住房的确认标准进行细分，以加强市场监管。

　　其次，政策中对于第二套住房的地域范围没有进行详细规定，是针对城市还是针对全国而言，没有详细界定。因此，投资者很可能会在不同的城市进行房地产投资，而不会受到政策的限制。这样，政策的实施将会遭遇新的难题。

　　对于老百姓关心的房价而言，宏观调控措施会加快房地产市场的稳定，而不会通过一项政策的实施使其大涨大跌。而且，对于任何一个市场规律而言，提高交易成本必然会加大市场风险，政府要全面进行宏观调控，稳定房价，必须要有相应的保障措施来做后盾，才能让政策真正落实到位。

　　政府对于出台提高首付政策酝酿多时，对于房地产市场以及信贷市场都会产生不少影响。

　　首先，提高首付的直接作用是减少银行贷款风险。今年的信贷市场与往年相比更为火热，年内五次累计加息以及拿地成本增加的双重压力无疑加大了开发商的开发成本。与国外相比，国内融资渠道较为单一，有70%的融资需求需要借助于商业银行贷款，长期以来，商业银行在稳坐融资“头把交椅”的同时，承担着大量贷款所带来的危机。

　　开发商因银行筹款比例过高，自酬资金到位情况较差，房地产行业被列入信贷高风险行业。对于购房者而言，房价的高涨以及贷款利率的上涨无疑也加大了其还款压力，贷款比例越高，转嫁到银行身上的压力同比增加。据了解，许多城市包括工、农、中、建四大国有银行在内的大多数银行都已经提前完成了今年的房贷指标，少数中小银行甚至6月份就已“完工”，想继续贷款只能透支明年的贷款额度。

　　而提高首付比例和增加利率则对这种状况有了一定程度的缓解，通过首付以及利率额度的筛选，一方面，还款能力较弱的客户将被筛选出局，减少了银行的坏账机率；另一方面，利率提高至基准利率的1.1倍，银行收益将会有所增加。银行贷款安全性以及收益率受到保护。

　　再次，此次政策的出台更大程度上是在延续政府一贯的调控手法，运用金融手段“温水煮蛙”，对开发商、购房者的心理预期产生影响。对于房地产市场上存在的不合理因素进行缓慢调控，一方面，通过调控，使得房地产市场稳步、健康发展；另一方面，通过对信贷市场的调节，减少银行危机，避免出现美国信贷危机等类似状况，防患于未然。

　　新政出台后，据记者了解，并没有对房地产市场带来很大的波动，很多开发商都表示看好未来后市。在房交会现场，滨海新区多个项目备受追捧，甚至没有公布销售价格。开发商的强势，不禁让人疑惑新政是否能起到打压投资的作用呢？

　　合富辉煌房地产市场及前期研究部总监任炯表示，从目前的市场反映来看，新政对市场没有影响，但是像滨海新区有的项目购房客群投资比例会达到5成甚至到7成，这样新政肯定会影响到未来销售。

　　业内人士认为，新政打压投资性住房，无疑给投资购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外；同时，投资成本的加大也促使部分投资者放弃购房计划，寻求其他收益较高、投资环境也更为轻松的投资品种。经济实力较强的购房者出现市场分流，投资需求减弱，自住需求成为市场主力。众所周知，在我国目前情况下，一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市出现拐点也是必然。

　　加大保障性住房，提高首付比例以及一次性交付土地出让金等一系列政策的重压下，一旦市场供需出现变化，由卖方市场转向买方市场，上市的房子还要打折促销，开发商必然陷入困境。从2006年开始，国家的一些列宏观调控措施逐步显效，而且延续趋势明显，投资市场、金融市场也在一次次的量变积累中酝酿新的转折。